Chystajú sa veľké zmeny pri nájme bytov. Nový Občiansky zákonník výrazne upraví pravidlá nájmu pre prenajímateľov aj nájomníkov

Na príprave zákonníka pracuje Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré už predstavilo viaceré oblasti, ktorých sa zmeny budú týkať. Jednou z oblastí, ktorých sa novela dotkne, je aj nájomné bývanie. Zmeny pocítia prenajímatelia aj nájomníci.

Čítajte viac Výška valorizácie je jasná, penzistom prinesie desiatky eur. Analytik prepočítal, na čo im budú stačiť

Zásadné zmeny v nájomnej zmluve

Nový zákonník prináša zmeny v pravidlách pre nájomné zmluvy. Niektoré staré a neaktuálne ustanovenia sa rušia. Dopĺňajú sa však aj nové pravidlá, ktoré reagujú na potreby z praxe, ako je napríklad predkupné právo či možnosť upravovať nájomné podľa rastu cien, informujú v dôvodovej správe.

Nájomná zmluva upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom, teda medzi vlastníkom veci a osobou, ktorá ju používa. Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, napríklad byt, dom, auto alebo pozemok, ktorá sa prenajíma za dohodnuté nájomné a na určitý čas.

Nový zákonník používa pojem nájomník namiesto doterajšieho nájomca. Zmluva začne platiť už vtedy, keď sa prenajímateľ a nájomník dohodnú na jej podmienkach, napríklad čo sa prenajíma, na ako dlho a za aké nájomné. Nemusí sa čakať, kým prenajímaná vec prejde do rúk nájomníka. Samotná dohoda už stačí na vznik zmluvy.

Doba trvania nájomnej zmluvy a splatnosť nájmu

V dôvodovej správe k novele Občianskeho zákonníka sa ďalej uvádza, že nájomnú zmluvu možno uzavrieť na určitý alebo neurčitý čas. Ak sa doba nájmu v zmluve výslovne neuvádza, považuje sa automaticky za uzavretú na neurčito a platí od dňa podpisu zmluvy. Zákon zároveň stanovuje, že ak nájom trvá dlhšie ako 50 rokov, môže ho po uplynutí tejto doby ktorákoľvek strana ukončiť bez nejakých obmedzení.

Výnimkou sú situácie, keď sa zmluva uzavrie napríklad na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka, alebo keď sa obe strany dohodnú, že zmluvu nebude možné ukončiť skôr. Taká dohoda môže mať zmysel napríklad vtedy, ak nájomník do prenajatej veci investoval väčšiu sumu a potrebuje mať istotu, že ju bude môcť dlhšie využívať.

Nájomník je povinný platiť za používanie prenajatej veci dohodnuté nájomné. Jeho výšku určuje zmluva. Ak v zmluve výška nájomného nie je uvedená, platí sa suma, ktorá je v danej situácii bežná, a to podľa hodnoty a spôsobu používania veci. Nájomné sa môže platiť aj inak ako v peniazoch, napríklad vo forme tovaru alebo služieb, pričom sa posudzuje ich hodnota v peniazoch.

Zákon ponecháva pravidlo, že nájomné sa platí spätne, teda za uplynulý mesiac, ak sa strany nedohodnú inak. Ak nájom trvá kratšie ako mesiac, zaplatí sa po jeho skončení. Novinkou je tzv. obdobie bez nájomného (rent-free period). Ide o čas, keď nájomník ešte priestor neužíva, napríklad ho prerába alebo pripravuje na používanie, a preto v tomto období nájomné neplatí.

Dohoda a podmienky zvyšovania nájomného

Podľa nového zákona sa prenajímateľ s nájomníkom budú môcť vopred dohodnúť, že sa nájomné bude každý rok mierne zvyšovať. Výška navýšenia sa môže odvíjať napríklad od inflácie alebo od cien nájmov v okolí. Ak by nájomník so zvýšením nesúhlasil, prenajímateľ sa ho môže pokúsiť vymáhať aj súdnou cestou.

Zákon zároveň umožní zvýšiť nájomné aj vtedy, ak sa to v zmluve neuvádza. V takom prípade však musí byť zmluva uzatvorená aspoň na tri roky a nesmie zvyšovanie zakazovať. Zvýšenie bude mať presne určené hranice. Ak sa byt opraví alebo zmodernizuje, prenajímateľ môže nájomné zvýšiť podľa osobitných pravidiel.

Zánik a ukončenie nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva môže zaniknúť z rôznych dôvodov, napríklad uplynutím dohodnutej doby, dohodou oboch strán, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. Nájom zaniká aj vtedy, keď sa vlastníkom prenajatej veci stane samotný nájomca, napríklad ak ju kúpi alebo zdedí.

Zákon rozlišuje výpoveď pri nájme na určitý a neurčitý čas. Pri nehnuteľnostiach sa výpovedná lehota skracuje na dva mesiace, pri hnuteľných veciach na desať dní. Cieľom je, aby bolo možné nájomný vzťah ukončiť rýchlejšie, ak už oň jedna zo strán nemá záujem. Pri niektorých typoch nájmu, napríklad pri nájme bytu alebo pôdy, platia osobitné pravidlá.

Čítajte viac Rýchlosť chôdze na chodníku bude 6 km/h. Poslanci schválili kontroverznú novelu. Analytik vysvetľuje, ako to v skutočnosti je

Vo väčšine prípadov je výpovedná lehota pri nájme bytu dva mesiace. Zákon však myslí aj na situácie, keď je potrebné chrániť zraniteľnejších nájomníkov. Ak ide o osobu s ťažkým zdravotným postihnutím alebo o staršieho nájomníka, prípadne ak nájom trvá už dlhší čas, výpovedná lehota sa predlžuje na tri mesiace. Prenajímateľ má navyše povinnosť spolupracovať s obcou, aby sa zabránilo tomu, že by takýto nájomník zostal bez bývania.

V dôvodovej správe informujú, že novou možnosťou je aj zmluvu ukončiť odstúpením, napríklad ak nájomník dlhodobo neplatí nájomné. V takom prípade sa lehota na odstúpenie skracuje, keďže neplatenie je vážnym porušením zmluvy. Strany si môžu v zmluve určiť aj vlastné dôvody na odstúpenie, musia však byť odôvodnené. Každé odstúpenie musí byť písomne vysvetlené, inak nebude platné.