V každom prípade si treba uvedomiť, že darovať možno len nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve alebo spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. Darovať možno vec, ktorá môže byť predmetom kúpnej alebo zámennej zmluvy. Darom nemôžu byť veci, ktoré nie sú spôsobilé byť predmetom občianskoprávneho vzťahu.
O darovaciu zmluvu nejde, ak darca požaduje za poskytnutie daru nejakú protislužbu, ktorá spočíva vo výkonoch alebo v činnostiach.
O darovanie nehnuteľnosti nejde ani v prípade, keď darca požaduje za nehnuteľnosť zaplatenie podstatne zníženej ceny, ktorá sa rovná zlomku hodnoty vlastnícky prevádzanej veci. Kombinácia kúpnej a darovacej zmluvy je neprípustná.
V prípade nehnuteľností možno darovať samostatne dom a samostatne pozemok, pretože obe veci sa považujú za samostatné. Zákon pripúšťa možnosť darovať osobitne nehnuteľnosť a osobitne pozemok, na ktorom je dom postavený. Takýto spôsob darovania sa ale všeobecne neodporúča, pretože vedie sporom medzi majiteľmi oboch nehnuteľností.
Nehnuteľnosť možno darovať fyzickej, ako aj právnickej osobe, ktoré môžu nadobúdať práva a povinnosti, štátu, nadácii, združeniu.
Darovať nehnuteľnosť možno aj maloletému dieťaťu, ktoré ale musí zastupovať zákonný zástupca.
Darovanú nehnuteľnosť možno s prihliadnutím na niektoré skutočnosti započítavať do dedičského podielu obdarovaného.
Darovanie nehnuteľnosti je platné len v prípade, ak má darovacia zmluva písomnú podobu.
Vlastnícke právo k darovanej nehnuteľnosti nadobúda obdarovaný až po schválení návrhu na vklad do katastra. K návrhu na vklad sa prikladá darovacia zmluva.
Darovanie je platné vtedy, ak obdarovaný darovanú nehnuteľnosť prijal.
Príklad č. 1. Darovanie domu
Stará matka ma dve dcéry a tri vnúčatá. Po dohode so staršou dcérou darovala vnučke (dcére staršej dcéry) rodinný dom. Môže mladšia sestra a jej dve deti napadnúť darovaciu zmluvu? Majú nárok na vyplatenie prípadného dedičského podielu?
Občiansky zákonník presne definuje, v ktorých prípadoch možno napadnúť darovaciu zmluvu. Pre neplatnosť ju možno napadnúť len ak: ak nebolo darovanie uskutočnené slobodne a vážne a určite a zrozumiteľne, ak ide o právny úkon, ktorý je právne nemožné plniť, ďalej ak je tento úkon uskutočnený osobou, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony, alebo ak je uskutočnený osobou konajúcou v duševnej poruche, pre ktorú je nespôsobilá na právne úkony.
Darovaciu zmluvu možno napadnúť aj vtedy ak ide o právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom, a aj vtedy, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.
V tomto konkrétnom prípade potomkovia starých rodičov a ostatní vnuci darovaciu zmluvu napadnúť môžu, ale súd zrejme nenájde dôvody, pre ktoré by mala byť darovacia zmluva neplatná. Dom sa ale môže započítavať do dedičského podielu obdarovanej vnučky v rámci dedičských konania po smrti starej matky.
Príklad č. 2. Darovanie bytu
Matka darovala dcére polovicu bytu, ktorého bola výlučnou vlastníčkou. Ako sa rozdelí dedičstvo po jej smrti, ak má dcéra ešte jedného súrodenca? Má obdarovaná nárok na časť zo zostávajúcej polovice bytu?
Pri vyporiadaní dedičstva sa základe Občianskeho zákonníka berie do úvahy všetok majetok, ktorý dedič dostal od poručiteľa bezodplatne za jeho života okrem obvyklého darovania. Na základe toho možno vypočítať, že dedičský podiel bude podľa tohto 1/2 z polovice bytu, rovnako ako 1/2 zo všetkého ostatného majetku poručiteľky v čase jej smrti. Z hodnoty dedičstva sa ale odpočíta hodnota darov – v tomto prípade aj polovica bytu, hodnotou sa rozumie hodnota v čase darovania.
Príklad č. 3
Matka chce darovať byt neplnoletému synovi. Možno darovať nehnuteľnosť neplnoletej osobe?
Darovať nehnuteľnosť možno aj neplnoletým osobám, ktoré ešte nie sú spôsobilé na právne úkony v plnom rozsahu, tá im vzniká až dosiahnutím plnoletosti.
Neplnoleté deti v právnych záležitostiach zastupujú a jeho majetok spravujú rodičia alebo iní súdom určení zákonní zástupcovia a správa majetku musí prebiehať v súlade so záujmami dieťaťa a v súlade so zákonom o rodine.
Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu podľa Občianskeho súdneho poriadku podlieha schváleniu súdom, návrh na schválenie darovacej zmluvy podávajú zákonní zástupcovia na okresnom súde v mieste bydliska maloletého, za podanie návrhu sa neplatí súdny poplatok. Úlohou súdu je rozhodnúť o tom, či je daný úkon v súlade so záujmom dieťaťa, znamená to, že ak je napríklad nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, môže súd takúto darovaciu zmluvu zamietnuť.
Právne účinky darovania nehnuteľnosti nastávajú až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto ak súd darovaciu zmluvu schváli, je potrebné následne podať ešte návrh na vklad vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy do katastra nehnuteľností, ku ktorému je potrebné pripojiť právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým bola darovacia zmluva schválená.
Majetok dieťaťa až do nadobudnutia plnoletosti spravujú jeho zákonní zástupcovia, pričom musia vždy konať s náležitou starostlivosťou v záujme maloletého. Na nakladanie s majetkom maloletého nad rámec bežných vecí potrebuje zákonný zástupca vždy súhlas súdu, napríklad ak by chcel byt, ktorý patrí dieťaťu predať.