Kúpnu zmluvu nemožno ľahko zrušiť, treba splniť podmienky

Odstúpiť od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami aj nad rámec zákona.

07.10.2022 08:00
frustrácia, zmluva, poradňa, kúpa Foto:
Podľa Občianskeho zákonníka môžete odstúpiť vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok.
debata

Kúpili ste nehnuteľnosť a chcete odstúpiť od zmluvy? Donútili vás predať "pod cenu“? Urobiť tak môžete, ale len zo zákonom dovolených dôvodov. To, že sa vám prestal byt páčiť alebo chcete inú lokalitu, prípadne sa vám zdá, že kupujúci zaplatil za dom či byt málo nie je samo osebe dôvodom, pre ktorý možno zmluvu o prevode vlastníctva zrušiť. Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy predstavuje tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne.

Neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia, ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu).

dom, hypotéka, kúpa domu, kúpna zmluva Čítajte aj Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti: Na čo si dať pozor

Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila. O nápadne nevýhodných podmienkach je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok.

Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, taktiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy.

Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy. V liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Právo na odstúpenie od zmluvy treba uplatniť v trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy.

realitná kancelária, kúpa bytu, realitná agentka, byt, nájom Čítajte viac Ako nenaletieť pri predaji bytu

Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade nesplnenia týchto povinností je možné domáhať sa ochrany na súde.

Pozor si treba dať aj na to, ako je zmluva formulovaná. Niektoré ustanovenia vám môžu znemožniť odstúpenie od zmluvy. Je nezmyselné šetriť na právnych službách a snažiť sa napísať zmluvu podľa prvého dostupného vzoru, ktorý sa vám pozdáva. V prípade problémov s konkrétnou zmluvou zaplatíte za pomoc právnika viac, ako by ste platili za vypracovanie zmluvy.

V prípade, ak kataster nehnuteľností návrh na vklad zamietne a vyzve vás na opravu dokumentov, treba počítať nielen s peniazmi, ktoré zaplatíte za služby právnika. Po oprave totiž nasleduje ďalší návrh na vklad do katastra a s tým spojený príslušný poplatok.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #Občiansky zákonník #nehnuteľnosť #kúpna zmluva #zmluva o prevode nehnuteľnosti