Ako zrušiť nevýhodnú kúpnu zmluvu

Zákon si pri zmluvách o prevode nehnuteľností vyžaduje písomnú formu. Z toho vyplýva, že aj odstúpenie od zmluvy musí mať písomnú podobu a vyžaduje sa doručenie odstúpenia ostatným účastníkom.

Kedy možno od zmluvy odstúpiť

Podľa platnej právnej úpravy možno odstúpiť od zmluvy, len:

• ak je to v Občianskom zákonníku alebo inom zákone ustanovené alebo
• ak je to účastníkmi dohodnuté v zmluve.

Odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je to tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Tieto dôvody by však nemali byť v rozpore so zákonom ani s dobrými mravmi, inak by ich súd v prípadnom spore neuznal za platné.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre chyby nehnuteľnosti: Občiansky zákonník stanovuje, že ak dodatočne vyjde najavo chyba, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny, zodpovedajúcu povahe a rozsahu chyby. Ak však ide o chybu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Chyba, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je chyba, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala.

Spôsob odstúpenia

• Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručeného ostatným účastníkom zmluvy.
• V liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Právo na odstúpenie od zmluvy treba uplatniť v trojročnej premlčacej lehote, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy. Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.
• Platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade nesplnenia týchto povinností je možné domáhať sa ochrany na súde.
• Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. A zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.
• Ako sa posudzujú pri kúpnej zmluve tieseň a nevýhodné podmienky: Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok. Je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by konajúca osoba úkon neurobila. Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, taktiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok.

Z akých dôvodov možno zmluvu napadnúť

Relatívna neplatnosť zmluvy:

Občiansky zákonník (§ 40a) uvádza, kedy sa právny úkon považuje za platný, pokiaľ sa ten, koho sa týka, nedovolá tejto neplatnosti. Urobiť tak možno dvoma spôsobmi: oznámením druhému účastníkovi právneho úkonu alebo prostredníctvom súdneho konania. Pri relatívnej neplatnosti platí premlčacia doba. Ak sa osoba dovoláva relatívnej neplatnosti po troch rokoch, druhý účastník právneho úkonu môže použiť námietku premlčania. Súd prihliada na relatívnu neplatnosť len na žiadosť dotknutej osoby. Relatívnej neplatnosti sa nemôže dovolať ten, kto ju spôsobil.

Foto: SHUTTERSTOCK

zmluvy, právnička, žena Účastník zmluvy sa môže dovolať jej neplatnosti dvomi spôsobmi: oznámením druhému účastníkovi právneho úkonu alebo prostredníctvom súdneho konania.

Dôvody relatívnej neplatnosti zmluvy:

• ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.
• písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.
• písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Podpis sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé.
• písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy, ak právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom.
• na právne úkony uskutočnené elektronickými prostriedkami, podpísané zaručeným elektronickým podpisom a opatrené časovou pečiatkou sa osvedčenie pravosti podpisu nevyžaduje.
• na písomné právne úkony tých, ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica. Úradná zápisnica sa nevyžaduje, ak má ten, kto nemôže čítať alebo písať, schopnosť oboznámiť sa s obsahom právneho úkonu s pomocou prístrojov alebo špeciálnych pomôcok, alebo prostredníctvom inej osoby, ktorú si zvolí, a je schopný vlastnoručne listinu podpísať.

Absolútna neplatnosť zmluvy

• absolútnej neplatnosti zmluvy sa môže dovolávať aj iná osoba ako účastník zmluvy, za určitých okolností sa môže teda domáhať vyslovenia neplatnosti zmluvy aj osoba odlišná od zmluvných strán, ale takáto tretia osoba by mala preukázať naliehavý právny záujem.
• absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky, hľadí sa naň, akoby neexistoval. Ak dôjde k plneniu na základe neplatného právneho úkonu, má druhá strana právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.
• absolútne neplatný právny úkon nespôsobí právne následky ani v prípade, že na jeho základe už bolo kladne rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Dôvody absolútnej neplatnosti zmluvy

• právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.
• právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.
• právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný.
• neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony.
• takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.
• neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom.
• dôvodom absolútnej j neplatnosti zmluvy je aj prípad, keď spotrebiteľská zmluva obsahujúca neprijateľnú zmluvnú podmienku v znení uvedenom v súdnom výroku bude uzatvorená za použitia nekalej obchodnej praktiky alebo úžery.
• zmluva je z dôvodu úžery absolútne neplatná, ak zmluvná strana zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany, pričom pod tiesňou sa rozumie hospodársky alebo sociálny stav, kvôli ktorému urobí právny úkon za nápadne nevýhodných podmienok.