Vecné bremeno môže zriadiť aj súd

, 16.11.2020 12:00
rodina
Platí, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň vinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Autor:

Aké práva a povinnosti sa viažu k vecnému bremenu? Kedy ho môže zriadiť súd? Čo hovorí o vecnom bremene Občiansky zákonník? A čo vecné bremeno a úvery?

Práva a vecné bremeno

Práva zodpovedajúce vecným bremenám môžu byť dvojakého druhu, a to:

  • spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (pôsobia in rem). Právo vyplývajúce z vecného bremena je tu nerozlučne späté s vlastníckym právom k nehnuteľnosti, takže prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (napr. dedením, zmluvným prevodom). Toto právo slúži na prospešnejšie využívanie určitej (a nie žiadnej inej) nehnuteľnosti patriacej oprávnenej osobe, napr. právo cesty cez susedný pozemok.
  • patriace určitej osobe (pôsobí in personam). Toto právo patrí fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Uvedené právo neprechádza na jej právneho nástupcu a zaniká najneskôr smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ide napríklad o právo doživotného užívania bytu v dome alebo miestnosti v dome, ktorý oprávnená osoba (obvykle rodič) previedla (napríklad darom) na osoby povinné z vecného bremena.
Právnička Jana Alušíková (advokátska kancelária MPH) o darovaní a darovacích zmluvách - publikované 13. 11. 2020.

Vecné bremená a nehnuteľnosti:

Zákon hovorí v prípade vecných bremien o povinných a oprávnených osobách. Kto je povinná a kto oprávnená osoba? Aký môže byť obsah vecného bremena?

Povinná osoba: v prípade povinnej osoby ide o osobu, ktorá je vecným bremenom na svojom práve obmedzená, teda je to vždy vlastník nehnuteľnosti.

Oprávnená osoba: oprávnenou osobou môže byť vlastník inej nehnuteľnosti (spravidla susednej) alebo ktokoľvek iný.

Obsah vecného bremena: obsah vecného bremena môže byť v konkrétnych prípadoch charakterizovaný rôznorodými právami a povinnosťami. Vecné bremená predstavujú napríklad takzvané poľné alebo stavebné služobnosti: právo cesty, právo oprieť stavbu o susednú stavbu, právo odvodu vody a podobne.

  • medzi vecné bremená však patria aj práva, ktoré oprávňujú na užívanie cudzej veci alebo je časti. Za prioritnú pre obsah vecného bremena považuje Občiansky zákonník dohodu medzi zúčastnenými stranami.
  • vecným bremenom však môže byť aj právo, ktoré oprávňuje na užívanie bytu alebo právo stavby na cudzom pozemku. Právo užívania bytu je častým riešením, keď rodič daruje dieťaťu byt s tým, že má právo v ňom dožiť. V takomto prípade sa vecné bremeno zriaďuje na základe darovacej zmluvy. Pre platnosť vecného bremena je však nevyhnutné darovaciu zmluvu zavkladovať na katastrálnom úrade. Dôležité si je pamätať, že vecným bremenom nemusí byť zaťažená celá nehnuteľnosť, ale iba jej časť (zriadenie prístupovej cesty, právo užívania polovice pozemku a podobne.

V súvislosti s vytváraním vecných bremien si treba uvedomiť, že vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. V praxi to znamená, že ak napríklad niekto kúpi dom s pozemkom a cez pozemok má právo prechodu sused, tým že vlastníctvo domu prejde po príslušných právnych úkonoch na nového majiteľa, neznamená to, že prechodom vlastníctva sa toto jeho právo v podobe vecného bremena súvisiaceho s daným pozemkom zruší.

Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy, ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spolunažívania. V praxi to znamená, že ak napríklad vedie prístupová cesta k vášmu domu len cez susedov pozemok a používate ju len vy, musíte sa o jej udržiavanie postarať na vlastné náklady. Pokiaľ však prístup využíva aj sused, je povinný podeliť sa s vami s nákladmi na jeho udržiavanie.

Vecné bremená vzniknuté vydržaním:

  • právo užívania cudzích pozemkov na základe vydržania možno nadobudnúť len za splnenia týchto zákonných podmienok: nepretržitý výkon práva po dobu 10 rokov a subjekt nadobúdajúci právo musí byť jeho oprávneným držiteľom.
  • vlastnícke právo sa v takomto prípade nadobúda spísaním osvedčenia vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti, možno tak urobiť na ktoromkoľvek notárskom úrade, predtým však treba predložiť v notárskom poriadku zákonom stanovené dôkazy, aby sa mohla spísať zápisnica
  • vlastnícke právo v takomto prípade však možno získať aj podaním žaloby a rozhodnutím súdu o určení vlastníckeho práva
  • notárska zápisnica alebo rozhodnutie súdu sa používa ako podklad na vklad do katastra nehnuteľností

Zmluva o zriadení vecného bremena

  • zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu a je nutné ju vložiť do katastra nehnuteľností. Náklady súvisiace so zachovaním a opravami užívanej veci sa hradia podľa dohody účastníkov vzťahu z vecného bremena.
  • ak takáto dohoda neexistuje, tak oprávnený z vecného bremena znáša tieto náklady primerane, najmä so zreteľom na spôsob tohto užívania. Vlastník veci sa na týchto nákladoch podieľa primerane, ak aj on vec spoluužíva. V prípade sporu ohľadne týchto nákladov rozhodne na návrh súd.
  • ak zmluva o zriadení vecného bremena neobsahuje žiadny údaj o odplatnosti tohto práva, potom platí, že vecné bremeno bolo dohodnuté bezodplatne; povinnosť oprávneného z vecného bremena niesť primerané náklady na zachovanie a opravu nehnuteľnosti, ktorú užíva, tým nie dotknutá.

