Spoluvlastnícke podiely: Najvýhodnejšia je dohoda

Uprednostňovaný spôsob zániku spoluvlastníctva je mimosúdna dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak k tejto dohode spoluvlastníkov nedôjde, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd svojím autoritatívnym rozhodnutím. Spôsoby tohto vysporiadania, ich poradie a zásady, ktorými sa súd pri vysporiadaní musí riadiť, sú uvedené v Občianskom zákonníku.

Advokát Milan Hurtaj radí: „Ešte pred podaním návrhu na súd dôrazne odporúčame pokúsiť sa dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Treba si uvedomiť, že pokiaľ o zrušení a vysporiadaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Okrem toho treba počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Rovnako si treba uvedomiť, že súd rozhoduje aj o náhrade týchto trov, t. j. v prípade neúspechu v konaní súd môže priznať ostatným účastníkom konania náhradu ich trov konania. Pokiaľ sa neviete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť, odporúčame obrátiť sa na právnika, ktorý sa môže pokúsiť dohodu spoluvlastníkov vo vašom mene sprostredkovať.“

"Na rozdiel od dohody všetkých spoluvlastníkov môže súd zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo na základe zákonných zásad uvedených v §142 Občianskeho zákonníka. Súd tak bude postupovať na základe týchto zákonných zásad: V prvom rade súd musí vždy skúmať, či je možné vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, dobre rozdeliť medzi spoluvlastníkov. Pokiaľ je možné vec dobre rozdeliť, súd musí vždy postupovať tak, že vec rozdelí, a to aj v prípade, že rozdelenie veci žiaden zo spoluvlastníkov nenavrhuje. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné buď bytové, alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené.

Zdôrazňujeme, že zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. To znamená, že súd prihliada nielen na to, či je rozdelenie technicky možné, ale aj na to, či takémuto rozdeleniu nebránia iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné, " pokračuje advokát.

"Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy medzi spoluvlastníkmi tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných odstupujúcich spoluvlastníkov. Súd však môže postupovať aj tak, že vec prikáže viacerým spoluvlastníkom, nielen jednému. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné vyžitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva.

Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný jemu do vlastníctva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa. Pokiaľ je predmetom spoluvlastníctva byt, v ktorom žijú dvaja spoluvlastníci a jeden z nich pácha násilie na druhom spoluvlastníkovi, tak byt prikáže do výlučného vlastníctva toho, ktorý je obeťou tohto násilia. Násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať, " hovorí advokát Milan Hurtaj.

"Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva. Súd nemôže vec prikázať do vlastníctva osoby, ktorá nechce vlastníctvo nadobudnúť. Nikto nemôže byť nútený nadobudnúť vlastníctvo. Súd prihliada pri aplikácii všetkých vyššie uvedených zásad na veľkosť podielov a na účelné využitie veci, " uvádza Hurtaj na webovej stránke svojej kancelárie hurtai.sk

V súdnom konaní sa zisťuje trhová hodnota veci najmä za účelom určenia výšky primeranej finančnej náhrady, ktorá bude patriť odstupujúcim spoluvlastníkom. Pokiaľ sa spoluvlastníci na trhovej hodnote nedohodnú, súd určí v konaní znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok, v ktorom určí predpokladanú trhovú hodnotu nehnuteľnosti.