Ceny bytov tak skoro neklesnú

Žiadny strom nerastie do neba, hovorí ľudová múdrosť. Pri cenách nehnuteľností akoby to však neplatilo. Zvyšujú sa už niekoľko rokov po sebe a očakávané zlacnenie stále neprichádza. Mnohí ľudia predpokladali, že to takto nemôže ísť donekonečna a ceny padnú tak ako pred 11 rokmi. Zatiaľ to však vyzerá, že taký zlom je v nedohľadne.

Odborníci v súčasnosti nevidia dôvod, aby sa zvyšovanie cien nehnuteľností pribrzdilo. Dopyt po bývaní je totiž vďaka hospodárskemu rastu a nízkym úrokovým sadzbám stále vysoký. Na situácii veľa nezmenilo ani opatrenie Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá od júla tohto roka obmedzila poskytovanie stopercentných hypoték. Chcela tak zabrániť rekordnému zadlžovaniu Slovákov, ktoré je najvyššie v celom regióne strednej a východnej Európy.

Na realitný trh to však nemalo veľký dosah, lebo ľudia nemajú na výber. Keďže nájomných bytov je u nás, na rozdiel od krajín na Západe, veľmi málo a sú drahé, okolnosti Slovákov nútia, aby si kupovali predražené byty – a zadlžovali sa. Rastom cien nehnuteľností neotriasla ani napätá situácia vo svete či obavy z možnej krízy.

Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika je dnes situácia zásadne odlišná ako v roku 2008 a prasknutie realitnej bubliny je skôr zbožným želaním ako skutočnosťou. Pred 11 rokmi k takému zlomu došlo najmä preto, že úrokové sadzby boli až trojnásobné vyššie ako teraz a ochladenie ekonomiky sa okamžite prejavilo na poklese záujmu o nehnuteľnosti. „To je však v dnešných podmienkach nepravdepodobné. Vysoký dopyt po bývaní pravdepodobne pretrvá aj vo fáze ochladenia hospodárstva. To znamená, že pokles cien bytov je nereálny. Maximálne dôjde k spomaleniu ich rastu,“ vysvetlil Búlik pre Pravdu.

Vývoju napomáha i silnejší dopyt mladých rodín, ktoré väčšmi uprednostňujú bývanie v meste. V posledných rokoch sa síce rozmohla výstavba v satelitoch okolo veľkých miest, no dlhší čas sa prejavuje i trend, že sa ľudia vracajú do miest. Čoraz viac si totiž uvedomujú, že nechcú strácať celé hodiny denne dochádzaním do práce a späť. Podľa Búlika bude trvať ešte desaťročia, kým infraštruktúra dokáže tento hendikep satelitného bývania prekonať.

„Zvyšovanie cien bytov navyše okrem dopytu poháňa aj nedostatok ich ponuky na trhu. Bytový projekt totiž potrebuje až desaťročie od kúpy pozemku po kolaudáciu bytov. Nové projekty a bytové domy, ktoré developeri postavili v pokrízových rokoch, sa len postupne dostávajú na trh,“ pripomenul analytik.

Ako dodal, posledné kroky NBS síce priniesli isté spomalenie úverovania – kým ešte vlani objem úverov rástol o 12 percent, v prvom polroku tohto roka už „len“ o osem percent, no aj tak je to najrýchlejšie tempo v eurozóne. Napríklad vyše 270 miliónov eur, ktoré si v júli domácnosti čerpali v nových úveroch, sa na trhu s bývaním musí prejaviť.

Na to, že okolnosti v rokoch 2008/2009 boli iné, upozornila aj Katarína Pekaríková z realitnej spoločnosti Lexxus. Ceny nehnuteľností vtedy podľa nej rástli pod tlakom spôsobeným vnútornými nekontrolovateľnými procesmi. Ako zdôraznila, zvyšovanie cien nemožno zastaviť opatreniami, ktoré sa zavádzali alebo sa plánujú zavádzať.

„Dnes sa do popredia dostáva nový názov na trhu – dostupná cena. Znamená cenu, pri ktorej sú ľudia pri podmienkach na trhu, výške svojich záväzkov, príjmov, osobných plánov a možností schopní nehnuteľnosť pri danej cenovej úrovni nadobudnúť bez toho, aby sa vystavili im známemu riziku budúceho defaultu. Táto cena je dnes motorom obchodov na trhu, pričom rast cien ostatných kategórií a segmentov nehnuteľností nebude opatreniami zastaviteľný či zvrátiteľný, ale len obmedziteľný,“ objasnila Pekaríková.

Pokiaľ ide o to, ktoré nehnuteľnosti sú najžiadanejšie, záujem závisí od segmentu. „V rámci toho stredného sú naďalej najžiadanejšou kategóriou dvojizbové jednotky. Dynamika rastu dopytu po trojizbových jednotkách naďalej medzimesačne rastie, a to na úkor malometrážnych bytov. Na trhu vysokého štandardu a luxusného segmentu sa dopyt primárne orientuje na trojizbové a štvorizbové jednotky,“ zhrnula Pekaríková.

Na otázku, či je dobré kúpiť si byt teraz, alebo s tým radšej vyčkať, nie je podľa Búlika jednoznačná odpoveď. Spomalenie ekonomiky síce utlmí aj rast cien, no ich výška neklesne. „Ak potrebujete bývať, nemá zmysel špekulovať s čakaním na lepšie ceny,“ odporučil analytik. Dôležité je, ako hypotéku nastaviť tak, aby bola čo najvýhodnejšia. Faktom je, že hypotéky teraz majú historicky najnižšie úrokové sadzby. Prispela k tomu menová politika Európskej centrálnej banky a na Slovensku i veľká konkurencia bánk, ktoré sa snažia vykryť klesajúce úrokové marže vyšším objemom úverov.

„Priestor na ďalší výrazný pokles úrokov na Slovensku je skutočne minimálny. Preto dnešné historicky nízke úroky odporúčam zafixovať na čo najdlhšie obdobie. V ideálnom prípade na päť až desať rokov. V takom prípade vás ani v prípade hospodárskej krízy nemôžu prekvapiť náhle zhoršené podmienky na splácanie,“ poradil Búlik.

Zdražovanie bývania vo vybraných okresoch