Od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Dôvodom na odstúpenie od kúpnej zmluvy môže byť jej uzavretie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, omeškanie dlžníka so splnením dlhu (kupujúceho so zaplatením kúpnej ceny) alebo poskytnutie chybného plnenia (prevádzaná nehnuteľnosť má fyzické/právne chyby).
Spôsob odstúpenia
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon. Nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné. Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy priamo zo zákona. V praxi teda napr. predávajúci oznámi listom adresovaným kupujúcemu, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy.
Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúča advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle. Rovnako odporúča adresovať takýto list doporučene s doručenkou do vlastných rúk pre prípadné neskoršie dokazovanie pred súdom.
V akom prípade možno odstúpiť od zmluvy
Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Právo odstúpiť od zmluvy je subjektívnym právom účastníka zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). K perfektnosti odstúpenia teda nie je potrebný ani súhlas adresáta (druhej zmluvnej strany), ani rozhodnutie súdu.
To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde (napr. z dôvodu žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia, náhrady škody, prípadne iných peňažných nárokov, určovacej žaloby o vlastnícke právo k nehnuteľnosti, žaloby o vydanie/vypratanie nehnuteľnosti atď.).
Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe, ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie). V závislosti od dôvodu napríklad v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny lehotu počítame od prvého dňa omeškania so zaplatením kúpnej ceny.
Potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Inak povedané, na neplatnú zmluvu sa hľadí, ako keby vôbec nevznikla.
Čítajte aj Ako nenaletieť pri predaji bytu
Samozrejme, v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy). Ak si účastník zmluvy nie je istý, či je zmluva platná alebo neplatná, je lepšie preventívne vykonať aj právny úkon „odstúpenia od zmluvy“ (zvlášť v komplikovaných prípadoch, ktoré definitívne posúdi až súd v niekoľkoročnom súdnom konaní).
Ako sa posudzuje tieseň a nevýhodné podmienky
Judikatúra Najvyššieho súdu SR vymedzila pojem tieseň „ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Tento stav musí mať základ v objektívne existujúcich (teda nie len domnelých) okolnostiach aj je vždy determinovaný subjektívnou stránkou – samotným konajúcim a jeho odolnosťou proti pôsobiacej ťaživej situácii.
Rovnako objektívna situácia môže u jedného subjektu vyvolať tieseň, u druhého nemusí. Pritom z hľadiska existencie tiesne, a to je potrebné osobitne zdôrazniť, je irelevantné, ako tento stav vznikol a čo ho spôsobilo. Právny význam treba preto priznať aj tiesni majúcej základ v iných než politických motívoch, ba aj v tiesni vyvolanej samotným konajúcim“.
Ústavný súd SR pod pojmom tieseň judikoval „taký hospodársky, sociálny alebo psychický stav, ktorý na konajúceho dolieha takým spôsobom a takou závažnosťou, že urobí právny úkon, ktorý by inak neurobil alebo pri dvojstrannom konaní by úkon neurobil. Tieseň musí mať základ v objektívne existujúcom a plus pôsobiacom stave, musí pre ňu byť daný objektívny dôvod a súčasne sa musí stať pohnútkou pre prejav vôle konajúcej dotknutej osoby tak, že koná vo svoj neprospech.
Čítajte aj Ceny nehnuteľností rastú. Ako sa na nich skutočne zarába
Tieseň pritom nemožno chápať ako jednorazový akt, ale v širších súvislostiach ako dlhodobý proces, ktorého výsledkom bolo to, že fyzická osoba urobila ako vlastný úkon, ktorý by inak v právnom štáte neurobila.
„Tieseň“ však sama osebe nestačí. Zákon súčasne vyžaduje ešte ďalšiu podmienku, aby k právnemu úkonu zo strany konajúceho došlo za veľmi nevýhodných podmienok pre osobu, ktorá sa dovoláva práva odstúpiť od zmluvy.
Nevýhodné podmienky
O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. To predpokladá, že druhému účastníkovi kúpnej zmluvy nevýhodnosť podmienok musela byť zrejmá. Danosť nápadne nevýhodných podmienok však treba skúmať vždy konkrétne vzhľadom na okolnosti daného prípadu.
Nápadne nevýhodné podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu (uzavretia kúpnej zmluvy) a nemôžu spočívať len v subjektívnych pocitoch dotknutej osoby. To, či v konkrétnom prípade išlo o tieseň, ako aj existenciu nápadne nevýhodných podmienok, je potrebné skúmať s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu, napr. či nebola porušená ekvivalentnosť dohodnutých vzájomných plnení (nápadne nevýhodné pre účastníka v tiesni).
Prax považuje za nápadne nevýhodné podmienky také podmienky, pri ktorých sú vzájomné plnenia v zrejmom nepomere. Nevyžaduje sa teda absolútna rovnocennosť vzájomných plnení. Rozhodujúce bude pritom porovnanie všetkých podmienok daného dojednania s bežnými podmienkami, za ktorých sa v danom mieste a danom čase uzatvárajú obdobné zmluvy.
Zdroj: advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte
Vzor odstúpenia od kúpnej zmluvy
Dohoda o odstúpení od Zmluvy o prevode vlastníctva
uzatvorenej dňa .........................
medzi
Predávajúci:
meno a priezvisko
adresa trvalého bydliska
rod. číslo
ďalej už len „Predávajúci“)
a
Kupujúci:
meno a priezvisko
adresa trvalého bydliska
rod. číslo
(ďalej už len „Kupujúci“)
sa dohodli na odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa… a účinky ktorej nenastanú, predmetom ktorej je byt č. ......... na treťom poschodí vo vchode č. ......... v bytovom dome súpisné číslo ........., ktorý je postavený na parcele č. KN ........./…, ďalej v podiele ....../ ......... spoluvlastníkom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu s. č. …, ktorý je postavený na parcele č. XX č. ........./… a ďalej v podiele …/ ......... spoluvlastníkom parcely č. ........./… – zastavaná plocha o výmere ......... m2, tak ako sú všetky tieto nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. ......... pre k. ú. …
Predávajúci vrátil Kupujúcemu vzájomne dohodnutú kúpnu cenu vo výške ......... ,– eur /slovom .................. eur/ a Kupujúci súhlasí s odstúpením od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa… Kupujúci vlastnoručným podpisom na tejto Dohode o odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa…potvrdzuje prevzatie kúpnej ceny od Predávajúceho v celej výške. Kupujúci vrátil Predávajúcemu všetky kópie Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa… žiadnu si nenechal, všetky kópie budú zničené a tieto strácajú platnosť.
Zmluvné strany vyhlasujú, že Dohodu o odstúpení od Kúpnej zmluvy uzatvorili slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne v predpísanej forme, nie v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že sú plne spôsobilí na právne úkony a ich zmluvná voľnosť nie je nijako obmedzená. Dohodu o odstúpení o Kúpnej zmluvy si riadne prečítali, jej obsahu rozumejú a túto na súhlas s prejavom vôle v nej uvedeným vlastnoručne podpisujú.
V ........................., dňa .........................
Podpis Predávajúci
Podpis Kupujúci