Spoluvlastníci musia rešpektovať predkupné právo

Zmyslom zákonného predkupného práva je chrániť ostatných spoluvlastníkov. V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov, oznámiť im cenu a ostatné podmienky, za akých chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až keď spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, môže spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu. Predkupné právo treba rešpektovať aj pri darovaní.

Predkupné právo

Platná slovenská legislatíva pozná dva typy predkupného práva: vzniknúť môže priamo zo zákona, ale možno ho zriadiť aj zmluvne na základe dohody zmluvných strán.

A: Predkupné právo zo zákona:

1. Tento typ predkupného práva má povahu vecného práva.
2. Zákonné predkupné právo je spojené so spoluvlastníctvom k veci, takéto predkupné právo patriace podielovým spoluvlastníkom vzniká vždy ako vecné právo.
3. Platí, že toto právo sa týka každého spoluvlastníka, ktorý chce previesť svoj podiel.
4. Pamätať si treba, že tento typ predkupného práva pôsobí naďalej aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho.
5. Z predkupného práva vzniknutého zo zákona sú oprávnenými ostatní spoluvlastníci. Oprávnenie je osobné a neprenosné. Zaniká smrťou spoluvlastníka. Nedá sa zmluvne previesť a neprechádza na dedičov.
6. Ak vlastník nerešpektuje zákonné predkupné právo a prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na inú ako blízku osobu, platí že právny úkon – zmluva o prevode vlastníctva – je relatívne neplatná a spoluvlastníci sa môžu obrátiť na súd a dovolať sa tejto neplatnosti.
7. Oprávnení sa okrem vyššie uvedeného môžu domáhať, aby im nadobúdateľ podiel na nehnuteľnosti ponúkol na predaj, a to za tých istých podmienok, za akých nadobudol podiel na nehnuteľnosti on sám. Zákon mu ukladá povinnosť tak urobiť. Ak nadobúdateľ ponuku neurobí, môže oprávnený požiadať súd o nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa súdnym rozhodnutím. Ak sa spoluvlastník nedomáha svojho práva, ostane mu zachované aj naďalej.
8. Platí, že spoluvlastník si môže uplatniť nárok z predkupného práva na ponúkaný spoluvlastnícky podiel, ktorý mu pripadá pomerne podľa veľkosti jeho podielu. Ak sa napríklad predáva jeden spoluvlastnícky podiel k pozemku a oslovení sú traja ďalší spoluvlastníci a každý z nich vlastní rovnako veľký podiel na danom pozemku, tak každý z nich má nárok odkúpiť jednu tretinu ponúkaného podielu.
9. Ak občan nepozná adresu spoluvlastníka, môže si ju zistiť z Centrálneho registra obyvateľstva, o oznámenie miesta pobytu možno požiadať Policajný zbor, prípadne obec. Postupujú podľa zákona o hlásení pobytu občanov a o registri obyvateľov. Žiadosť však treba vždy odôvodniť. Využiť sa dá aj detektívna služba, ktorá postupuje podľa zákona o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti.

Porušenie zákonného predkupného práva

1. Ak spoluvlastník nepočká na uplynutie dvojmesačnej lehoty a prevedie spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na tretiu osobu, poruší tým predkupné právo oprávnenej osoby.
2. Oprávnený sa môže domáhať na súde neplatnosti takejto zmluvy v trojročnej premlčacej lehote a v prípade, že preukáže svoj nárok, súd vyhlási prevod spoluvlastníckeho podielu za neplatný. Na tento právny úkon sa bude pozerať tak, ako keby nevznikol.
3. Inou možnosťou je domáhať sa žalobou na súde toho, aby nadobúdateľ previedol predmetný podiel na nehnuteľnosti na oprávneného za totožných podmienok, za akých podiel kúpil..
Samotné porušenie predkupného práva podľa ustanovenia § 140 OZ nezakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu, napr. zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ale zmluva sa v súlade s ustanovením § 140a OZ pokladá za platnú, pokiaľ sa niektorý z dotknutých podielových spoluvlastníkov neplatnosti právneho úkonu nedovolá. V takomto prípade sa môže dotknutý podielový spoluvlastník na súde žalobou domáhať určenia jej neplatnosti, a to obligatórne voči všetkým účastníkom zmluvy ako pasívne vecne legitimovaným subjektom. Alternatívne však zákon pripúšťa, aby sa dotknutý podielový spoluvlastník v súlade s ustanovením § 603 ods. 3 OZ od nadobúdateľa domáhal, aby mu vec ponúkol za rovnakých podmienok na predaj. Ak mu nadobúdateľ nevyhovie, môže sa dotknutý podielový spoluvlastník žalobou na súde domáhať, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa. Zároveň však zákon dáva dotknutému podielovému spoluvlastníkovi tretiu možnosť, a to možnosť uspokojiť sa tým spôsobom, že mu predkupné právo ostane voči nadobúdateľovi zachované. Pri uplatnení svojho nároku z porušenia zákonného predkupného práva podľa ustanovenia § 140 OZ má dotknutý podielový spoluvlastník možnosť výberu z uvádzaných troch alternatív.

(Zdroj:www.akcsikyova.eu, Fekete I., Občiansky zákonník 2.-Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011).