Súd a zriadenie vecného bremena

  • súd môže svojím rozhodnutím zriadiť vecné bremeno vo dvoch prípadoch:
  • pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozdelením veci, a to k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Pokiaľ súd nezriadi vecné bremeno už v spojitosti s rozhodovaním o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva účastníkov, nemožno tak robiť dodatočne v inom osobitnom konaní.
  • pri úprave vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby (stavebníkom), neoprávnene zriadenej na cudzom pozemku. Ide o prípady, keď súd ani nenariadil odstránenie neoprávnenej stavby, ani ju neprikázal za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku; v takom prípade súd na návrh usporiada vzťahy vo veci pozemku najmä zriadením vecného bremena za náhradu v nevyhnutnom rozsahu.

Darovanie domu a vecné bremeno

Ako darovať nehnuteľnosť: Občiansky zákonník umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosť darovať na základe písomnej darovacej zmluvy a zároveň zmluvy o zriadení vecného bremena doživotného užívania.

Ako to funguje: darovacia zmluva so zriadením vecného bremena spôsob vyvolá prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a vznik vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom a s tým súvisiaci vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Čo hovorí Občiansky zákonník: podmienky za ktorých možno takto majetok darovať, upravuje Občiansky zákonník. Ten hovorí, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka.

Právo obývať nehnuteľnosť: právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené. Právo zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov. Napriek tomu, že právo doživotne obývať byt na základe zriadeného vecného bremena zaniká až smrťou oprávnenej osoby, zákon povoľuje zrušiť ho aj inými spôsobmi. Vlastník nehnuteľnosti, teda povinná osoba a oprávnená osoba, ktorá má právo doživotne obývať nehnuteľnosť, sa môžu dohodnúť, že právo doživotného užívania nehnuteľnosti zrušia. Povinná a oprávnená osoba môžu uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena.

Povinnosti: doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti. Platí totiž, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň vinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať len podľa miery spoluužívania.

Súhlas spoluvlastníkov: podielový spoluvlastník nehnuteľnosti nie je oprávnený zriadiť vecné bremeno doživotného užívania časti nehnuteľnosti zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, keďže toto vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Na zriadenie vecného bremena je potrebné, aby všetci spoluvlastníci boli účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, inak je zmluva o zriadení vecného bremena pre rozpor so zákonom absolútne neplatná.

Vecné bremeno a úvery

Právo banky: zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti aj ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa. Treba však vedieť, že ak niekto zriadi vecné bremeno, môže banka v zmysle záložnej zmluvy okamžite zosplatniť zvyšok hypotekárneho ú­veru.

Vzdanie sa práva doživotne užívať nehnuteľnosť: pokiaľ v má v danej nehnuteľnosti nejaká osoba právo doživotného bývania, banka by v prípade nesplácania úveru nemala šancu danú nehnuteľnosť predať. Pre banku by išlo o vysoké riziko, nakoľko by z neho v konečnom dôsledku nemusela mať žiadny finančný osoh. Vecné bremeno sa dá zrušiť, vymazať z listu vlastníctva a následne sa dá nehnuteľnosť použiť ako predmet zabezpečenia pre úver. Jednou z možností, ako situáciu riešiť, je teda dohodnúť sa človekom, ktorý je oprávnený z vecného bremena a má právo v nehnuteľnosti doživotne bývať, aby sa svojho práva vzdal.

Doba splácania: vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru. Ak by niekto počítal s tým, že si najskôr požičia a až potom formálne zabezpečí rodičov, tak treba vedieť, že banky nedovoľujú zriadenie vecného bremena ani v tomto prípade. V prípade, ak má niekto v nehnuteľnosti právo dožitia, pripadá do úvahy účelový spotrebný úver, pri ktorom nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť, čo je využiteľné pri nižších sumách, a teda rekonštrukciách bytov a domov.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Páči sa Vám tento článok? Prosíme, podporte kvalitnú žurnalistiku.

Cieľom denníka Pravda a jeho internetovej verzie je prinášať Vám každý deň aktuálne spravodajstvo. Na to, aby sme pre Vás mohli stále a ešte lepšie pracovať, potrebujeme i Vašu podporu. Ďakujeme Vám za akýkoľvek finančný príspevok.

Podporiť Poslať SMS Predplatiť denník
#Občiansky zákonník #súd #úver #vecné bremeno
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku