Fixácia je nemennosť úrokovej sadzby počas stanoveného obdobia. Ak dlžník neporuší podmienky zmluvy, bude platiť až do skončenia fixácie rovnakú výšku splátky. „Z toho vyplýva, že ide o istotu výšky splátky na určité obdobie. Lenže…,“ hovorí ďalej Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select.
Doterajší vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverov mal klesajúcu tendenciu. Zdalo sa, že fixovať úrokové sadzby a obzvlášť na dlhé obdobia nemá veľký význam. S každou novou refixáciou prišla nižšia sadzba, ktorá splátky znížila. Teraz nastal zlom a to aj v myslení dlžníkov.
Výška splátky
Výška splátky závisí od výšky úveru, úrokovej sadzby a trvania úveru. Objemnejší dlh a vyšší úrok zvyšujú splátku, dlhšia splatnosť ju znižuje. Preto je snaha vyjednať si čo najnižší úrok logická.
„Nelogické je však zamýšľať sa nad tým, kde budú úrokové sadzby o rok, päť či akýkoľvek počet rokov. Je to ako januárová úvaha o počasí počas nadchádzajúceho leta. Počasie ani úrokové sadzby na trhu človek neovplyvní. Ovplyvniť môže svoje financie a prípravu na rôzne vývojové scenáre,“ vysvetľuje Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select.
Za fixáciu na dlhé obdobie hovorí istota, ktorú Slováci všade hľadajú. Istota výšky splátky dáva jednoznačnú informáciu, s minimálne akým príjmom musí dlžník v najbližších rokoch prichádzať domov.
Refinancovanie úveru
„Faktom je, že ak by sa napriek očakávaniam úrokové sadzby znížili, hoc aj výrazne, stále je tu možnosť úver refinancovať. Je to síce spojené s poplatkom, ale úspora zaplatených úrokov ho vie vynahradiť. Ak nie, refinancovanie sa neoplatí. Rozdiel v preplatenosti porovnávaných úverov by teda nebol zásadný a finančne nezvládnuteľný,“ vysvetľuje analytik.
O náraste úrokových sadzieb sa hovorí už dlho. Nárast teda nemal prekvapiť. Opak bol pravdou. Pobočky dvoch bánk, ktoré ohlásili zmenu, odmietali klientov o hypotéku, pretože nestíhali spracovať žiadosti. Klienti si uvedomili, že k nárastu naozaj môže prísť.
Výška splátky
Nárast sadzby hypotéky o 0,2 % (z 0,99 % na 1,19 %) znamená nárast splátky o 2,4 %. To pri 100 000 eur hypotéke znamená nárast o necelých 10 eur. Pritom majiteľ takejto hypotéky má podľa opatrení Národnej banky Slovenska zvládnuť nárast splátky až o 97 eur mesačne.
Ak by predsa len došlo k situácii, že nová splátka by bola na rodinný rozpočet privysoká, dá sa predĺžiť splatnosť úveru. O výške splátky takto upravenej hypotéky hovorí sivá farba v grafe. Napríklad predlženie splatnosti o päť rokov a nárast sadzby o 1,1 % (z 0,99 % na 2,09 %) iba mierne zníži výšku splátky.
„Ideálny dlžník si s načerpaním hypotéky začal popri splácaní vytvárať aj finančnú rezervu. Nárast sadzieb ho teda neovplyvní tak, ako dlžníka bez finančného vankúša. Príspevok na finančnú rezervu sa totiž dá znížiť i zrušiť, prípadne doplatok k vyššej splátke začať odčerpávať z naakumulovanej rezervy,“ pripomína Pavel Škriniar.
Ilustračné príklady
Hypotéka 100 000 eur, zostáva 25 rokov, úrok 0,99 %, mesačná splátka 376,42 eur Dlžníkovi dá banka ponuku na päťročný fix vo výške 1 %. Klientovi sa na najbližších päť rokov zvýši mesačná platba o 45 centov. Výška splátky po skončení fixácie je neznáma. Dlžníkovi dá banka ponuku na desaťročný fix vo výške 1,19 %. Klientovi sa na najbližších desať rokov zvýši mesačná platba o 9,12 eura.
Dlžníkovi dá banka ponuku na desaťročný fix vo výške 1,99 %. Klientovi sa tak na najbližších desať rokov má mesačná platba zvýšiť o 46,95 eura. Klient predĺži splatnosť o päť rokov a napriek zvýšeniu sadzby mu klesne mesačná splátka o 7,30 eura. S predĺžením splatnosti sa mu zároveň zvýši preplatenosť.
Dlžníkovi dá banka ponuku na desaťročný fix vo výške 1,99 %. Klientovi by sa mala na najbližších desať rokov zvýšiť mesačná platba o 46,95 eura. Klient použije 11000 eur z termínovaného vkladu na predčasnú splátku, vďaka ktorej sa mu mesačná splátka zvýši iba o 38 centov