V ročnom vyúčtovaní nákladov zahŕňa reálne náklady za teplo, vodu, plyn či rôzne služby spojené s prevádzkou a správou bytového domu alebo nebytového priestoru, úhrady za všetky služby, ktoré súvisia s užívaním bytov a nebytových priestorov, príspevky do fondu opráv a poplatky za správu.
Vo vyúčtovaní by správca mal predložiť aj správu o jeho činnosti súvisiacej s domom za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení, o stave spoločných častí a spoločných zariadení domu a ďalších skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.
Konkrétne údaje, ktoré má vyúčtovanie obsahovať, určuje zákon o vlastníctve bytov, pričom spôsob zaznamenania spotreby tepla zasa vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví.
„Každé vyúčtovanie môže mať inú podobu, pretože zákon presne nedefinuje, ako má vyzerať. Vlastníci bytov v susednom dome preto môžu dostať odlišný dokument ako vy a stále je to v poriadku. Zásadou je, že vyúčtovanie musí byť jasné, prehľadné a zrozumiteľné,“ upozorňuje odborník na správu bytov František Krehák.
Mnohí vlastníci však vo vyúčtovaní objavia menšie či väčšie nezrovnalosti. „Ak chce vlastník vyúčtovanie reklamovať, má na to zo zákona 30 dní a ďalších 30 dní má správca na vypracovanie reakcie,“ upozorňuje Krehák.
Väčšina nezrovnalostí sa dá vo väčšine prípadov logicky zdôvodniť. Správca by nemal mať žiaden problém vysvetliť, ako pri rozpočítaní nákladov domu postupoval a predložiť faktúry, na základe ktorých tieto náklady vznikli. Každý vlastník má tiež podľa zákona právo nahliadať do dokumentácie, týkajúcej sa jeho domu.
Pri ročnom vyúčtovaní služieb spojených s bývaním je potrebné skontrolovať údaje: počet osôb, výmeru bytu a vykurovaných spoločných priestorov v dome, stavy meračov studenej vody, teplej vody a meračov tepla, ak sú osadené pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov.
Každý vlastník si môže skontrolovať či rozúčtovanie jednotlivých služieb je také, aké si vlastníci dohodli a sú aj uvedené buď v Zmluve o výkone správy, alebo v Zmluve o spoločenstve. Ak majú vlastníci pochybnosti, môžu si takisto porovnať výšku platieb s predchádzajúcim rokom, prípadne so susedmi.
Výšku zálohových platieb pre byty určuje správca spravidla podľa predchádzajúceho roka. Ak v domácnosti nenastanú výraznejšie zmeny, ako je zmena počtu osôb žijúcich v byte, nemalo by dochádzať k výrazným preplatkom či nedoplatkom.
Ak správca do 31. mája vlastníkom vyúčtovanie nepredloží, majú právo tento postup reklamovať. V prípade reklamácie neskorého termínu dodania vyúčtovania alebo neúplnosti informácií je možné obrátiť sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá preskúma, či vyúčtovanie obsahuje všetko, čo má.
Zapamätať si treba, že nespokojný vlastník podáva na SOI podnet, nie sťažnosť. Potrebné je priložiť kópiu vyúčtovania a ďalšie dokumenty súvisiace s podnetom, napríklad korešpondenciu s radou spoločenstva alebo správcovskou spoločnosťou. SOI kontroluje správnosť rozúčtovania studenej a teplej vody, tepla na vykurovanie a ohrev teplej vody, elektriny v spoločných priestoroch, upratovaní, užívaní výťahu a niekde aj odvoz odpadu.
otázky a odpovede
O reklamácii vyúčtovania za byt
Aká je lehota na podanie reklamácie vyúčtovania nákladov za byt?
