Bez kúpnej zmluvy nie je možné urobiť vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Dôležité najmä znenie potrebných zmlúv. „Stáva sa, že obchodné dohody sa nedovedú do konca preto, že zmluva je vypracovaná zle. To znamená, že v nej alebo nie sú presne určené podmienky kúpy a predaja, alebo je zmluva vypracovaná tak, že poškodzuje jednu zo strán,“ upozorňuje právnička Alena Kováčová. Problémom môže byť napríklad aj to, že zmluvné strany sa nedohodnú na presných podmienkach, kedy možno napríklad odstúpiť od zmluvy alebo akým spôsobom má byť vyplatená kúpna cena.
Dôležité je každú zmluvu pred jej podpísaním si pozorne prečítať a uistiť sa, že jej rozumiete a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. Toto riziko možno minimalizovať tým, že sa pri uzatváraní zmluvy poradíte s notárom alebo advokátom. Pokiaľ sa obrátite na advokáta, dôležité je vedieť, že advokáti vykonávajú autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti. To znamená, že spíšu zmluvu, zistia totožnosť jej účastníkov, posúdia, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom.
Advokát má zároveň povinnosť upozorniť účastníkov na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Pri prevode nehnuteľnosti sa možno obrátiť aj na notára, ktorý spíše notársku zápisnicu o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Pokiaľ notár zistí, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon alebo sa prieči dobrým mravom, odmietne zápisnicu spísať. Podobne ako advokát je povinný upozorniť na platobné podmienky a v zápisnici musí uviesť, že zmluvné strany s nimi oboznámil.
Odstúpiť od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami aj nad rámec zákona. Podľa Občianskeho zákonníka je to tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Tieto dôvody by však nemali byť v rozpore so zákonom ani s dobrými mravmi, inak by ich súd v prípadnom spore neuznal za platné.
Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne. Neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu). Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila.
O nápadne nevýhodných podmienkach je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, tiež vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok, pričom nie je možné zovšeobecniť, že napríklad predaj nehnuteľnosti „pod cenu“ spĺňa podmienku tiesne a nápadne nevýhodných podmienok a je dôvodom na odstupovanie od zmluvy.
Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy. V liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Právo na odstúpenie od zmluvy treba uplatniť v trojročnej premlčacej lehote, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy.
Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade nesplnenia týchto povinností je možné domáhať sa ochrany na súde.