Nájomná zmluva
Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota je päť rokov.
Ak na pozemok nie je prístup, nájom sa neskončí skôr, ako sa vykonajú pozemkové úpravy (zákon povoľuje výnimky).
Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody, alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka.
Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, pričom užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, to neplatí, ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku.
Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy a ktorý je neprístupný alebo ho nemožno racionálne užívať, na vrátenie a prevzatie pozemku sa primerane použije postup, pri ktorom sa na užívateľa pozemku vzťahujú rovnaké práva a povinnosti ako na nájomcu.
Ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu podľa Obchodného zákonníka, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zvesenia oznámenia podľa prvej vety ukončiť nájomný vzťah. Nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody. Ak si nájomca nesplní povinnosť podľa prvej vety, šesťmesačná lehota začne plynúť odo dňa, keď sa prenajímateľ o skutočnosti podľa prvej vety dozvedel.
Zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov
Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravuje osobitný zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Pokiaľ tento zákon niektoré aspekty neupravuje, spravuje sa nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Za pozemok na poľnohospodárske účely sa v zásade považuje taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou, to znamená, že je evidovaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
Okrem toho sa však za pozemok na poľnohospodárske účely považuje aj taký pozemok, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri C ako zastavaná plocha a nádvorie, ale slúži na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, a tiež iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely.
Náležitosti zmluvy
Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely by mala obsahovať určenie zmluvných strán ako prenajímateľa a nájomcu, špecifikovanie predmetu nájmu, nájomného a doby nájmu. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, tak sa na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, ako aj všetky úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu.
Výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu a v prípade pozemku, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a nádvorie slúžiace na poľnohospodárske účely, alebo pozemku zastavaného stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely je výška nájomného najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov. V prípade, ak je takáto zmluva dohodnutá na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne, pričom výpovedná lehota je päť rokov.
Ukončenie zmluvy
Okrem ukončenia zmluvy dohodou zmluva uzavretá na dobu určitú sa skončí uplynutím času nájmu a zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno zrušiť výpoveďou, pričom v takom prípade sa zmluva skončí uplynutím výpovednej lehoty. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzavretú na neurčitý čas možno vypovedať len písomne, pričom výpovedná lehota je päť rokov.
Ku skončeniu nájomného vzťahu môže dôjsť aj odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ ako vlastník pôdy môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Prenajímateľ môže tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, napriek tomu, že bol upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného. JUDr. Martin Jacko z advokátskej kancelárie Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte, spol. s r. o. (LGP):
Dĺžka prenájmu
1. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
2. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle alebo porastu drobného ovocia
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované ) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované
Zmeny na pozemku
1. Nájomca je oprávnený využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku a v súlade s osobitými predpismi.
2. Nájomca môže vykonať zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku len s písomným súhlasom vlastníka a v súlade s osobitnými predpismi, ktoré upravujú zmenu pozemku alebo inú zmenu na pozemku.