Nový bytový zákon upravil podmienky na činnosť spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcovských organizácií a odstránil nejednoznačný výklad niektorých kompetencií správcov a vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri prevádzke a údržbe bytového domu. Zmenil sa napríklad spôsob hlasovania vlastníkov bytov či princíp platenia do fondu opráv. Novela jasne pomenovala osobnú zodpovednosť vlastníka bytu voči ostatným obyvateľom domu a vytvorila bič na nezodpovedných.
Vyúčtovanie do konca mája (§ 7b – nový odsek 3)
Spoločenstvo vlastníkov má rovnaké povinnosti, aké má správca, a to každoročne predložiť vlastníkom bytov vyúčtovanie najneskôr k 31. máju. Spoločenstvo je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
Pri zániku spoločenstva musí spoločenstvo predložiť vlastníkom bytov vyúčtovanie použitia fondu opráv domu, ako aj úhrad za plnenia za dom ako celok. Spoločenstvo má zároveň povinnosť previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom.
Bankový účet domu patrí vlastníkom bytov (§ 7b – nový odsek 4 a § 8 ods. 3)
Majiteľom účtu domu v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome – či ho zriadilo spoločenstvo vlastníkov, alebo správca bytového domu. V prípade spoločenstva vlastníkov prax ukázala, že treba zdôrazniť, že účet je v spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov v bytovom dome a tento vklad je chránený, akoby bol účtom fyzickej osoby. (§ 7b – nový odsek 4)
Správca musí zriadiť pre bytový dom vlastníkov bytov a nebytových priestorov konkrétneho bytového domu osobitný účet. Musí byť oddelený od účtu správcu s tým, že je v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov konkrétneho bytového domu. (§ 8 ods. 3) Keď dom nemá kto spravovať, vznikne spoločenstvo vlastníkov (§ 8a ods. 8) Keď správca vypovie zmluvu o správe domu a vlastníci bytov a nebytových priestorov do jedného roka neuzatvoria zmluvu s iným správcom alebo nezaložia spoločenstvo, vzniká v takomto prípade spoločenstvo vlastníkov priamo zo zákona. Naň prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Do fondu opráv sa platí podľa spoluvlastníckeho podielu (§ 10 ods. 1)
Novela jednoznačne určuje len jeden spôsob platenia preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Tým sa odstránilo znevýhodnenie určitej skupiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri tvorbe fondu v dome.
Od apríla platia vyššie príspevky do fondu opráv majitelia bytov, ktoré majú balkón, lodžiu alebo terasu (ak tieto priestory užívajú výlučne len vlastníci bytov, ktorí majú na ne výlučne vstup). Po novom sa totiž k podlahovej ploche bytu alebo nebytového priestoru pripočíta aj časť podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy, pretože z fondu sa hradia aj ich opravy.
Spoluvlastnícky podiel teda tvorí: celková plocha bytu + plocha pivnice + plocha komory, ak je mimo bytu + 25 % podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy, ktorú užíva výlučne vlastník zo svojho bytu.
Zavádza jasno v príjmoch domu (§ 10 ods. 2)
Doteraz nebolo formulované, čo tvorí príjmy do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, neboli upravené ani príjmy z predaja spoločného nebytového priestoru, spoločných častí a zariadení domu, nebolo povedané, kam majú plynúť.
Úprava jasne určuje, čo je príjmom správcu a čo je príjmom bytového domu.
Vlastník bytu bude platiť za svoju nezodpovednosť (§ 11 ods. 3)
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má osobnú zodpovednosť za spôsobenú škodu, ak oprávneným osobám nesprístupní byt či nebytový priestor na vymedzené potrebné úkony (napríklad kontrola meračov). Vlastník, ktorý si túto povinnosť nesplní, znáša všetky náklady a škody, ktoré takým konaním vzniknú. Nové znenie zákona chráni oprávnené záujmy ostatných spoluvlastníkov, ako aj správcu ako garanta odbornosti pri výkone správy bytového domu.
Zákon hovorí, že ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu s cieľom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoČoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt, zodpovedá za vzniknuté škody.
Rozhodovanie o opravách je operatívnejšie (§ 14 ods. 2)
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu hodinu po začatí schôdze rozhodnúť o výbere dodávateľa nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov. Umožňuje to operatívnejší výber dodávateľa v prípade nezáujmu niektorých vlastníkov, aby nedošlo ku zmareniu vykonania potrebných prác pre zachovanie funkčnosti domu.
Hlasovať sa dá aj písomne (§ 14 ods. 3, § 14 ods. 6)
Prakticky o všetkých činnostiach pri výkone správy bytového domu sa rozhoduje hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Musí sa zísť nadpolovičná väčšina. Preto novela zákona zaviedla, že sa dá hlasovať aj písomne, a to o všetkom, okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy.
Písomne sa dá hlasovať aj o úvere, vstavbe a nadstavbe alebo o zmene formy správy domu, ale len za dodržania sprísnených podmienok písomného hlasovania. Aby nedochádzalo k zneužívaniu podpisov, musí sa hlasovanie uskutočniť tak, aby podpis vlastníka potvrdili najmenej dvaja overovatelia, ktorí sú zvolení na schôdzi vlastníkov. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár.
Prijímanie rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome je tak jednoduchšie, ale potrebný počet hlasov ostáva zachovaný aj pri písomnom hlasovaní.
Dom sa môže osamostatniť (§ 14 ods. 7)
Ak spoločenstvo tvorí viac bytových domov, majú právo vlastníci v každom dome samostatne sa rozhodnúť o rozdelení spoločenstva a tak sa osamostatniť.
Lehota na zmeny je rok Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia spoločenstiev sú povinní staršie zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uviesť do súladu s novým zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, budú po uplynutí tejto lehoty neplatné.