Kúpna zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, sa spravuje ustanoveniami zákona č.40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Od kúpnej zmluvy môže účastník odstúpiť, ak je to ustanovené v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone alebo ak je to dohodnuté účastníkmi v zmluve. V zmysle § 49 Občianskeho zákonníka účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Vzhľadom na to, že pre kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti zákon povinne vyžaduje písomnú formu, aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné a doručené druhej strane. Odstúpenie od zmluvy má za následok zrušenie zmluvy so spätnou účinnosťou k momentu jej vzniku. Pre právny vzťah účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav ako pred uzatvorením zmluvy, ako keby k uzatvoreniu kúpnej zmluvy ani nebolo prišlo. Občiansky zákonník následne predpokladá, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, inak povedané, vrátia si to, čo si už predtým vzájomne plnili.
Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia, ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila.
Foto: SHUTTERSTOCK
Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, taktiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy.
Vo všeobecnosti ide o zložité súdne konania. Pre úplnosť je potrebné uviesť, že dôvod tiesne a nápadne nevýhodných podmienok je dôvodom na odstúpenie len v občianskom práve, v obchodnom práve uvedené nie je vôbec možné, a to práve z dôvodu nezneužívania tohto inštitútu a nežiaducej právnej neistoty.
V kúpnej zmluve musí byť vždy upravená výška kúpnej ceny, pričom je dobré upraviť aj spôsob jej platenia. Najistejšia úprava je platenie kúpnej ceny na bankový účet predávajúceho, z čoho vyplýva ľahká preukázateľnosť zaplatenia alebo nezaplatenia kúpnej ceny. Platenie v hotovosti je dobré realizovať oproti podpisu predávajúceho potvrdzujúceho prevzatie kúpnej ceny platenej v hotovosti. Platenie kúpnej ceny v hotovosti bez vyhotovenia a podpisu akéhokoľvek potvrdenia medzi zmluvnými stranami nie je dobrým riešením, je potrebné sa mu vyhnúť. Upozorňujeme na existenciu zákona o obmedzení platieb v hotovosti s účinnosťou od 1. 1. 2013, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi, ktoré prevyšujú sumu 15 000 eur.
V prípade úspešného odstúpenia od kúpnej zmluvy nastáva povinnosť vrátiť si už vzájomne poskytnuté plnenia, a teda predávajúci musí vrátiť prijatú kúpnu cenu od kupujúceho. V prípade, ak by si kupujúci žiadal vrátenie kúpnej ceny, ktorú však nikdy nezaplatil, pri tejto námietke predávajúceho by musel kupujúci preukázať zaplatenie kúpnej ceny predávajúcemu – t.j. buď prevodným príkazom alebo potvrdením predávajúceho o prevzatí kúpnej ceny, prípadne svedeckými výpoveďami, aj v závislosti od dohodnutého spôsobu platenia kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ak by tieto dôkazy neexistovali, tak by kupujúci neuniesol dôkazné bremeno a predávajúci by nebol zaviazaný na vrátenie kúpnej ceny, keďže nebolo preukázané, že túto obdržal.
Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená.JUDr. Klučková
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až povolením vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak nastane situácia, že k odstúpeniu od zmluvy príde až potom, ako príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolili vklad, je potrebné vrátenie nehnuteľnosti predávajúcemu a teda sa vyžaduje spätný zápis vlastníckeho práva predávajúceho na list vlastníctva. V súčasnosti sa okresného úrady riadia judikovaným názorom Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľností sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a príslušný okresný úrad vykoná zápis vlastníckeho práva prevodcu záznamom, avšak len v prípade, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné a žiadna zo strán ho nespochybňuje, kataster tu vyžaduje odstúpenie podpísané oboma zmluvnými stranami.
Ak je medzi stranami spor týkajúci sa odstupovania od zmluvy, nie je možné len na základe realizovaného jednostranného odstúpenia urobiť spätný zápis vlastníckeho práva pre predávajúceho, dotknuté zmluvné strany si musia svoje práva uplatniť súdnou cestou, pričom až na základe súdneho rozhodnutia, ktorým je určené vlastnícke právo pre predávajúceho z titulu odstupovania od zmluvy, kataster zápis vykoná.
Platný právny úkon môže urobiť iba osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a ktorej spôsobilosť na právne úkony nebola odňatá ani obmedzená. Taktiež je neplatný právny úkon, ak ho osoba urobila v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou. Je teda potrebné posudzovať, o akú zdravotnú situáciu ide, či existuje duševná porucha, ktorá je dôvodom, že konajúca osoba nedokázala posúdiť následky svojho konania alebo nebola schopná ovládnuť svoje konanie. Na preukázanie uvedeného je potrebné znalecké dokazovanie.
Obmedzenie zdravotného stavu spočívajúce vo fyzických ťažkostiach pri neexistencii duševnej poruchy nie je dôvodom neplatnosti právneho úkonu. V prípade, ak konajúca osoba urobila úkon v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou, tento úkon je neplatný, a to od počiatku, hľadí sa naň, akoby nikdy nebol urobený. V týchto prípadoch sa podáva žaloba o určenie neplatnosti predmetného právneho úkonu na súd za splnenia ďalších zákonom vyžadovaných podmienok.