Na obnovu bytovky z úveru sú potrebné dve tretiny hlasov

09.04.2010 08:52
zatepľovanie, bytovka, panelák, stavebníctvo,...
Ilustračné foto Autor:

Obnova bytového domu je nákladná a obyvatelia sa na investíciách často nevedia zjednotiť. Od prvého apríla platí novela zákona o vlastníctve bytov, vďaka ktorej na väčšinu zmien stačí nadpolovičná väčšina a hlasovať sa dá aj písomne. Ak však chcete obnoviť bytovku z úveru, potrebujete dve tretiny hlasov.

1. Koľkými hlasmi sa rozhodne o obnove bytového domu

Podľa § 14 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej bytový zákon) obnova sa odhlasuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome, ale môže byť odsúhlasená aj nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po začatí schôdze alebo zhromaždenia vlastníkov.

Odsúhlasiť treba aj financovanie obnovy domu a tu sa rozhoduje inak, ak dom obnovu platí z vlastných zdrojov alebo ak si na to musí požičať.

2. Obnova bez úveru platená z fondu opráv

Ak vlastníci bytov financujú obnovu domu z vlastných zdrojov, z fondu opráv, bez úveru, o čerpaní prostriedkov z fondu opráv na odsúhlasenú obnovu rozhodne nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov v dome alebo nadpolovičná väčšina zúčastnených vlastníkov hodinu po začatí schôdze (vlastníci bytov postupujú podľa § 14 ods. 2).

3. Obnova financovaná z úveru

Ak na odsúhlasenú obnovu bude nutný úver, potom vlastníci môžu o úvere rozhodnúť len 2/3 väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome, písomne alebo na schôdzi (dvojtretinovú väčšinu hlasov treba aj na vstavbu, nadstavbu alebo na zmenu formy správy domu).

Od 1. 4. 2010 tak možno využiť aj ods. 3 § 14 bytového zákona, a to písomné hlasovanie.

4. Ako sa hlasuje písomne

Podľa zákona vlastníci musia byť najmenej sedem dní vopred informovaní o otázke, termíne a mieste hlasovania. Hlasovací lístok musí obsahovať meno, priezvisko, otázku (ak je ich viac, označia sa poradovým číslom). Pod každou otázkou je rámček „áno“ a rámček „nie“ – kto neoznačí ani jeden z rámčekov, hlasuje neplatne.

Hlasovací lístok obsahuje dátum, podpis hlasujúceho a jeho potvrdenie aspoň dvoma overovateľmi (ktorých si zvolila schôdza) alebo notár či obecný úrad. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov. O tej istej otázke nemožno hlasovať dvakrát za sebou písomne, treba to prebrať aj na schôdzi.

Výsledok hlasovania zistí správca, zástupca vlastníkov bytov alebo predseda a ďalší dvaja vlastníci a oznámia to vlastníkom bytov najneskôr do piatich pracovných dní.

Ak vlastník bytu nemohol hlasovať preto, že sa o hlasovaní nedozvedel spôsobom v dome obvyklým, môže sa odvolať na súd do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

5. Čo môžu robiť tí, ktorí s obnovou nesúhlasia a prehlasovali ich

Zo zákona a v zmysle Ústavy SR sa vlastníci bytov musia starať o svoj majetok. Zo zákona tvoria aj fond oprav – ak na celkovú obnovu alebo postupnú čiastočnú obnovu bytového domu nestačí, môžu to riešiť financovaním spolu s úverom. Podľa výšky úveru sú nastavené aj splátky a s nimi aj tvorba fondu opráv, na splátky sa môže použiť do výšky 80 percent tvorby fondu a 20 percent musia vlastníci nechať na nepredvídané menšie opravy a revízie vnútorných technických zariadení domu.

Ak sú v dome sociálne slabší vlastníci bytov, môžu sa obrátiť na svoju rodinu, ktorá po nich byt dostane či zdedí, aby s financovaním obnovy domu pomohli.

"Aj sociálne slabší vlastníci bytov majú deti, vnúčatá, ktoré byt zdedia. Takže ak nevládzu splácať vyššiu sumu do fondu opráv, môžu osloviť budúcich vlastníkov bytu, aby im v tom pomohli.

Praktický príklad máme z rôznych spoločenstiev, kde sociálna skladba v dome mnohým vlastníkom neumožňovala súhlasiť s vyššou tvorbou fondu opráv na zabezpečenie obnovy domu a splácanie úveru, ak sa oslovili deti, vnúčatá, ktorým vlastník mieni byt darovať alebo ktorí budú dediť, ani v jednom prípade sa nestalo, že by povedali nie. Uvedomovali si, že zdedia alebo darom získajú zhodnotenú nehnuteľnosť," uvádza Zdenka Jurčáková, predsedníčka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov.

Argumentom môže byť aj vyčíslenie úspor, napríklad zateplením domu. Získané úspory z nákladov na vykurovanie sa presunú do fonduopráv a vôbec nie je potrebne navyšovať jeho tvorbu.

