Realitný trh sa v posledných mesiacoch citeľne spomalil. Ceny nehnuteľností prestali stúpať do astronomických výšok. Podľa údajov Národnej banky Slovenska dokonca od júla tohto roku mierne klesli. Spomalenie rastu cien nehnuteľností ovplyvňuje aj stále sa zvyšujúca úroková sadzba hypoték. Pred rokom si mohli klienti zobrať hypotéku s úrokom aj 0,69 percenta, v súčasnosti je priemerná úroková sadzba na úrovni 2,9 percenta.
„Spomalenie rastu cien nehnuteľností a menší záujem o ich kúpu za vysoké ceny nahráva do kariet kupujúcim. Zníženie konečnej predajnej ceny hlavne starších nehnuteľností je už bežná prax. Novostavby si svoje ceny ešte držia, ale dá sa očakávať aj ich pokles,“ opisuje stav na trhu František Čepček, ktorý je realitným špecialistom v spoločnosti Reins.
Pri predaji nahláste zmenu poisťovni
Či už nehnuteľnosť kúpite, alebo zdedíte, nezabudnite na jej poistenie. Pri poisťovaní staršej nehnuteľnosti sa dá očakávať, že predchádzajúci majiteľ ju mal poistenú. Poistná zmluva zmenou vlastníka automaticky zaniká. Poisťovňa na jej úplné zrušenie potrebuje listiny potvrdzujúce zmenu vlastníka.
„Aby poisťovňa poistnú zmluvu zrušila, je dôležité, aby dostala podnet od klienta. Klient musí požiadať o zrušenie poistnej zmluvy vrátane informácie preukazujúcej zmenu vlastníctva, napríklad list vlastníctva, alebo rozhodnutia katastra nehnuteľností SR,“ radí Barbora Lipanová, manažérka správy poistných zmlúv Premium Poisťovne.
Radšej staršie či nové byty?
Nižšia kúpna cena staršej nehnuteľnosti so sebou prináša aj skryté riziká. Technický stav nehnuteľnosti, rozvodov, starších rekonštrukcií alebo zateplenia budovy sú pred kúpou často veľkou neznámou. Málo kupujúcich sa o tieto detaily zaujíma bližšie. „Zle spravená rekonštrukcia staršej nehnuteľnosti je častý jav. Predávajúci v snahe zvýšiť kúpnu cenu spravia rýchle úpravy, často svojpomocne. Prípadne si objednajú firmu, ktorá robí lacno a rýchlo, no kvalitou zaostáva za štandardom,“ vysvetľuje František Čepček.
V novostavbách sa tieto skryté problémy neočakávajú. Ich technický stav by mal zodpovedať aktuálnym štandardom a predpisom. Prekvapiť môže nekorektný prístup developera. „Po zlých skúsenostiach z minulosti sú klienti opatrní, ak majú developerovi zložiť zálohu za projekt, ktorý ešte ani nestojí. Trápi ich hlavne otázka, či prídu o zaplatenú zálohu, ak sa projekt nezrealizuje. Aj to je jeden z dôvodov, pre ktorý sa pri výbere nakoniec môžu prikloniť ku kúpe staršej nehnuteľnosti,“ hovorí realitný špecialista.
Nástrahy spojené s rekonštrukciou nehnuteľnosti
Ak v zrekonštruovanej nehnuteľnosti nastane škodová udalosť, je namieste vyžadovať náhradu škody od spoločnosti, ktorá rekonštrukciu vykonala. „Škodu v takomto prípade určite žiadajte od stavebnej spoločnosti. Je dôležité, aby mali uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu voči tretím osobám, prípadne si uzatvorili zmluvu o dielo alebo si klient inak zabezpečil možné následky konania či nekonania stavebnej firmy,“ objasňuje Pavol Ondruška, riaditeľ úseku likvidácie z Premium Poisťovne.
Zmena výmery nehnuteľnosti
Ak dom či byt stavebne upravujete, napríklad realizovaním letnej terasy či malej dostavby, je potrebné zapísať zmenu výmery nehnuteľnosti aj v katastri nehnuteľností. Následne je dôležité informovať o nových rozmeroch nehnuteľnosti aj poisťovňu, aby poistná zmluva korešpondovala s novou realitou. „Každá stavebná úprava, ktorá má vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, čiže prestavba, rekonštrukcia atď., má vplyv aj na stanovenie poistnej sumy v poistnej zmluve, respektíve limity poistného plnenia. Preto je opäť dôležité, aby klient oznámil zmenu svojej poisťovni, prípadne so svojím finančným agentom správne určil novú hodnotu stavby či poisťovanej veci,“ radí Barbora Lipanová.
Zdedené nehnuteľnosti
Predaj zdedených nehnuteľností je samostatná kapitola. Do procesu totiž nevstupuje len jeden vlastník alebo manželský pár, ale často je vlastníkov viac. „Čím viac vlastníkov, tým viac názorov, požiadaviek a protichodných očakávaní. Nezvyčajné nie sú ani hádky či úplné zrušenie už dohodnutého predaja,“ popisuje skúsenosti F. Čepček.
Skrytou nástrahou pri kúpe takejto nehnuteľnosti môže byť chybná dokumentácia a následné omeškanie predaja. Prevod práv zdedeného majetku totiž prechádza dedičským konaním, následným zapísaním nových vlastníkov do katastra nehnuteľností a až potom sa môže uskutočniť samotný predaj novým vlastníkom. „V tomto celom reťazci úkonov môže ľahko dôjsť k zapísaniu chybných údajov. Stačí len drobná chyba v adrese alebo mene dediča. Kataster pozastaví zápis, a tým sa oneskorí aj predaj nehnuteľnosti,“ dopĺňa realitný špecialista.
V prípade zdedenej nehnuteľnosti je potrebné poisťovňu bezodkladne informovať o zmene vlastníka, a teda aj poistníka. „Ak zomrie poistník, vstupuje do jeho práv a povinností dedič poistených vecí na základe právoplatného rozhodnutia súdu. Je opäť nevyhnutné, aby nám nový vlastník oznámil túto skutočnosť,“ dodáva Barbora Lipanová.