„Treba si uvedomiť jeden podstatný princíp zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a to, že vlastník bytu je podielovým spoluvlastníkom spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a pozemku,“ zdôrazňuje Otília Leskovská, viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov. Znamená to, že byt končí až vstupnou bránou do domu, nie do bytu, že do osobného majetku patrí podiel na každej dlaždici, kľučke, na stene domu. „Môj kúsok“ definuje spoluvlastnícky podiel, ktorý je uvedený v liste vlastníctva. A z toho vyplýva aj povinnosť finančne sa podieľať na údržbe a opravách všetkých spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
„Ľudia poznajú bežné práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu relatívne dobre. Problémy však nastanú pri riešení spoločných záležitostí, na riešenie ktorých je potrebná súčinnosť všetkých vlastníkov bytov v dome, respektíve príslušná väčšina,“ hovorí Leo Vojčík z advokátskej, patentovej a známkovej kancelárie Vojčík & Partners.
„Vlastníci často nevedia, v ktorých prípadoch sa aké kvórum hlasov vyžaduje na to, aby ich rozhodnutia boli právoplatné,“ dopĺňa Jaroslav Kováč, právnik Slovenského zväzu bytových družstiev. Mýlia si aj lehoty na podanie návrhov na súd, keď chcú napadnúť rozhodnutia vlastníkov. Väčšinou podávajú návrhy na súd po zákonom určenom termíne a súd sa nimi potom už nemôže zaoberať. Ak sa navrhovateľ na schôdzi zúčastnil, vtedy je lehota na podanie návrhu na súd iba 15 dní od oznámenia výsledku schôdze, ak sa navrhovateľ nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, potom je lehota trojmesačná.
Neznalosť pravidiel väčšinového rozhodovania môže mať vážne následky. Rozhodnutie schôdze môže totiž súd zrušiť, ak hlasovanie neprebehlo podľa zákona alebo ak zápisnica zo schôdze nie je korektná, súd sa o ňu nemôže oprieť pri rozhodovaní v spornej veci.
Často sa vyskytujú problémy aj pri písomnom hlasovaní, keď obyvatelia svoju odpoveď nevyznačia patričným spôsobom v rámčekoch áno, nie a potom je ich hlas neplatný. „Uznesenia zo schôdze tiež bývajú neurčité a nezrozumiteľné, pretože vlastníci nevenujú dostatočnú pozornosť formulácii uznesenia a tie sa potom ťažko plnia,“ upozorňuje Kováč. Vznikajú aj hádky o to, že v zápisnici zo schôdze nie sú uvedené odlišné názory vlastníkov (tzv. prehlasovaný vlastník), resp. že sa uvádzajú skreslene. Ak je zápisnica nekorektná, na súde treba dokazovať, kto čo povedal a čo sa zapísalo alebo nezapísalo a dovolávať sa svedectiev.
„Neznalosť práv a povinností nahráva tým, ktorí toto prostredie vedia využiť až zneužiť. Ťažko radiť človeku, ktorý napríklad podpísal nevýhodnú zmluvu a až pri plnení či odovzdaní výsledku sa chytá za hlavu, čo podpísal. Radu si treba pýtať predtým, ako čokoľvek v dome plánujeme, a to aj u viacerých odborníkov,“ dodáva Otília Leskovská.
Ako príklad uviedla dom, ktorý uzatvoril zmluvu o dielo na maľovanie spoločných priestorov. Firma začala s prácami, pracovali však neprofesionálne. A tak od zmluvy odstúpi li. Lenže podpísali zmluvu o dielo, v ktorej bola stanovená pokuta za odstúpenie od zmluvy. Nepomohlo im odvolávanie sa na nekvalitu služieb. Keďže to nebolo predmetom zmluvy, museli zaplatiť pokutu. Až neskôr sa dozvedeli, že takýmto spôsobom dodávateľ získal odškodné od viacerých. Takže napríklad v zmluve musia byť uvedené a vyšpecifikované aj dôvody odstúpenia.
Desatoro práv a povinností vlastníka bytu
- Vlastník má právo svoj byt užívať a s ním užívať aj všetky spoločné časti domu, spoločné zariadenia, príslušenstvo a pozemok, na ktorom je dom postavený, ako aj priľahlý pozemok.
- Vlastník má právo prenechať byt do užívania inej osobe, resp. osobám.
- Kto byt prenajme, je povinný do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom tak urobil, požiadať miestne príslušného správcu dane o registráciu a príjem zdaniť v súlade s daňovými predpismi.
- Má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, či právo a zároveň aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o spoločných častiach a zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku.
- Ako záväzné musí rešpektovať rozhodnutia väčšiny vlastníkov v dome. Ak je vlastník prehlasovaný, má právo obrátiť sa s príslušnou otázkou v lehote 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu na hlasovaní nemohol zúčastniť, lebo sa o ňom riadne nedozvedel, má právo obrátiť sa na súd do troch mesiacov, inak jeho právo zaniká.
- Vlastník bytu je povinný riadne a včas uhrádzať poplatky spojené s jeho užívaním, prispievať do fondu prevádzky, údržby a opráv.
- Musí udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy).
- Musí konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách či prenajatí bytu nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
- Má povinnosť odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome, alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu, alebo príslušenstve, či už sám alebo osoby, ktoré jeho byt užívajú.
- Je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do svojho bytu zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám, alebo ak ide o opravu spoločných častí alebo zariadení domu prístupných z jeho bytu, montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a odpočet nameraných hodnôt. Inak zodpovedá za škody.