Pri zakladaní spoločenstva vlastníkov sa musí spísať zmluva. Túto povinnosť ukladá zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva podlieha schváleniu – rozhodujú o nej vlastníci bytov ako účastníci zmluvného vzťahu.
Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje.
Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru vypovedať.
S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o spoločenstve.
Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve. Záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku robené pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Dôležitý je aj obsah zmluvy. Ten určuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dome. Zmluva o spoločenstve musí obsahovať názov a sídlo spoločenstva. Potrebné je v nej určiť orgány spoločenstva a ich právomoci, zadefinovať spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku.
Chýbať nesmie úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zákon vyžaduje, aby zmluva obsahovala aj úpravu majetkových pomerov spoločenstva a spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.
Schválená zmluva sa prikladá k návrhu na zápis do registra spoločenstiev. Návrh je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve.