Zdražovanie bytov však môže byť citeľnejšie, a tak sa zvažovanú kúpu nehnuteľností neoplatí odkladať. Vyššie výdavky spojené s kúpou bytov spôsobujú nielen lacnejšie a dostupnejšie úvery, ale tiež nedostatok nových bytov.
Analytici Národnej banky Slovenska vo svojom najnovšom komentári uvádzajú ako priemernú cenu bývania v 3. štvrťroku 1 229 eur/m2. V porovnaní s minulým rokom sa priemerná suma za 1 m2 zvýšila o 8 eur, čo je medziročne o 1,2 percenta viac. Nové byty či byty s lepšou polohou však išli v skutočnosti hore podstatne viac.
Zdražovanie sa najvýraznejšie prejavilo v Bratislave, kde sú mzdy, ale aj náklady na život podstatne vyššie, ako v ostatných slovenských mestách. Ceny išli hore najmä pri menších bytoch, ako sú garsónky či 1-izbové byty. Viac si však ľudia priplatia aj pri 3-izbových bytoch, po ktorých je zároveň najväčší dopyt.
„Vďaka dostatku prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti je dopyt horúci, zrýchľuje sa tempo obchodov, ponuka sa zmenšuje, čo roztáča cenovú špirálu smerom nahor. Vzhľadom na to, že sa neočakáva významná zmena podmienok financovania bánk, v horizonte do leta 2016 budú ceny bytov naďalej rásť,“ predpovedá Roman Špalda, realitný analytik ARTHUR Real Estate Company.
Špalda uvádza ako modelový príklad 3-izbový zrekonštruovaný byt v Petržalke. Kým na jeseň v roku 2014 sa jeho hodnota začínala na sume 103-tisíc eur, pred letom 2015 by za rovnaký byt zaplatil klient už 109-tisíc. Pri súčasných podmienkach ho táto nehnuteľnosť vyjde až na 118-tisíc eur. Za vyše roka tak daný byt zdražel o 15 percent.
Nafukuje sa po ôsmich rokoch realitná bublina?
Ceny bytov nerastú tempom, ako to bolo pred krízou. Ceny boli totiž najprv podhodnotené a následne zase nadhodnotené. Napríklad ešte v roku 2002 bolo možné kúpiť garsónku v Petržalke za 20-tisíc eur a v roku 2007 jej cena vystrelila už na 60-tisíc eur, aby sa v roku 2009 s príchodom krízy prepadla na 40-tisíc eur a neskôr sa pozvoľna vrátila na súčasnú cenu 50– až 55-tisíc eur.
Realitná bublina našťastie nebola taká veľká ako v iných krajinách a jej spľasnutie po kríze nemalo fatálne následky na bankový sektor, ako to bolo napríklad v Španielsku. Ak by cenový vývoj kopíroval len infláciu, cena spomínanej garsónky v Petržalke z roku 2007 by bola teraz na úrovni 30-tisíc eur.
Priestor na vytvorenie ďalšej realitnej bubliny, keď sa ceny nehnuteľností neprimerane zvyšujú k výške platov, odborníci zatiaľ nevidia. „Dobre sa realizuje predaj bytov v novostavbách. Tým, že je na trhu dostatočný počet nových bytov, môžeme hovoriť o zdravom vývoji, keď ceny bytov nestagnujú, no zároveň sa nezvyšujú spôsobom, ktorý by bol pre trh nezdravý,“ hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár.
Podľa Štatistického úradu SR sa v 3. štvrťroku začalo stavať 4¤990 bytov, čo je v medziročnom porovnaní o 24,6 percenta viac. Počet dokončených bytov medziročne vzrástol vo väčšine krajov, najviac v Žilinskom, a to až o 20,2 percenta. Aj napriek výstavbe nových priestorov ani tento región neobišlo zdražovanie.
„V priebehu posledného kvartálu 2015 sa často stávalo, že kupujúci s pripravenou hypotékou siahli aj po byte, ktorý bol drahší, ako pôvodne predpokladali, pretože iné byty v čase kúpy neboli k dispozícii. Všetko je spôsobené nedostatkom starších dvoj- a 3-izbových bytov,“ vysvetľuje Dušan Stančík, riaditeľ realitnej kancelárie RE/MAX Reality Brokers v Martine.