Úspory sa dajú získať využitím rôznych foriem štátnej podpory (dotácia, program solárne kolektory, štátna prémia, program SLOVSEFF na podporu energetickej efektívnosti a podobne).

6. Čo môžu robiť tí, ktorí nemôžu presadiť obnovu, aj keď je potrebná

Každý bytový dom má životnosť konštrukčných prvkov a financovanie údržby a opráv je pre vlastníkov bytov povinné zo zákona. Vlastníci si musia každoročne urobiť inšpekciu nehnuteľnosti a vyznačiť opravy, ktoré je nutné vykonať, či už preto, že sú naliehavé a je to havarijný stav, alebo preto, že životnosť napríklad strechy, stúpačiek prešla a z fondu opráv sa stále financuje oprava porúch, ktoré riešia jestvujúci stav len dočasne.

Zákonný predpis určuje aj cyklus údržby jednotlivých konštrukčných prvkov v dome. Napríklad výmenu oplechovania strechy treba robiť aspoň každých 25 rokov, výťah treba vymeniť aspoň každých 30 rokov, pochôdzkovú plochu strechy po 15 rokoch. Časť z týchto cyklicky vymieňaných prvkov príde na rad na povinnú výmenu pri komplexnej obnove. Po rozdelení opráv na naliehavé a na tie, ktoré môžu ešte počkať, si musíme urobiť finančnú bilanciu a zistiť, či na naliehavú opravu, napríklad strechy, máme dostatočné zdroje vo fonde opráv. Ak nie, treba príspevky do fondu navýšiť.

Ak si vlastníci bytov neplnia svoje povinnosti k zákonu, možno požiadať súd o nariadenie určitých opráv na dome. V praxi sa stáva, že vlastníci na najvyššom poschodí, ktorým z havarijnej strechy zateká, nenájdu pochopenie u ostatných a dom opravu neodsúhlasí.

Takí vlastníci bytu majú možnosť riešiť nutnosť opravy takzvanou Určovacou žalobou, kde súd túto povinnosť spoločenstvu a vlastníkom nariadi.

Sú to ojedinelé prípady, ale nájdu sa. Aj vlastník bytu vnútri domu, ktorému zo strechy nezateká, je spoluvlastníkom strechy a nepochopením nutnosti opravy obmedzuje výkon vlastníckych práv tým vlastníkom, ktorí pod neopravenou strechou majú svoje byty.


Ako sa hlasuje o obnove domu

  1. Ak sa oprava, údržba, rekonštrukcia financujú z fondu opráv bez úveru, rozhoduje nadpolovičná väčšina
  2. Ak je potrebný úver, rozhoduje dvojtretinová väčšina
  3. Je možná aj kombinácia – práce, na ktoré stačí fond opráv, schváli nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov v Pláne opráv na príslušný rok. A až potom práce, na ktoré treba úver (napr. zateplenie), odsúhlasí dvojtretinová väčšina

Príklad na kombinované hlasovanie

V Pláne opráv na rok 2010 má dom schválené: 1. oprava strechy s predpokladaným nákladom 20–tis. eur 2. revízia elektroinštalácie 1 500 eur 3. oprava zvončekov 1–tisíc eur 4. výmena pivničných okien 4–tisíc eur 5. zateplenie obvodového plášťa 100–tisíc eur ! Financovanie opráv v 1.–4. bode bude dom čerpať z fondu opráv a posledný bod – zateplenie, sa financuje prostredníctvom úveru. Takže 1.–4. bod môžu vlastníci bytov realizovať so súhlasom nadpolovičnej väčšiny, ale na schválenie bodu 5 už potrebujú 2/3 hlasov.

Čo sa mení na hlasovaní od 1. apríla

  1. Novelou zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa zjednodušuje celý systém prijímania rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov – o väčšine zmien nie je potrebné hlasovať na schôdzi, dá sa hlasovať aj písomne.
  2. Upravuje sa dôležitosť písomného hlasovania, vlastníci môžu písomnou formou hlasovať o všetkom, okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy.
  3. Kvórum však zostáva zachované aj pri písomnom hlasovaní. Ide len o formu hlasovania.
  4. O väčšine zmien rozhodne už nadpolovičná väčšina.

Čo je obnova bytového domu

Pod obnovou bytového domu rozumieme zlepšenie fyzického stavu bytového domu, zníženie nákladov na vykurovanie, úsporu energií, predĺženie životnosti jednotlivých konštrukčných prvkov, zhodnotenie nehnuteľnosti, zlepšenie životného prostredia a zvýšenie komfortu bývania.

Životnosť niektorých materiálov a zariadení

  • hydroizolačná krytina: 20 rokov
  • okná: 40 rokov
  • rozvody vody: 30 – 40 rokov
  • rozvody kúrenia: 40 rokov
  • podlahy keramické a drevené: 30 – 40 rokov
  • výťahy: 25 – 40 rokov
  • elektroinštalácie: 30 – 50 rokov

UVEDENÁ JE ŽIVOTNOSŤ ZA PREDPOKLADU PRAVIDELNÉHO VYKONÁVANIA ÚDRŽBY.

Sleduj najnovšie články na našom Facebooku