Spoluvlastnícke podiely: Ako najvýhodnejšie rozdeliť majetok

Občiansky zákonník umožňuje zrušiť spoluvlastníctvo viacerými spôsobmi. Najvýhodnejší predstavuje mimosúdna dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vyrovnaní podielového spoluvlastníctva. Ak sa dohodnúť nedokážu, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyrovnanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd. Ten sa pri rozhodovaní musí riadiť zásadami uvedenými v Občianskom zákonníku.

Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť na jeho zrušení a následnom vyrovnaní. Pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vyrovnaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú dohodu o zrušení a vyrovnaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody. Platí ale, že ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. Dohoda by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vyrovnáva. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí byť zavkladovaná na katastri.

Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyrovnaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyrovnaní. Do úvahy treba ale zobrať, že pokiaľ o zrušení a vyrovnaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Počítať treba aj s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi.

Čítajte viac Predkupné právo môže skomplikovať predaj domu alebo pozemku

Súd skúma, či je možné nehnuteľnosť alebo inú vec rozdeliť medzi spoluvlastníkov. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné bytové alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. Súd prihliada teda aj na iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad, pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné využitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak ak jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný do vlastníctva jemu.

Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva.

Ako možno rozdeliť nehnuteľnosť

• ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyrovnania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd.
• pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci. Pri účelnom využití veci slúžiacej na podnikanie sa prihliada na to, ktorý zo spoluvlastníkov v nehnuteľnosti podnikal, ako ju udržiaval, opravoval, aké vynaložil náklady na vec, ako sa pričinil o jej zhodnotenie, ako je schopný zabezpečiť údržbu veci.

Rozdelenie spoločnej veci Súd pristúpi k rozdeleniu spoločnej veci, ak je to reálne možné, podľa výšky podielov, a podmienkou je, aby delením vznikli samostatné veci.

Deliteľnosť nehnuteľnosti

1. kritérium
Stavebnotechnické hľadisko: za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. Delením musia vzniknúť nové samostatné jednotky, stavby.

2. kritérium
Náklady na rozdelenie: je potrebné skúmať, či doterajší vlastník alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. Reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak vzniknú samostatné veci.

3. kritérium
Nákladné stavebné úpravy: ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Deliteľnosť veci musí byť zaznamenaná na geometrickom pláne, ktorý sa stáva súčasťou rozhodnutia súdu.

4. kritérium

• pri delení nehnuteľností platí pravidlo vertikálneho delenia.
• pri reálnom rozdelení stavby je budovu možné deliť buď vertikálne, alebo na jednotlivé byty a nebytové priestory. Horizontálne delenie bez splnenia ďalších kritérií nie je možné.
• pokiaľ stavbu nie je možné uvedeným spôsobom rozdeliť, prichádzajú do úvahy dve možnosti. Buď sa spoluvlastníci dohodnú a vykonajú ďalšie stavebné úpravy tak, aby stavba bola deliteľná, alebo je možné stavbu speňažiť a jednotlivých spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov zo získanej sumy vyplatiť.