Aké sú najčastejšie problémy pri kúpe bytu a ako sa im vyhnúť

Pri kúpe bytu si treba predovšetkým overiť, či ten, kto ho predáva, je naozaj aj jeho výlučným vlastníkom. Ak je len spoluvlastníkom a od ostatných spoluvlastníkov nemá splnomocnenie na jeho predaj, je totiž prevod vlastníctva k bytu neplatný a väčšinou má súdnu dohru.

07.09.2010 15:22
kľúče, ruka, bývanie, reality, dom, byt Foto:
Ilustračné foto
debata

Pozor si treba dávať aj na snahy o podvodné vylákanie kúpnej ceny za byt ešte pred uzatvorením zmluvy, prípadne pred podaním návrhu na vklad do katastra bez toho, aby bolo vlastnícke právo následne prevedené na kupujúceho. Určité nebezpečenstvo predstavuje aj prítomnosť tzv. tiarch na liste vlastníctva, napríklad záložné právo či vecné bremeno, ak nie sú pred vkladom vlastníckeho práva v prospech kupujúceho vymazané. Na čo by si mal dať kupujúci pozor? Čo by si mal všímať, aby sa vyhol problémom?

List vlastníctva

Predávajúceho a jeho vlastnícky vzťah ku kupovanému, resp. predávanému bytu si možno overiť prostredníctvom nahliadnutia do originálu listu vlastníctva. V prípade, ak predávajúci nie je výlučným vlastníkom, bude potrebné uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva k bytu so všetkými spoluvlastník­mi bytu.

Ďalej by si mal kupujúci overiť, či predávajúci, ktorý je podľa listu vlastníctva výlučným vlastníkom, nežije v manželstve, a v prípade, ak áno, požiadať druhého manžela o potvrdenie, že predmetný byt je vo výlučnom vlastníctve predávajúceho a nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Nie sú totiž výnimkou ani prípady, keď je nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva iba na jedného z manželov a po prevode sa druhý z manželov domáha neplatnosti zmluvy o prevode bytu z dôvodu, že patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a zápis v katastri pred prevodom len formálne nezodpovedal skutočnosti.

Napokon by si mal kupujúci dôkladne preveriť faktický a právny stav kupovaného bytu. To znamená osobne sa zúčastniť na obhliadke bytu a dôkladne sa oboznámiť s jeho technickým stavom; ale tiež prostredníctvom listu vlastníctva zistiť, či na byte neviaznu nejaké ťarchy (záložné právo, vecné bremeno, exekúcia a pod.) a zvážiť právne vhodný spôsob, ako sa ich ešte pred nadobudnutím vlastníctva zbaviť.

Odporúčame dať si pripraviť, prípadne aspoň skontrolovať zmluvu pred jej podpisom skúseným právnikom, ktorý vie zmluvné strany usmerniť tak, aby sa vyhli zbytočným problémom.

Pozor na skryté ťarchy

Pozor si treba dať aj na skryté ťarchy bytu. Ide o prípady, keď si predávajúci požičia peniaze a na zabezpečenie pohľadávky svojho veriteľa zriadi záložné právo k bytu, ktorý však prevedie skôr, ako je záložné právo v prospech veriteľa zapísané na liste vlastníctva. Bez dostatku opatrnosti sa tak môže stať, že kupujúci kúpi byt s „čerstvým“ záložným právom. Tomu do istej miery možno predísť tým, že kupujúci si v deň podpisu skontroluje originál listu vlastníctva vydaný príslušnou správou katastra k tomuto dňu a bezprostredne po podpise zmluvy ju podá v príslušnom počte vyhotovení, spolu s návrhom na vklad, na príslušnú správu katastra. V zmluve je tiež vhodné vymieniť si právo odstúpiť od zmluvy pre prípad, že sa na liste vlastníctva objaví takáto skrytá právna vada, prípadne si pre tento prípad dohodnúť aj zmluvnú pokutu.

Pokiaľ ide o faktické vady bytu, môže ísť napríklad o vady technického charakteru, ktoré nie sú zjavné na prvý pohľad, hoci sú prítomné (napríklad pleseň pod čerstvou omietkou v podkrovných bytoch či nefungujúce elektrické obvody v starých bytoch). Často sa tiež vyskytujú vady v pivnici prislúchajúcej k bytu (napr. prasknutý múr a pod.), ktorú si kupujúci pred uzatvorením zmluvy často opomenie prehliadnuť a oboznámiť sa tak s jej stavom, resp. vadami. V takom prípade však už nemusí ísť o skryté vady, skôr sú skrytými len pre kupujúceho preto, že si priestory vôbec neprehliadne.

ZDROJ: VOJČÍK & PARTNERS, S. R. O, ADVOKÁTSKA, PATENTOVÁ A ZNÁMKOVÁ KANCELÁRIA

debata chyba