Ceny bytov tak skoro neklesnú

, 16.10.2019 09:00
reality, Slnečnice
Projekt Slnečnice v bratislavskej Petržalke, Autor:

Ceny nehnuteľností lámu všetky rekordy. V histórii samostatného Slovenska ľudia ešte nikdy neplatili za bývanie toľko ako dnes. Ceny bytov dokonca prekonali aj historické maximum z roku 2008. Aký bude ďalší vývoj? Budú byty ďalej dražieť?

Žiadny strom nerastie do neba, hovorí ľudová múdrosť. Pri cenách nehnuteľností akoby to však neplatilo. Zvyšujú sa už niekoľko rokov po sebe a očakávané zlacnenie stále neprichádza. Mnohí ľudia predpokladali, že to takto nemôže ísť donekonečna a ceny padnú tak ako pred 11 rokmi. Zatiaľ to však vyzerá, že taký zlom je v nedohľadne.

Odborníci v súčasnosti nevidia dôvod, aby sa zvyšovanie cien nehnuteľností pribrzdilo. Dopyt po bývaní je totiž vďaka hospodárskemu rastu a nízkym úrokovým sadzbám stále vysoký. Na situácii veľa nezmenilo ani opatrenie Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá od júla tohto roka obmedzila poskytovanie stopercentných hypoték. Chcela tak zabrániť rekordnému zadlžovaniu Slovákov, ktoré je najvyššie v celom regióne strednej a východnej Európy.

Na realitný trh to však nemalo veľký dosah, lebo ľudia nemajú na výber. Keďže nájomných bytov je u nás, na rozdiel od krajín na Západe, veľmi málo a sú drahé, okolnosti Slovákov nútia, aby si kupovali predražené byty – a zadlžovali sa. Rastom cien nehnuteľností neotriasla ani napätá situácia vo svete či obavy z možnej krízy.

Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika je dnes situácia zásadne odlišná ako v roku 2008 a prasknutie realitnej bubliny je skôr zbožným želaním ako skutočnosťou. Pred 11 rokmi k takému zlomu došlo najmä preto, že úrokové sadzby boli až trojnásobné vyššie ako teraz a ochladenie ekonomiky sa okamžite prejavilo na poklese záujmu o nehnuteľnosti. „To je však v dnešných podmienkach nepravdepodobné. Vysoký dopyt po bývaní pravdepodobne pretrvá aj vo fáze ochladenia hospodárstva. To znamená, že pokles cien bytov je nereálny. Maximálne dôjde k spomaleniu ich rastu,“ vysvetlil Búlik pre Pravdu.

Vývoju napomáha i silnejší dopyt mladých rodín, ktoré väčšmi uprednostňujú bývanie v meste. V posledných rokoch sa síce rozmohla výstavba v satelitoch okolo veľkých miest, no dlhší čas sa prejavuje i trend, že sa ľudia vracajú do miest. Čoraz viac si totiž uvedomujú, že nechcú strácať celé hodiny denne dochádzaním do práce a späť. Podľa Búlika bude trvať ešte desaťročia, kým infraštruktúra dokáže tento hendikep satelitného bývania prekonať.

„Zvyšovanie cien bytov navyše okrem dopytu poháňa aj nedostatok ich ponuky na trhu. Bytový projekt totiž potrebuje až desaťročie od kúpy pozemku po kolaudáciu bytov. Nové projekty a bytové domy, ktoré developeri postavili v pokrízových rokoch, sa len postupne dostávajú na trh,“ pripomenul analytik.

Ako dodal, posledné kroky NBS síce priniesli isté spomalenie úverovania – kým ešte vlani objem úverov rástol o 12 percent, v prvom polroku tohto roka už „len“ o osem percent, no aj tak je to najrýchlejšie tempo v eurozóne. Napríklad vyše 270 miliónov eur, ktoré si v júli domácnosti čerpali v nových úveroch, sa na trhu s bývaním musí prejaviť.

Na to, že okolnosti v rokoch 2008/2009 boli iné, upozornila aj Katarína Pekaríková z realitnej spoločnosti Lexxus. Ceny nehnuteľností vtedy podľa nej rástli pod tlakom spôsobeným vnútornými nekontrolovateľnými procesmi. Ako zdôraznila, zvyšovanie cien nemožno zastaviť opatreniami, ktoré sa zavádzali alebo sa plánujú zavádzať.

„Dnes sa do popredia dostáva nový názov na trhu – dostupná cena. Znamená cenu, pri ktorej sú ľudia pri podmienkach na trhu, výške svojich záväzkov, príjmov, osobných plánov a možností schopní nehnuteľnosť pri danej cenovej úrovni nadobudnúť bez toho, aby sa vystavili im známemu riziku budúceho defaultu. Táto cena je dnes motorom obchodov na trhu, pričom rast cien ostatných kategórií a segmentov nehnuteľností nebude opatreniami zastaviteľný či zvrátiteľný, ale len obmedziteľný,“ objasnila Pekaríková.

Pokiaľ ide o to, ktoré nehnuteľnosti sú najžiadanejšie, záujem závisí od segmentu. „V rámci toho stredného sú naďalej najžiadanejšou kategóriou dvojizbové jednotky. Dynamika rastu dopytu po trojizbových jednotkách naďalej medzimesačne rastie, a to na úkor malometrážnych bytov. Na trhu vysokého štandardu a luxusného segmentu sa dopyt primárne orientuje na trojizbové a štvorizbové jednotky,“ zhrnula Pekaríková.

