Nájomná zmluva upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Čo by mala obsahovať? „Samozrejme, ako každá zmluva, identifikáciu zmluvných strán a dátum jej uzatvorenia, ďalej presné určenie predmetu nájmu, odporúčam aj účel užívania, ďalej výšku nájomného a prípadných ďalších úhrad spojených s užívaním nehnuteľnosti a splatnosť týchto platieb, ako aj dobu, na akú sa nájomná zmluva uzatvára,“ hovorí advokátka Vladimíra Gáliková Klučková.
To je však iba začiatok, zmluva musí obsahovať niekoľko ďalších dôležitých bodov a aby v nej bolo zakotvené naozaj všetko, nie je na škodu dať ju urobiť skúsenému advokátovi.
Bod po bode
Rozdelené do jednotlivých bodov nájomná zmluva by mala určite obsahovať spôsob platby a termíny, dokedy má nájomca dohodnutú sumu uhradiť. „Je vhodné uviesť aj to, za akých podmienok môže byť nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti jednostranne zvýšené – napríklad v prípade zvýšenia zálohových platieb na energie dodávané do nehnuteľnosti alebo v prípade dlhodobých nájmov nadviazanosť na ročnú mieru inflácie. Takisto je vhodné upraviť si sankcie v prípade omeškania platieb, napríklad popri zákonných úrokoch z omeškania aj zmluvnú pokutu.
Na druhej strane Občiansky zákonník upravuje situácie, keď má nájomca nárok na zľavu z nájomného – a to v prípade, ak môže predmet nájmu užívať len obmedzene pre veci, ktoré nespôsobil alebo dokonca stanovuje zánik povinnosti platiť nájomné, a to v prípade, ak predmet nájmu nájomca nemôže užívať vôbec,“ radí advokátka Gáliková Klučková. Na škodu určite nie je ani podrobnejší opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu, počiatočný stav energií dodávaných do nehnuteľnosti, čo účastníci ocenia pri ukončení nájmu, keď sa prenajímaná nehnuteľnosť odovzdáva späť jej vlastníkovi.
Bodom v nájomnej zmluve má byť aj doba, na akú sa nehnuteľnosť prenajíma, keďže jedným zo základných znakov nájmu je jeho dočasnosť. Nájom môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú, pri ktorej je vo všeobecnosti stanovené ukončenie nájmu výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote. „Ak v nájomnej zmluve na byt nie je doba nájmu dohodnutá, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú,“ vysvetľuje advokátka.
„Ak do 30 dní po ukončení nájmu nehnuteľnosti nepodá prenajímateľ návrh na jej vypratanie na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, ako bola uzatvorená pôvodne, maximálne však na jeden rok. Je potrebné si teda dať pozor na uvedenú lehotu, aby sa nájom automaticky neobnovil, ak o to prenajímateľ nemá záujem. Uvedené automatické obnovenie nájmu však neplatí pri nájme bytu.“
Práva a povinnosti
Bodmi v nájomnej zmluve môžu, ale aj nemusia byť presne zadefinované práva a povinnosti nájomcu aj prenajímateľa. Aj keď vzájomné práva a povinnosti sú dosť podrobne upravené v Občianskom zákonníku, určite je praktickejšie, ak je jasne dohodnuté a písomne zachytené, kto čo môže, musí a nesmie priamo v nájomnej zmluve. Napríklad či a za akých okolností je prenajímateľ oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti, kto vykonáva potrebné opravy na nehnuteľnosti, prípadné zmeny na predmete nájmu, možnosť podnájmu, dohoda o kaucii (peňažnej zábezpeke) a jej použití, ako aj povinnosti pri ukončení nájmu. Je vhodná aj úprava možnosti a okolností pri predčasnom ukončení nájmu, kedy je však potrebné pamätať na viazanosť zákonom pri úprave predčasného jednostranného ukončenia nájmu bytu. Pri nájme bytu je napríklad zákonom stanovený ako výpovedný dôvod pre prenajímateľa hrubé porušovanie povinností nájomcom – a to či už neplatenie nájomného, alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, danie bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubé poškodzovanie bytu, alebo aj skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov. Po vzájomnej dohode prenajímateľa a nájomcu sa však môže zmluva predčasne ukončiť aj z iných dôvodov, resp. bez uvedenia dôvodu.Výpovedná lehota pri byte nemôže byť kratšia ako tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Osobitnú úpravu ukončenia nájmu bytu výpoveďou má krátkodobý nájom bytu, keď je úprava pre prenajímateľa priaznivejšia. Ako upozorňuje advokátka Gáliková Klučková, nájomca nie je povinný sa z bytu vysťahovať, kým nie je preňho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada, ktorá závisí od dôvodu ukončenia nájmu. Povinnosť poskytnutia bytovej náhrady neexistuje pri zániku nájmu bytu dohodnutého na určitý čas uplynutím dohodnutej doby nájmu ani v prípade krátkodobého nájmu bytu.
Od 1. 5. 2014 bol prijatý zákon o krátkodobom nájme bytu, z ktorého vo všeobecnosti vyplýva pre prenajímateľa priaznivejšia úprava niektorých jeho povinností. V celom rozsahu sa tento zákon vzťahuje na krátkodobý nájomný vzťah v prípade splnenia si registrácie prenajímateľa na daňovom úrade.
Nájomca môže od prenajímateľa požadovať dôkaz, že si splnil svoju registračnú povinnosť. Z tohto pohľadu, okrem toho, že prenajímateľovi túto povinnosť ukladá zákon, je registrácia platenia dane pre prenajímateľa aj určitou formou ochrany. Už len definícia krátkodobého nájmu – krátkodobý nájom bytu je vtedy, ak prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt, resp. jeho časť na dobu určitú – najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné na základe dohody zmluvných strán predĺžiť za rovnakých podmienok najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát.
Pokiaľ prenajímate iba byt, dom či jeho časti na bývanie a k tomu poskytujete základné služby, teda kúrenie, vodu, elektrinu a pod., nie je to podnikanie, a teda nepotrebujete získať živnostenské oprávnenie. Ak sa popri prenájme poskytujú aj ďalšie ako základné služby, napríklad upratovanie, je potrebné mať na túto činnosť živnostenské oprávnenie.
Dane a odvody
Každý, kto nepodniká, no prenajíma nehnuteľnosť, okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade, a to najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala, takže ak bola nájomná zmluva podpísaná napríklad 18. augusta, musí tak urobiť do 30. septembra. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu – je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom.
Daňový úrad prihlásenú osobu v priebehu ďalších tridsiatich dní od podania žiadosti zaregistruje a daňovníkovi pridelí daňové identifikačné číslo. V daňovom priznaní za uplynulý rok musí daňovník medzi príjmy uviesť aj tie z prenájmu a odviesť z nich štátu daň, pričom je možné odpočítanie výdavkov a čiastky oslobodenej od dane z príjmov.