Na každom ročnom vyúčtovaní musí byť uvedený dátum, dokedy ako vlastník môžete vyúčtovanie reklamovať. Finančné plnenie je vymožiteľné súdnou cestou do 3 rokov od doručenia vyúčtovania. Reklamovať vyúčtovanie musíte vždy u toho, kto ho vyhotovil, teda u správcu alebo u predsedu spoločenstva. Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania. Ak až po reklamačnej dobe zistíte, že napríklad spotreba vody vám nebola v zmysle vyhlášky účtovaná v pomere 10/90, požiadajte správcu o vysvetlenie a nápravu, ak to správca nerešpektoval, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Vyúčtovanie by vám museli prepracovať, pričom správcovi by bola uložená pokuta. Reklamácia by mala byť vybavená podľa zákona o ochrane spotrebiteľa do 30 dní. Niekedy sa správcovia a správcovské spoločnosti nechcú zaoberať reklamáciami, ktoré pošle majiteľ po termíne, ktorý ukladá zákon o ochrane spotrebiteľa. Takýto postup však odporuje zákonu a platí, že reklamáciu si možno uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania.
Na ktoré inštitúcie sa možno s reklamáciou obrátiť?
V prípade, ak ste našli vo vyúčtovaní nezrovnalosti, obráťte sa najprv na správcovskú spoločnosť alebo na spoločenstva vlastníkov bytov (rada je dozorným orgánom spoločenstva). Ak sa vlastník so správcom nedohodne, môže sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI) alebo spor môže riešiť súdnou cestou. SOI robí kontrolu aj v prípade, ak správca nepredložil vyúčtovanie zálohových platieb do konca mája. Ak inšpekcia zistí pochybenie, uloží správcovi pokutu a ten musí nesprávne vyúčtovanie opraviť. Od 1. mája minulého roka kontroluje správnosť rozúčtovania tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody SOI. Pred týmto dátumom sa reklamáciou týkajúcou sa vykurovania a teplej vody zaoberali krajské inšpektoráty Štátnej energetickej inšpekcie, tie však boli minulý rok zrušené a ich kompetencie prešli na SOI. Podnet na Úrad pre reguláciu sieťových odvetví treba podať v prípade podozrenia, že ceny, ktoré platíte za teplo, sú vyššie ako maximálne. Pri kontrole správnosti rozúčtovania úhrad za dodávky studenej vody, elektriny, služieb (kde je spôsob rozúčtovania vecou dohody medzi vlastníkmi bytov a správcom), vychádza SOI zo skutočne vynaložených nákladov za dom, fakturovaných dodávateľom a uhradených správcom domu. SOI robí kontroly iba u správcov bytových domov, nie v spoločenstvách vlastníkov bytov ani bytových družstvách. Platí totiž, že v prípade Spoločenstva vlastníkov bytov ide o spravovanie vlastného majetku a nie o poskytovanie služby na základe vzťahu spotrebiteľ – podnikateľ. Inšpekcia nemôže skontrolovať teda v spoločenstve vyúčtovanie služieb, spojených s bývaním. Vlastníci môžu reklamovať vyúčtovanie v rade spoločenstva, a ak im tá nevyhovie, môže sa nespokojný vlastník obrátiť na súd. Existujú však výnimky, ktoré kontrolu zo strany SOI umožňujú. Výnimku tvorí oprávnenie SOI skontrolovať vyúčtovanie tepla a teplej úžitkovej vody. Vyplýva to zo zákona o tepelnej energetike – ten spoločenstvo defi nuje ako účastníka trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome. Pri bytových družstvách platí, že ak je byt v osobnom vlastníctve, môže SOI situáciu preveriť, pretože bytové družstvo vystupuje v tomto prípade ako správca. Na SOI sa však nemožno obracať v každom prípade, táto inštitúcia napríklad nerieši spory medzi vlastníkmi a správcom (napríklad hlasovanie, hospodárenie s fondom opráv a podobne), v tejto veci môže rozhodnúť len súd.
Na koho sa treba obrátiť, ak sme nedostali do 31. mája vyúčtovanie za byt?
SOI má právo vykonať kontrolu, ak správca nepredloží vlastníkom vyúčtovanie do 31. mája. Záväzným pokynom správcovi nariadi, aby predložil vyúčtovanie a ak to ten neurobí, uloží mu pokutu.