Oplatí sa v dnešnej dobe financovať investičné bývanie pomocou hypotéky?
V momentálnej situácií ide najmä o to, v akej lokalite na Slovensku má človek záujem investovať. Pretože momentálna výška splátky pri narastajúcich úrokových sadzbách, ako aj otázna cena energií v budúcom roku, sa celkovo podpíšu na požadovanej výške nájomného. To by malo v ideálnom stave pokrývať tieto zvýšené náklady. V prípade, že klient má záujem investovať dlhodobo do nehnuteľnosti na minimálne 10 rokov a viac s použitím vlastných zdrojov aj na prípadné pokrytie mesačných nákladov za účelom tvorby majetku, je to stále dobrá doba, nakoľko momentálne sadzby pri troch alebo piatich ročných fixáciách sú stále prijateľné.
Čo v prípade, ak končí fixácia na investičnej nehnuteľnosti? Fixovať na ďalšie obdobie alebo nehnuteľnosť predať a využiť tak ešte vysoké ceny nehnuteľností?
Tu je dôležité si uvedomiť, že to najdôležitejší je zámer, prečo klient investoval do nehnuteľnosti. Ak išlo len o momentálne využitie možností za účelom zisku a vlastnil nehnuteľnosť 5 rokov a viac, na nehnuteľnosti určite zarobí. Najmä po piatich rokoch je aj bez povinnosti zaplatiť daň z tohto výnosu.
Záleží veľmi na meste, kde sa konkrétna nehnuteľnosti nachádza. V malých mestách sa za posledné roky len náladou kupujúcich a ich dopytom tento neprimerane premietol do kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Ak má záujem si ponechať túto investíciu dlhodobejšie, pri novej obnovenej sadzbe vie stále z nájomného pokrývať náklady, nakoľko kupoval nehnuteľnosť za výhodnú cenu a zostatok hypotekárneho úveru je nižší splácaním. Budem sa opakovať, ale záleží veľmi na meste, kde sa konkrétna nehnuteľnosti nachádza. V malých mestách sa za posledné roky len náladou kupujúcich a ich dopytom tento neprimerane premietol do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nezdá sa mi úplne v poriadku, aby v mestečku s 19-tisíc obyvateľmi na strednom Slovensku stál trojizbový byt 140 000 eur a rodinný dom s malým pozemkom 250 000 tisíc. To je prehnané, keďže v roku 2017 stál ten istý byt 60 000 a predmetný dom 110 000 eur.
Ako realitný trh ovplyvňuje vojna na Ukrajine?
Vojna na Ukrajine ovplyvnila trh s nehnuteľnosti obrovským dopytom po prenájme nehnuteľností. Keď si predstavíme, že momentálne je na Slovensku v ponuke približne 2800 bytov na prenájom, tak pred vojnou sa toto číslo pohybovalo okolo 6000 ponúk.
Čím dlhšie bude vojna trvať, tým viac sa dá predpokladať, že ľudia z Ukrajiny si začnú uvedomovať, že návrat späť môže aj po ukončení vojny trvať 2 až 3 roky, rozhodnú sa u nás investovať do kúpy nehnuteľnosti. Keď si to povie len 10 % z nich, je to toľko dopytujúcich, koľko nemáme aktuálne ani bytov v ponuke. Momentálne je v ponuke cca 18 tisíc bytov na najfrekventovanejšom inzertnom portáli.
Čím dlhšie bude vojna trvať, tým viac sa dá predpokladať, že ľudia z Ukrajiny si začnú uvedomovať, že návrat späť môže aj po ukončení vojny trvať 2 až 3 roky, rozhodnú sa u nás investovať do kúpy nehnuteľnosti.
Je potrebné sa na danú tému pozerať aj v závislosti od regiónu alebo je dopyt na celom Slovensku?
Regionálne rozdiely pri investovaní do nehnuteľností sú tým najdôležitejším aspektom. Globálny ekonomický rast a obdobie tzv. „blahobytu“ sa jasne skončilo. Firmy, ktoré majú množstvo zamestnancov začnú šetriť a rozmýšľať ekonomickejšie. V menších mestách je to častokrát o jednom veľkom zamestnávateľovi, na ktorom závisí zamestnanosť. Preto je ideálne pri výbere regiónu alebo mesta zvážiť všetky aspekty, ktoré ovplyvňujú dianie v meste a dopyt po nehnuteľnostiach. Hlavné mesto si žije svojim realitným životom, krajské mestá tiež svojim a ostatné mestá zase svojim.
Ľudia budú musieť žiť šetrnejšie. A tým pádom, je možné, že sa vrátia do veľkých domov svojich rodičov na čas, pokiaľ sa trh znovu nezastabilizuje, respektíve kým sa nárast inflácie neprejaví aj na ich príjmoch nie iba na výdavkoch.
Existuje predpoklad, že sa začneme vracať k takzvanému zdieľanému bývaniu do rodičovských nehnuteľností?
Ľudia budú musieť žiť šetrnejšie. A tým pádom, je možné, že sa vrátia do veľkých domov svojich rodičov na čas, pokiaľ sa trh znovu nezastabilizuje, respektíve kým sa nárast inflácie neprejaví aj na ich príjmoch nie iba na výdavkoch. Už teraz to ľudia začínajú cítiť keď žijú sami, že sa musia obmedzovať. A na to v posledných rokoch neboli zvyknutí. Nehovoriac o tom, že keď sa nárast cien energií podpíše na zatváraní niektorých zamestnávateľov, môže nastať naozaj situácia, že sa vrátia k rodičom, prípadne sa vrátime do zdieľaného spôsobu bývania, ako to bolo napr. popri štúdiu na vysokej škole. Tu bude veľmi dôležité ako sa štát postará o svojich občanov, aby k tomuto neprichádzalo.
V zahraničí je úplne normálne, že ľudia žijú v nájomných bytoch. U nás tento spôsob nie je zaužívaný. Stane sa realitou?
Celkový priemer na úrovni Európskej únie vo vzťahu k vlastníctvu alebo k nájomným bytom je ten, že nájomných bytov v štátoch únie v priemere 19 až 46 percent. Teda obrovský počet bytov. Ak hovoríme o Rakúsku, tak v prípade Rakúska ide o 42 percent bytov, ktoré sú v správe miest a obcí a susedná Viedeň má viac ako 450-tisíc takýchto bytov. Ak sa pozrieme bližšie k susedom v Českej republike, tak v Čechách je 21 percent nájomných bytov z celkového fondu.
Na Slovensku máme stále v sebe zakorenené, že musíme nehnuteľnosť vlastniť.
Na Slovensku máme stále v sebe zakorenené, že musíme nehnuteľnosť vlastniť. Čo sa týka družstevného bývania, ktoré bolo za socializmu dosť frekventované sa akoby zľahla zem. Sám som mal viacero stretnutí s investormi, ktorí chceli zakladať družstvá a dávať možnosť ľuďom si odkupovať družstevné práva k nehnuteľnosti a následne po nejakom čase sa stať aj vlastníkom nehnuteľnosti. Lenže legislatíva dáva u nás hlavnú prekážku v zmysle náhradného/alternatívneho ubytovania aj pre ľudí, ktorí sa stanú neplatičmi. Dokonca v určitých situáciách je právne nemožné deložovať určitých ľudí.
Potom je tu ešte možnosť štátneho nájomného bývania, ktoré sa pomaly tlačí s billboardov do reality. Otázne je len to či to bude aj zrealizované.