Povinnosť podať daňové priznanie
Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný splniť osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie. Urobiť tak musí vtedy, ak mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie.
Kedy je potrebné podať priznanie: daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (teda aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2019 presiahne sumu 1 968,68 eura.
Oslobodenie od platenia dane: Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Daňovník preto zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Daňovník s príjmami z prenájmu, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky (napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo vedie evidenciu), nie je účtovnou jednotkou. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy.
Daňová strata: Od 1. januára 2012 daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu. Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.
Príklady
Príklad č. 1: Dôchodca v roku 2019 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca nemal.
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 – 500), teda po odpočítaní mu zostane na zdanenie suma 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2019 povinnosť podať daňové priznanie, lebo nepresiahol sumu 1 968,68 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2019 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur.
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 – 500), teda po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1 050 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 1 968,68 eura (teda 5 000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), je povinný vysporiadať svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového priznania (za príslušné zdaňovacie obdobie nemôže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania).
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2019 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur.
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, po jej odpočítaní teda nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Uplatňovanie výdavkov
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie. Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2019 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur.
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura (5 500 : 6 000) x 3 850.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude viesť evidenciu, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napr.:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
- výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom)
- výdavky na jej opravy a udržiavanie
- iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie), ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti ani príspevky do fondu opráv a údržby.
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.
Príklady
Príklad č. 1: Manželia dôchodcovia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2019 dosiahli len príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 200 eur.
Manželia si uvedené príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, teda zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Keďže v roku 2019 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, pretože u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 968,68 eura.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2019 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu mali vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2019 na rodičovskej dovolenke.
Manželia si príjem z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli na manželku rozdeliť príjem vo výške 2 300 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu za rok 2019 bol vo výške 1 800 eur (2 300 – 500). Pretože v roku 2019 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, lebo jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 968,68 eura.
Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od aktívnych príjmov – príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania, alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.