Podobný jav však pozoruje v celom Žilinskom kraji. „Najvýraznejší rast cien bol zaznamenaný pri 1-izbových bytoch, kde sa podľa lokality a vybavenia vyšplhali ceny aj o 10 percent nahor. Dvoj- a 3-izbové byty sa od začiatku roka predávali v priemere za ceny vyššie o 5 až 8 percent,“ pokračuje Stančík.
Ceny najdrahších bytov už mnohých odrádzajú
Slováci, pre ktorých je strecha nad hlavou prioritou, sa neváhajú pre vlastné bývanie zadlžiť aj na niekoľko rokov. Historicky najlacnejšie úvery bánk sa môžu v novom roku ešte viac znížiť. Európska centrálna banka totiž nezastaví tlačenie peňazí v pôvodne plánovanom septembri 2016, ale až koncom marca 2017. Celkovo sa má do obehu dostať 1,5 bilióna eur.
Ďalšie uvoľňovanie peňazí je podľa riaditeľa Finančného kompasu Maroša Ovčarika jedným z faktorov, ktoré môžu vyvolať tlak na ďalší pokles sadzieb hypoték a iných úverov. Týkať sa to však má aj vkladov a sporiacich produktov, na ktorých môžu ľudia zarobiť menej.
„Minimálne počas najbližších dvoch rokov by úroky mali ostať blízko súčasných extrémne nízkych úrovní, keď úroky na finančných trhoch, najmä na krátkom konci krivky, naďalej zotrvajú v negatívnom pásme,“ dopĺňa Ľubomír Koršňák, analytik UniCredit Bank.
Priemerná úroková sadzba pri úveroch na bývanie sa aktuálne pohybuje na úrovni 2,4 percenta. Ešte začiatkom tohto roka si klienti od bánk požičiavali s priemerným úrokom 2,74 percenta, čo pri hypotéke 100-tisíc eur predstavuje mesačnú splátku vo výške 407 eur. Na prvý pohľad zanedbateľných 0,34 percenta však dokáže rodine za 30 rokov ušetriť viac ako 6-tisíc eur pri mesačnej splátke 390 eur.
„Pokiaľ bude pokračovať trend znižovania úrokových sadzieb, úvery budú čoraz dostupnejšie pre širšie spoločenské vrstvy. Aj tie, ktoré si to predtým nemohli dovoliť,“ myslí si aj analytik Vladimír Baláž z Prognostického ústavu SAV.
Rekordné nízke úroky a sústavné zadlžovanie obyvateľstva môžu vyvolať tlak na zvyšovanie cien nehnuteľností. Podmienky, za ktorých sú ľudia schopní splácať úver, chcú preto banky od budúceho roka sprísniť obmedzovaním 100-percentného financovania hypotéky.
„Hypotéky sú pre banky zaujímavé, a to aj kvôli dlhodobému vzťahu s klientom a nízkej miere nesplácaných úverov. Zvýšená aktivita bánk pri poskytovaní hypoték a ich dostupnosť sú jedným z faktorov, ktoré ovplyvňujú ceny bytov, nie je však jediný,“ tvrdí Ovčarik.
Na realitnom trhu sa však podľa Palenčára z NARKS objavuje menej špekulantov, ktorí kupujú byt za účelom prenájmu či ďalšieho predaja ako v rokoch 2007 a 2008. Na druhej strane sú dnes investičné náklady podstatne nižšie a ľudia si kupujú byty pre vlastnú potrebu.
„Mnohé troj- a viacizbové byty v Bratislave sú už dnes na takej úrovni, nad ktorú kupujúci nie sú ochotní ísť. Hranica, ktorá je pre väčšinu kupujúcich nedosiahnuteľná, je 180– až 200-tisíc eur,“ uzatvára Ján Bošácky, analytik realitno-poradenskej spoločnosti JLL.