Kupujete či predávate nehnuteľnosť?

Povinné náležitosti majú vplyv na platnosť zmluvy. Ak niektoré z nich chýbajú, kataster nepovolí vklad vlastníckeho práva k predmetu zmluvy do katastra. Platná legislatíva dovoľuje, že zmluvu si môžu zmluvné strany vypracovať aj samy. Vzhľadom na to, že ide o prevod majetku vysokej hodnoty, sa odporúča minimálne konzultácia s právnikom.

Jedným zo spôsobov, ako zabezpečiť platnosť tohto dokumentu, je napríklad dať si ho autorizovať advokátom. Chrániť sa oplatí, pretože odstúpenie od zmluvy nie je vždy jednoduchá záležitosť. Urobiť tak možno v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami aj nad rámec zákona. Občiansky zákonník určuje, že urobiť tak možno vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Nesmú však byť v rozpore so zákonom ani s dobrými mravmi, inak by ich súd v prípadnom spore neuznal za platné.

Pozor si treba dať aj na voľne dostupné vzory zmlúv z internetu. Pri náročných právnych úkonoch, ako je prevod nehnuteľnosti, môže byť používanie podobných zmlúv rizikové. Prevod nehnuteľnosti nemožno zovšeobecniť do jedného vzoru, pretože každý prevod podlieha množstvu konkrétnych vplyvov, ktoré vzor nikdy nemôže všetky zahrnúť.

Voľne dostupný vzor môže byť predlohou, ale detaily je vhodné minimálne konzultovať s odborníkom – právnikom alebo realitnou kanceláriou. Samotné webové stránky často pridávajú upozornenie, že vzor zmluvy je len návod a znenie konkrétnej zmluvy odporúčajú konzultovať s právnikom, realitnou kanceláriou, prípadne možno priamo cez daný konkrétny web zmluvu konzultovať alebo si dať za poplatok zmluvu priamo vypracovať.

Problémom vzorových zmlúv na internete môže byť ich aktuálnosť. Legislatíva týkajúca sa predmetných právnych vzorov sa mení. Dokumenty sú priebežne aktualizované, za aktuálnosť dokumentov v prípade neplatenej služby však nenesie web zodpovednosť.

Vzory zmlúv zadarmo poskytujú nielen internetové stránky, ale aj stránky realitných kancelárií, alebo aj právnické kancelárie, tie tiež zvyčajne pridávajú dôležité upozornenia typu: „Vzory poskytujeme zadarmo, napriek tomu však odporúčame dať si vypracovať dokument advokátskou kanceláriou. Aj keď bezplatným stiahnutím dokumentu môžete ušetriť niekoľko desiatok eur, zle doplnenou zmluvou môžete prísť o oveľa vyššiu sumu, prinajhoršom aj o celý svoj majetok. Ak teda chcete mať istotu a záruku a nechcete sa strachovať, či ste dokument vyplnili a dopísali dobre a či sa všetky ustanovenia týkajú konkrétne vášho prípadu, kontaktujte ohľadom bezplatnej a nezáväznej cenovej ponuky odborníka.“

„Kúpna zmluva by mala byť formulovaná tak, aby chránila pred prípadnými problémami a neočakávanými udalosťami. Vzor kúpnej zmluvy, ak ho advokát nerobí konkrétne pre konkrétny prípad, môže byť v neprospech toho, kto si ho stiahne. Formulácia je často vágna, so skrytými nástrahami, ktoré neprávnik nepostrehne. Minimálne si dajte zmluvu skontrolovať právnikom,“ uvádza advokátka Katalin Némethová. Vzor zmluvy z internetu podľa nej právne neošetrí všetky situácie, ktoré môžu nastať a ktoré neskôr môžu spôsobiť nielen finančné problémy.

V prípade predaja bytu či domu sa zvykne využívať aj inštitút zmluvy o budúcej zmluve. Jej úlohou je chrániť zmluvné strany a predísť možným problémom. V tomto type zmluvy sa predávajúci a kupujúci zvyčajne dohodnú, že do presne stanoveného obdobia uzatvoria kúpnu zmluvu – teda zmluvu o prevode nehnuteľnosti a dohodnú sa tu aj na podstatných náležitostiach celého obchodu. Zákon neprikazuje takúto zmluvu uzavrieť, prináša však so sebou výhody pre obe strany. Zmluva o budúcej zmluve sa často používa pri kúpe bytu cez hypotekárny úver. Zmluva predstavuje záruku, že predávajúci byt nepredá ďalšej osobe, kým si kupujúci vybaví hypotéku.

Uzavretie zmluvy o budúcej zmluve podlieha ustanoveniam Občianskeho zákonníka a na tomto základe sa zmluvné strany dohodnú na podmienkach uzavretia kúpnej zmluvy a termíne, dokedy musia zmluvu o prevode nehnuteľnosti uzavrieť. Ak do stanoveného termínu neuzavrú obe strany kúpnu zmluvu, môže sa poškodená strana domáhať, aby rozhodol súd. Obrátiť sa naň však musia do jedného roka, odkedy uzavreli zmluvu o budúcej zmluve. Lehota začína plynúť nasledujúcim dňom od konca dohodnutej lehoty, dokedy mal niektorý z jej účastníkov možnosť a povinnosť záväzok splniť. Teda ak platnosť zmluvy vypršala 29. júla 2020, tak táto lehota začína plynúť 30. júla 2020 a svojich práv sa môže poškodená strana domáhať do 30. júla 2021.

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať najmä vyjadrenie zhodnej vôle zúčastnených strán v písomnej forme, lehotu, do ktorej by mali kupujúci a predávajúci uzavrieť kúpnu zmluvu, a náležitosti kúpnej zmluvy. A tie predstavujú najmä: špecifikovanie predmetu kúpy, kúpna cena a doba splatnosti. Zmluva je totiž platná, ak zaručuje požadované náležitosti a je uzavretá s osobou oprávnenou robiť právne úkony. Chýbať nesmú podpisy zmluvných strán. Občiansky zákonník zároveň ustanovuje, že zmluva o budúcej zmluve musí mať písomnú podobu, inak je neplatná.

Od podmienok dohodnutých v zmluve sa možno odchyľovať, meniť možno kúpnu cenu, termín splatnosti. So zmenenými podmienkami však musia súhlasiť obe strany. Zmluva o budúcej zmluve je záväzná. Ak so zmenami nesúhlasí jeden u účastníkov zmluvy, druhý musí dodržať podmienky dohodnuté v zmluve. Zákon ale pripúšťa aj podobu zmluvy o budúcej zmluve, ktorá je záväzná len pre jednu stranu.