Zástupca vlastníkov podpísal ako objednávateľ s jednou firmou zmluvu na zabezpečovanie pravidelných prác týkajúcich sa nášho bytového domu. Na zmluve boli podpisy za objednávateľa – zástupcu vlastníkov, za zhotoviteľa – majiteľa firmy a aj podpisy predsedu predstavenstva stavebného bytového družstva – náš správca – a podpredsedu predstavenstva ako štatutárov. Je takáto zmluva platná?
Správca, vo vašom prípade je ním stavebné bytové družstvo, sa musí pri správe bytového domu riadiť zákonom o vlastníctve bytov a zmluvou o výkone správy, ktorá je uzatvorená s každým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome. Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov. Zástupca informuje vlastníkov o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Povinný je uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade so zmluvou o výkone správy. Nie je však oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci na schôdzi. Pri obstarávaní služieb je správca povinný dojednávať čo najvýhodnejšie podmienky v prospech vlastníkov bytov a je povinný sa riadiť rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov o výbere dodávateľa. Pozrite si zmluvu o výkone správy, skontrolujte si, aký rozsah právomoci ste odsúhlasili vášmu volenému zástupcovi a aký rozsah povinností má správca. Môžete sa tak presvedčiť, či váš zástupca vlastníkov a správca konali v súlade so zákonom a zmluvou. Ak vlastníci na schôdzi odsúhlasili dodávateľa služieb, potom zmluva podpísaná predsedom a podpredsedom SBD (v mene vlastníkov, ktorých zastupuje) a zhotoviteľom je v poriadku. Zmluvu len šifruje vami zvolený zástupca a informuje vlastníkov v dome, avšak objednávateľom je správca. Volený zástupca vlastníkov bytov nie je štatutárny orgán.
Ako máme rozúčtovať ročné náklady na budovu za kancelárske priestory, ktoré sú prázdne? Ide o budovu, kde je desať spoluvlastníkov. Naše priestory v budove prenajímame a raz ročne robíme vyúčtovanie nákladov. Je možné časť nákladov prázdnym priestorom neúčtovať a preniesť ich na ostatných?
Usmernenie na rozúčtovanie ročných nákladov môžeme poskytnúť len vo všeobecnej rovine, pretože nevieme, či ide o bytový dom, kde správu zabezpečuje spoločenstvo alebo správca. Ak ide o administratívnu budovu, kde je 10 vlastníkov a sú to nebytové priestory, potom sa musíte riadiť uzatvorenými nájomnými zmluvami, kde rozúčtovanie nákladov musí byť dojednané. Ak je to bytový dom, kde sa niektoré priestory prenajímajú, treba sa pri rozúčtovaní riadiť zákonom o bytoch. Náklady na vykurovanie a dodávku teplej vody musíte riešiť v zmysle vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z. doplnenou č. 358/2009 Z. z. Náklady na studenú vodu sa zúčtujú podľa osobomesiacov alebo meračov na odbernom mieste, alebo podľa vnútornej smernice, ak je prijatá.
Elektrina spotrebovaná v kancelárskych priestoroch sa účtuje podľa skutočnej spotreby – každý prenajatý priestor musí mať vlastný merač. V bytových domoch je v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve určené, že aj na neobývaný byt sa náklady účtujú na jednu osobu, spravidla ide o náklady za používanie výťahu, upratovanie, spotrebu energií spoločných priestorov. Neurčuje to žiadny právny predpis, musí to byť zakotvené v zmluvách.
Ako má byť správne zabezpečené schodisko v budove dvanásťposchodového domu z hľadiska požiarnej ochrany?
Problematiku požiarnej ochrany v bytových domoch rieši zákon o ochrane pred požiarmi a vyhláška o požiarnej prevencii. Správca je zodpovedný v zmysle zákona spravovať spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Spoločnou časťou domu je teda aj chodba, vchody, schodištia, ktoré správca musí zabezpečovať aj po stránke požiarnej ochrany. Únikové cesty, únikové východy, zásahové cesty, musia byť voľné, to nie sú skladovacie priestory. Každý bytový dom musí mať spracovanú dokumentáciu o požiarnej ochrane, každoročne musí požiarny technik urobiť kontrolu, o čom vyhotoví zápis, skontroluje hasiace prístroje, hydranty, ich funkčnosť a vybavenosť. Kontroluje únikové cesty, ktorými sú chodby a schodištia.
Nesmie byť na nich umiestnené nič, ani kvety, jednoducho únikové cesty musia byť priechodné. Špekulácie niektorých vlastníkov alebo nerešpektovanie nariadení požiarneho technika sa vypomstí vlastníkom v podobe finančnej pokuty.
Hydranty sa dajú upraviť z čelnej časti sklenenou výplňou, ktorá pri rozbití umožňuje použitie hydrantu.
ODPOVEDALA: ZDENKA JURČÁKOVÁ, ZÁSTUPCA ZDRUŽENIA SPRÁVCOV A UŽÍVATEĽOV NEHNUTEĽNOSTÍ