V praxi sa vysporiadanie spoluvlastníckych podielov deje najmä pri dedičstvách. Predstavte si napríklad, že rodinný dom zdedili dvaja súrodenci. Poručiteľ závet nenechal, dedilo sa zo zákona, dedili len potomkovia, manželka poručiteľa už nežije. Každý zo súrodencov teda zdedil polovicu domu. Dom nie je navrhnutý tak, aby sa z neho dali vyrobiť dva samostatné byty, má spoločný vchod. Jeden zo súrodencov zaplatil rekonštrukciu, na niektoré práce prispel aj druhý dedič. Obaja vlastníci podielov majú spory ohľadom poriadku, hádajú sa. Jeden z nich ponúkol svoj podiel druhému na predaj, ten ho nechce. Ako sa dá v tomto prípade vysporiadať spoluvlastníctvo?
Dôsledky dedenia
Podielové spoluvlastníctvo k rodičovskému domu vzniklo v dôsledku dedenia po poručiteľovi. Súrodenci nadobudli do podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, ktorú obaja obývajú, a z ktorej každý vlastní ideálnu polovicu. V právnej teórii existuje zásada, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Občiansky zákonník preto ustanovuje možnosti pre zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Preferovaný spôsob zániku je mimosúdna dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak k tejto dohode spoluvlastníkov nedôjde, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd svojim autoritatívnym rozhodnutím. Spôsoby tohto vysporiadania, ich poradie a zásady, ktorými sa súd pri vysporiadaní musí riadiť, sú uvedené v Občianskom zákonníku.
Pri vysporiadaní súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Prvým spôsobom vysporiadania je reálne rozdelenie veci. Pri stavbách je reálne rozdelenie často komplikované, pretože reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak na základe stavebných úprav vykonaných podľa stavebných predpisov vzniknú samostatné veci. V zásade platí, že stavbu možno reálne rozdeliť len vertikálne. V tejto súvislosti však uvedieme, že súdmi judikovaný smer výlučne vertikálneho delenia stavieb bol najnovšie prelomený aj možnosťou horizontálneho delenia. Má tým byť posilnená ochrana vlastníckeho práva a minimalizované prípady, keď je vlastník pozbavený svojho vlastníctva.
Podmienky delenia
Aj pri reálnom delení, či už horizontálnom, alebo vertikálnom, však musia byť splnené určité podmienky. Možnosť reálneho delenia sa posudzuje na základe znaleckého posudku. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V tomto prípade môžu nastať situácie, že spoluvlastník nedisponuje potrebnými financiami na výplatu druhého spoluvlastníka, často môže byť komplikovaná aj možnosť získania úveru z banky pre vyšší vek spoluvlastníka. Posledným tretím a krajným spôsobom vysporiadania je súdne nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku, za predpokladu, že vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce.
V prípade, že jeden zo súrodencov podá žalobu na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom, súd bude skúmať, ktorý spôsob vysporiadania môže byť použitý, a to v poradí, ako je uvedené vyššie. V konaní nemusí byť bezpodmienečne úspešný, lebo ak žalovaný spoluvlastník nebude súhlasiť so zrušením a vysporiadaním a v konaní pred súdom preukáže existenciu dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd môže žalobu zamietnuť.
Čo sa považuje za dôvody hodné osobitného zreteľa, zákon nevymedzuje. Vychádza sa zo súdnej praxe a ide prevažne o okolnosti subjektívneho charakteru tak na strane žalovaného, ako aj na strane žalobcu. Na strane žalovaného môže ísť o vysoký vek, zlý zdravotný stav, nepriaznivú sociálnu situáciu, osobné väzby na nehnuteľnosť či stav odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti. Na strane žalobcu môže byť na príťaž napríklad len čistá motivácia vec predať a získať financie alebo len samotné riešenie užívacích vzťahov. Či sú dané dôvody hodné osobitného zreteľa, posúdi súd. Ak sa jeden spoluvlastník rozhodne podať žalobu, odporúča sa záležitosť riešiť s advokátom, ktorý pripraví kvalifikovaný návrh.