Poznáte povinnosti správcu pri reklamácii vyúčtovania za bývanie?

Pri uplatnení reklamácie je správca povinný vydať spotrebiteľovi potvrdenie, najneskôr spolu s dokladom o vybavení reklamácie. Potvrdenie o uplatnení reklamácie sa nemusí doručovať iba v prípade, ak má spotrebiteľ možnosť preukázať uplatnenie reklamácie iným spôsobom (napr. doručenkou, v prípade uplatnenia reklamácie formou zásielky adresovanej do vlastných rúk).

Pomerne častým pochybením správcu je podanie informácie o spôsobe uplatnenia reklamácie (predovšetkým vo vzťahu k ročnému vyúčtovaniu za služby spojené s užívaním bytu/nebytového priestoru) obmedzené na písomnú formu. Nakoľko však zákon neviaže uplatnenie reklamácie len na určitú jednu formu právneho úkonu, v zmysle ustálenej judikatúry SR možno právo zo zodpovednosti za vady uplatniť tak písomne, ako aj ústne, prípadne konkludentným spôsobom (z ktorého však nepochybne vyplýva, čo ním spotrebiteľ zamýšľa prejaviť).

Čítajte viac Chcete založiť spoločenstvo vlastníkov?

Súčasťou ročného vyúčtovania za služby spojené s užívaním bytu (nebytového priestoru) je spravidla poučenie správcu o tom, dokedy možno uplatniť reklamáciu jednotlivých položiek. V rámci predbežného posúdenia správnosti výpočtov je lehota na uplatnenie predmetnej reklamácie najčastejšie ustanovená na 15 dní. Aj keď je z pohľadu správcu (ktorý má záujem na čo najskoršom zaslaní preplatkov a konečnom vyúčtovaní nedoplatkov jednotlivých vlastníkov) uloženie takejto lehoty praktické, všeobecná záručná lehota poskytnutej služby je zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník ustanovená na obdobie 24 mesiacov, pričom vo vzťahu k spotrebiteľovi túto lehotu nie je možné skracovať.

Účtovanie poplatkov

Účtovaním akýchkoľvek poplatkov spojených s vybavením reklamácie (poštovné, poplatok za spracovanie podania…) sa správca dopúšťa porušenia ust. § 4 ods. 2 písm. a) ZoOS – tzv. ukladania povinností bez právneho dôvodu. Nakoľko je totiž reklamácia zákonom garantované právo spotrebiteľa, pričom právna úprava spotrebiteľovi neukladá žiadne povinnosti v súvislosti s úhradou nákladov v prípade jej uplatnenia (bez ohľadu na konečný výsledok), takéto poplatky nie je oprávnený účtovať ani správca.

Súčasťou každej zmluvy o výkone správy by mala byť fixne ustanovená výška poplatku za výkon správy (uvedená vrátane dane z pridanej hodnoty), odsúhlasená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Účtovanie vyššieho poplatku ako v sume dohodnutej medzi správcom a vlastníkmi je porušením ust. § 4 ods. 1 písm. c) ZoOS, pretože správca je ako poskytovateľ služieb povinný za každých okolností účtovať spotrebiteľom jednotlivé služby za vopred dohodnuté ceny.

Zmluvné podmienky

V prípade, ak sa spotrebiteľská zmluva uzatvára písomne a zároveň obsahuje ustanovenia, s ktorými sa síce spotrebiteľ mal možnosť oboznámiť už pred podpisom zmluvy, ale ich obsah nemohol ovplyvniť, ukladá ust. § 4 ods. 6 ZoOS poskytovateľovi služby povinnosť formulovať zmluvné podmienky zrozumiteľne. Zo strany správcov je predmetné ustanovenie porušované predovšetkým abstraktnou formuláciou reklamačného poriadku či jednotlivých ustanovení zmluvy o výkone správy, z ktorých pre spotrebiteľa jednoznačne nevyplýva informácia o tom, kde, dokedy, prípadne akým spôsobom možno reklamovať jednotlivé služby (napr. odkaz na dokument, ktorý nie je zverejnený na mieste dostupnom spotrebiteľovi, poplatok za výkon správy, výšku ktorého nie je možné na základe zmluvného ustanovenia jednoznačne určiť…).

V zmysle ust. § 4 ods. 2 písm. c) je správca vo vzťahu k spotrebiteľom povinný zdržať sa používania neprijateľných zmluvných podmienok. Aj keď zákon č. 40/1964 Zb. jednotlivé neprijateľné zmluvné podmienky vymenúva (možnosť jednostranného odstúpenia od zmluvy výlučne pre poskytovateľa služby, neprimerane vysoký postih za nedodržanie zmluvných ustanovení iba v prípade porušenia zmluvy zo strany spotrebiteľa, rozhodovanie sporov výlučne rozhodcovským orgánom určeným poskytovateľom služby…), z dikcie "najmä“ vyplýva, že ide len o demonštratívny výpočet, t. j. za neprijateľné zmluvné podmienky je potrebné považovať všetky tie ustanovenia zmluvy, ktoré spôsobujú nerovnováhu vzájomných práv a povinností v neprospech spotrebiteľa.

Zdroj: Združenie pre lepšiu správu bytových domov