Právo užívať svoj byt alebo dome nestratíte v prípade, ak sa rozhodnete pre darovanie nehnuteľnosti so zriadením vecného bremena v podobe práva dožiť v predmetnej nehnuteľnosti. Vlastník – darca – v takomto prípade prenecháva svoj majetok obdarovanému, ale právo bývať a užívať nehnuteľnosť nestráca. Čo však treba urobiť, aby bolo takéto darovanie platné?
Potrebné je vypracovať a podpísať písomnú darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. Nie je nevyhnutné, aby išlo o dve listiny, tieto dva právne úkony môžu byť aj na jednej listine. Zmluva musí obsahovať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a tiež náležitosti ustanovené zákonom o katastri nehnuteľností.
Ak by nešlo o rodinný dom, ale o byt, ďalšie náležitosti upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nie je výnimočné, že zmluva neobsahuje potrebné náležitosti a kataster preruší katastrálne konanie a vyzve účastníkov na jej doplnenie, preto je vhodnejšie ohľadom vypracovania zmluvy obrátiť sa na odborníka. Po podpise zmlúv, na ktorých musí byť podpis darcu a obdarovaného úradne osvedčený, je potrebné podať návrh na vklad do katastra.
Tento postup sa často využíva z dôvodu, že v rodine môžu mať napríklad rodičia alebo starí rodičia pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe s tým, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok. Dedičské právo uvedené riešenie umožňuje prostredníctvom závetu, pokiaľ však má poručiteľ potomkov, úplne ich zbaviť nároku na dedičstvo je možné len prostredníctvom vydedenia, právne účinky listiny o vydedení sú však viazané na splnenie jednej zo striktne stanovených zákonných podmienok pre vydedenie. Nevýhodou takéhoto postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu. Znamená to, že darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať aj iným spôsobom s ňou disponovať.
Ak má darca pochybnosti, že s obdarovanou osobou oprávnenou z vecného bremena sa nebude vedieť v budúcnosti dohodnúť na výkone práv a povinností vyplývajúcich zo zriadenia vecného bremena, odporúča sa veci ako úhrady za energie a ďalšie náklady, ako aj iné v budúcnosti možno sporné veci dohodnúť priamo v zmluve o zriadení vecného bremena v podobe doživotného užívania nehnuteľnosti darcom. Prípustná je aj možnosť zmluvu zrušiť. Občiansky zákonník totiž stanovuje, že k zániku vecného bremena dochádza vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.
K obmedzeniu vecného bremena za primeranú náhradu alebo k jeho zrušeniu môže dôjsť aj na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
Legislatíva presne neurčuje, o aké zmeny pomerov ide. Prípustné sú objektívne okolnosti, ako aj okolnosti na strane oprávneného alebo povinného z vecného bremena a patrí sem napríklad neplatenie úhrad súvisiacich s užívaním bytu, porušovanie a neplnenie podmienok zmluvy, neumožnenie užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi alebo obmedzovanie možnosti užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi.
Na čo si dať pozor
- Zmluva musí byť vyhotovená na jednom liste, ak vám to nevyjde na jednom liste a zmluva bude mať viac listov, je potrebné dať ju zviazať u notára stuhou s odtlačkom notárovej pečiatky – všetky listy zmluvy týkajúce sa nehnuteľnosti musia byť totiž neoddeliteľne spojené, to znamená, že nestačí zošiť ich bežnou zošívačkou, ale musia byť spojené spôsobom, aký je určený pre notára.
- Po uzavretí zmluvy je potrebné podať návrh na vloženie zmluvy do katastra nehnuteľností, vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nenadobúda podpisom zmluvy, ale dňom vkladu zmluvy do katastra.
Návrh na vklad musí byť písomný a musí obsahovať:
- mená oboch darcov a adresu ich trvalého pobytu, názov a adresu katastra, na ktorý je návrh adresovaný
- označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony – darovacia zmluva
- číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri
- prílohou k návrhu na vklad bude v tomto prípade darovacia zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia (čiže 6 vyhotovení)
- návrh na vklad musí obsahovať nielen návrh na zápis vkladu vlastníckeho práva, ale aj zápis vkladu vecného bremena, tak ako je to napísané v darovacej zmluve
- kataster preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí, inak návrh zamietne
- kataster rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Zápis do knihy vykoná v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci deň
- vecné bremeno doživotného užívania zakladá právo inej osoby než vlastníka nehnuteľnosti nehnuteľnosť užívať (bývať v nej) až do smrti. Vecné bremeno prechádza aj na ďalšieho nadobúdateľa, to znamená, ak by vlastník byt predal, byt by bol aj naďalej zaťažený vecným bremenom, ktoré by musel aj nový nadobúdateľ rešpektovať. To, samozrejme, neznamená, že vecné bremeno sa nedá zrušiť – ale s tým musí súhlasiť ten, v čí prospech je vecné bremeno zriadené