Odpovedá advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte: Áno, od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Vo všeobecnosti môže byť dôvodom na odstúpenie od kúpnej zmluvy aj jej uzavretie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 Občianskeho zákonníka). Ďalšími dôvodmi môže byť omeškanie dlžníka so splnením dlhu (kupujúceho so zaplatením kúpnej ceny) alebo poskytnutie vadného plnenia (prevádzaná nehnuteľnosť má fyzické/právne vady).
Spôsob odstúpenia
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinný tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta (§ 45 Občianskeho zákonníka), nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť obligatórne písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy (k zániku záväzkového právneho vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim) priamo zo zákona. V praxi teda napr. predávajúci oznámi listom adresovaným kupujúcemu, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy. Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúčame presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle. Rovnako odporúčame adresovať takýto list doporučene s doručenkou do vlastných rúk pre prípadné neskoršie dokazovanie pred súdom.
Kedy možno odstúpiť od kúpnej zmluvy?
Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka (zákonné dôvody uvedené v Občianskom zákonníku) prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám.
Právo odstúpiť od zmluvy je subjektívnym právom účastníka zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy, sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektný už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). K perfektnosti odstúpenia teda nie je potrebný ani súhlas adresáta (druhej zmluvnej strany) ani rozhodnutie súdu. To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde (napr. z dôvodu žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia, náhrady škody, prípadne iných peňažných nárokov, určovacej žaloby o vlastnícke právo k nehnuteľnosti, žaloby o vydanie/vypratanie nehnuteľnosti atď.).
Upozorňujeme, že právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3 ročnej premlčacej dobe (§ 100 ods. 2 a § 101 Občianskeho zákonníka), ktorá plynie od momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie). V závislosti od dôvodu napríklad v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny lehotu počítame od prvého dňa omeškania so zaplatením kúpnej ceny.
Ďalej upozorňujeme na skutočnosť, že je potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy, a situáciou keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Inak povedané, na neplatnú zmluvu sa hľadí, ako keby vôbec nevznikla. Samozrejme v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy). Z procesnej opatrnosti, ak si účastník zmluvy nie je istý, či je zmluva platná alebo neplatná, je lepšie preventívne vykonať aj právny úkon „odstúpenia od zmluvy“ (zvlášť v komplikovaných prípadoch, ktoré definitívne posúdi až súd v niekoľkoročnom súdnom konaní).
Toto právne stanovisko nemá povahu záväzného posúdenia konkrétnej situácie. Advokátska kancelária nemá k dispozícii všetky skutočnosti a podklady, ktoré môžu mať vplyv na jednotlivé časti právneho posúdenia. Preto je toto posúdenie všeobecným stanoviskom a advokátska kancelária nepreberá právnu zodpovednosť za jeho úplnú zhodu so skutkovým stavom situácie čitateľa.