Koľko stojí byt v Bratislave a koľko dom na predmestí? Rozdiely sa stierajú

Ceny bytov rastú a cenové rozdiely medzi bytmi v meste a domami na predmestí sú čoraz menšie. Podľa údajov odborníčky v oblasti realít Karin Zápalovej z realitnej kancelárie KARIN & PARTNERS dosahuje v roku 2025 priemerná cena bytu v krajských mestách približne 3 070 eur za meter štvorcový. Ešte pred siedmimi rokmi pritom stačilo na meter štvorcový necelých 1 500 eur. Ceny bytov sa tak v priebehu dekády prakticky zdvojnásobili a iba za posledný rok vzrástli v priemere o 11 – 13 percent.

Dom za mestom už nie je taká výhra

Trh s nehnuteľnosťami sa mení rýchlejšie, než sme boli zvyknutí. Ešte pred desiatimi rokmi bola kúpa rodinného domu mimo mesta lacnejšou a často logickou voľbou. „Dnes už to neplatí. Ceny pozemkov aj stavebných materiálov narástli o desiatky percent a úspora, ktorú kedysi predstavoval dom za mestom, sa vytratila,“ hovorí Karin Zápalová. Kým ceny bytov v mestách opäť rastú a predávajú sa pomerne rýchlo, trh s rodinnými domami je stabilnejší. V niektorých lokalitách sa rast cien spomalil, inde sa dokonca pozastavila výstavba. Dôvodom sú vyššie úrokové sadzby úverov a rast cien stavebných materiálov aj prác.

Základ je doprava a občianska vybavenosť

„Kupujúci dnes viac premýšľajú. Neriešia len cenu, ale aj návratnosť investície, dostupnosť dopravy a úroveň komunálnych služieb,“ vysvetľuje odborníčka. „Vidíme to napríklad na okolí Bratislavy. Ak má obec dobré napojenie na diaľnicu a základnú infraštruktúru, domy si držia cenu. Tam, kde je doprava komplikovaná alebo chýba občianska vybavenosť, trh stagnuje.“ Rozdiel medzi bývaním v byte a v dome sa čoraz viac presúva z ekonomickej roviny do roviny osobných priorít. Ľudia už nehľadajú najlepšiu cenu, ale najvhodnejší spôsob života. Zavážia faktory ako dostupnosť do práce a školy, ranné a popoludňajšie zápchy, parkovanie, dostupnosť služieb.

Päťročný test reality

Rozdiel v celkovej výhodnosti domu a bytu sa ukáže až v dlhšom časovom horizonte. Odborníci preto odporúčajú hodnotiť bývanie približne po päťročnom období, a to nielen podľa kúpnej ceny, ale aj podľa nákladov na prevádzku, údržbu a dopravu. Byt býva z tohto pohľadu stabilnejšou voľbou. Mesačné výdavky sú predvídateľné: správa domu, energie, fond opráv, parkovanie. Podľa údajov Štatistického úradu SR sa pri bytoch bežné mesačné náklady pohybujú v rozmedzí 180 – 280 eur, v novostavbách aj viac.

Dom sa môže predražiť

V domoch je situácia odlišná. Výdavky sa objavujú nepravidelne, ale často vo väčších sumách. „Najmä pri starších rodinných domoch bez zateplenia sú vyššie poplatky za kúrenie a energie,“ upozorňuje odborníčka na realitný trh. „Keď príde oprava strechy alebo výmena kotla, náklady môžu narásť aj o niekoľko tisíc eur.“

Koľko stojí život za mestom

Prevádzkové náklady rodinných domov sú citeľne vyššie aj kvôli cenám energií. Podľa prepočtov sa pri priemernom dome s výmerou 120 m? pohybujú mesačné náklady na elektrinu a vykurovanie medzi 95 až 165 eur, k čomu treba pripočítať vodu, odvoz odpadu a bežnú údržbu. „Ak majiteľ nemá čas na záhradu, plot či údržbu, zvyčajne si najme firmu, vtedy výdavky ešte stúpnu. Ak si to robí sám, zasa platí časom, ktorý mohol venovať rodine alebo oddychu,“ dodáva Karin Zápalová. Podľa Slovenskej inovačnej a energetickej agentúry môže ročná spotreba energie v nezateplenom dome presiahnuť 22-tisíc kWh, zatiaľ čo nízkoenergetický byt v novostavbe má spotrebu len okolo 6 000 – 8 000 kWh. Rozdiel v nákladoch tak predstavuje niekoľko stoviek eur ročne.

Čas je vzácna nová mena

Pri výbere bývania sa čoraz častejšie objavuje aj otázka hodnoty času. Dochádzanie z predmestí do Bratislavy alebo Košíc môže mesačne predstavovať 30 až 40 hodín v aute. „To je prakticky celý pracovný týždeň strávený na cestách,“ upozorňuje odborníčka na realitný trh. „Rodiny s deťmi často hľadajú kompromis, chcú zelené prostredie, ale nie dlhé presuny. Naopak, mladí ľudia a single páry čoraz častejšie uprednostňujú menší byt v centre, kde nemusia vôbec vlastniť auto.“

Kde sa cítime doma

Rozhodnutie o bývaní je dnes komplexnejšie než kedykoľvek predtým. Neexistuje jednoznačne lacnejšia ani racionálne lepšia voľba. Rozhoduje to, kde sa človek cíti dobre a čo je pre neho v živote dôležité. Či ranné espresso v kaviarni neďaleko bytu, alebo ticho vlastnej záhrady za mestom. „Každý z nás má inú definíciu komfortu,“ pripomína Karin Zápalová. „Kým pre jedného je luxus mať všetko po ruke, pre druhého je to pocit slobody a vlastného priestoru. Podstatné je, aby bývanie dávalo zmysel v dennom živote, nielen v hypotéke.“

Čo najviac zaváži pri rozhodovaní

„Najčastejšie parametre, ktoré klienti riešia, sú doprava, každodenné dochádzanie do práce, školy či na krúžky detí, ranné a popoludňajšie zápchy, náklady na údržbu a dostupnosť služieb,“ potvrdzuje Ka rin Zápalová. „Pri domoch prevládajú argumenty ako súkromie, väčší priestor, parkovanie a pokojné prostredie. Naopak, mestské byty lákajú blízkosťou práce, kaviarní a služieb. V praxi často rozhodnú emócie. Niekto túži po tichu na záhrade, iný po káve na terase v centre.“