Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem dosiahnutý z takéhoto prenájmu je považovaný za príjem podliehajúci dani, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb.
Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie).
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2019 presiahne sumu 1 968,68 eura.
Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Daňovník s príjmami z prenájmu, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky (napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve, alebo vedie evidenciu), nie je účtovnou jednotkou. Preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov účtovné výkazy.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie. Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude viesť evidenciu, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti ani príspevky do fondu opráv a údržby.
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.
Ak niekto prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.
Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.
Zdroj: Finančná správa
Čo musí obsahovať nájomná zmluva
Ak chcete prenajímať nehnuteľnosť, je potrebné uzatvoriť nájomnú zmluvu. Tá by mala obsahovať:
- označenie predmetu nájmu (popis, kde sa nachádza nehnuteľnosť) a rozsahu užívania
- výšku nájmu a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu
- ak ide o prenájom bytu, zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak je byt zariadený, je potrebné spísať aj inventárny zoznam vecí v byte
- presné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
- podmienky na ukončenie nájmu zo strany nájomcu, ale aj prenajímateľa a tiež výpovednú dobu. Ak nie je uvedená v nájomnej zmluve výpovedná lehota, platí zákonná výpovedná doba 3 mesiace, a začína plynúť prvým dňom mesiaca po skončení mesiaca, kedy bola doručená výpoveď
- výšku úhrad za energie a služby
Ďalej je vhodné mať v zmluve uvedené:
- opis príslušenstva a stav bytu
- obdobie prenájmu
- práva a povinnosti nájomcu a nájomníka
- zákaz alebo možnosť ďalej nehnuteľnosť prenajímať
- povinnosť poistiť nehnuteľnosť a príslušenstvo (prenajímateľ) a osobné veci (nájomník)
- dôvody, pre ktoré možno od zmluvy odstúpiť
- spôsob vypovedania zmluvy a výpovednú lehotu
Náležitosti, ktoré nie sú spomenuté v zmluve, zápisnici alebo v preberacom protokole, vyplývajú priamo z Občianskeho zákonníka.
Práva a povinnosti pri nájme bytu:
- odovzdať byt v stave spôsobilom na bývanie
- drobné opravy v byte súvisiace s užívaním bytu a náklady spojené s bežnou údržbou bytu uhrádza nájomca (čo sú to drobné opravy – tie, pri ktorých oprave neprevýši náklad na jednu opravu 6,64 eura)
- nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome, na svoje náklady. V prípade, že tak nechce urobiť, opravu vykoná prenajímateľ na náklady nájomcu
- nájomca nesmie v byte vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady
Ukončenie nájmu nehnuteľnosti:
- písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom
- písomnou výpoveďou prenajímateľa
- uplynutím času, ak bol nájom uzatvorený na dobu určitú
Ak bola daná písomná výpoveď, nájom sa končí uplynutím výpovednej lehoty.
Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.