Na otázku, či je dobré kúpiť si byt teraz, alebo s tým radšej vyčkať, nie je podľa Búlika jednoznačná odpoveď. Spomalenie ekonomiky síce utlmí aj rast cien, no ich výška neklesne. „Ak potrebujete bývať, nemá zmysel špekulovať s čakaním na lepšie ceny,“ odporučil analytik. Dôležité je, ako hypotéku nastaviť tak, aby bola čo najvýhodnejšia. Faktom je, že hypotéky teraz majú historicky najnižšie úrokové sadzby. Prispela k tomu menová politika Európskej centrálnej banky a na Slovensku i veľká konkurencia bánk, ktoré sa snažia vykryť klesajúce úrokové marže vyšším objemom úverov.

„Priestor na ďalší výrazný pokles úrokov na Slovensku je skutočne minimálny. Preto dnešné historicky nízke úroky odporúčam zafixovať na čo najdlhšie obdobie. V ideálnom prípade na päť až desať rokov. V takom prípade vás ani v prípade hospodárskej krízy nemôžu prekvapiť náhle zhoršené podmienky na splácanie,“ poradil Búlik.

Ako stúpali ceny nehnuteľností
Rok priemerná cena za m2 zmena oproti predošlému roku
2002 592 €
2003 827 € +39,7 %
2004 954 € +15,4 %
2005 856 € –10,3 %
2006 1 000 € +16,8 %
2007 1 238 € +23,8 %
2008 1 511 € +22,1 %
2009 1 344 € –11,1 %
2010 1 275 € –5,1 %
2011 1 248 € –2,1 %
2012 1 235 € –1,0 %
2013 1 227 € –0,6 %
2014 1 219 € –0,7 %
2015 1 240 € +1,7 %
2016 1 301 € +4,9 %
2017 1 388 € +6,7 %
2018 1 464 € +5,5 %
2019* 1 556 € +6,4 %
Zdroj: Národná banka Slovenska. Pozn.: Ide o priemerné ceny bytov aj domov v SR. *Údaje sú za druhý štvrťrok 2019.

Pozor na rok 2026?

Podľa popredného britského ekonóma Freda Harrisona, ktorý predpovedal krízu v roku 2008, realitný trh funguje na základe 18-ročných cyklov. Svoju teóriu opiera o vývoj cien nehnuteľností počas uplynulých 300 rokov. Kríza sa vraj cyklicky opakuje, väčšinou po 18 rokoch. Cyklus rozdelil do troch fáz:

  1. Trvá asi sedem rokov a ceny realít pomaly stúpajú, počas nej nastáva minirecesia.
  2. Tiež trvá zhruba sedem rokov a ceny nehnuteľností rýchlo rastú, najmä ku koncu.
  3. Realitná bublina praská, nastáva obdobie recesie, čo trvá približne štyri roky.

Podľa Harrisona sa momentálne nachádzame v prvej fáze, v závere sedemročného rastu cien a pred nami je minirecesia, po ktorej nasleduje výrazné zdražovanie. Ak sú jeho prognózy správne, kríza na realitnom trhu by mala nastať v roku 2026.

Zdražovanie bývania vo vybraných okresoch

Priemerná cena trojizbového bytu podľa rokov (eur)
Okres 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bratislava I 238 000 225 000 205 000 206 000 200 000 199 000 199 000 228 000 232 000 258 000 255 000 285 000
Bratislava II 135 000 114 000 123 000 122 000 120 000 118 000 120 000 137 000 138 500 140 500 159 000 174 000
Bratislava III 155 500 147 000 143 000 147 000 144 000 145 000 151 000 158 000 157 000 166 500 186 000 185 000
Bratislava IV 123 000 102 000 104 000 109 000 116 000 114 000 115 000 137 000 132 000 135 000 148 000 153 000
Bratislava V 121 000 100 000 96 000 102 000 102 000 106 500 108 500 122 000 130 000 133 000 138 000 155 000
Trnava 94 500 75 000 74 000 74 500 76 500 75 000 73 500 75 000 84 500 93 500 99 000 114 000
Nitra 81 000 68 000 61 000 68 000 65 000 67 000 67 000 72 500 88 000 90 000 97 000 105 000
Banská Bystrica 82 000 65 000 62 000 67 000 65 000 63 000 66 000 73 000 75 500 83 500 100 000 112 000
Trenčín 84 500 74 500 65 000 70 000 63 000 63 000 64 000 63 000 66 500 79 000 83 000 94 000
Žilina 87 000 77 000 65 000 70 000 66 500 74 500 74 500 80 000 85 000 91 000 99 000 115 000
Prešov 75 000 64 000 56 000 62 000 59 000 57 000 59 000 60 000 66 000 77 000 80 000 95 000
Košice I 67 000 75 000 74 000 76 000 76 000 77 000 74 000 86 500 98 000 103 500 113 000 125 000
Košice II 80 500 65 000 66 000 72 500 69 000 71 000 68 000 73 000 80 500 93 000 100 000 107 000
Košice III 81 000 65 000 60 500 70 000 66 000 67 000 66 000 74 000 80 000 88 000 99 000 108 000
Košice IV 85 000 66 000 70 000 73 000 72 500 73 000 71 500 72 500 83 000 91 500 98 000 113 000
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk. Pozn.: Ide o priemerné ceny za druhý kvartál jednotlivých rokov.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#realitná bublina #nehnuteľnosti #ceny bytov #byt
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku