Predaj pôdy
Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku je jeho odplatný prevod alebo bezodplatný prevod podľa § 588 až 611 a § 628 až 630 Občianskeho zákonníka, ako aj prevod na účely výkonu záložného práva podľa § 151j Občianskeho zákonníka alebo výkonu zabezpečovacieho prevodu práva podľa § 553c Občianskeho zákonníka.
Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely nie je prevod podľa § 611 Občianskeho zákonníka, ak zamieňanými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktorých hodnoty sú porovnateľné; hodnoty zamieňaných pozemkov sú porovnateľné, ak ich rozdiel nie je väčší ako 10 %.
Za nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku sa nepovažuje bezodplatný prevod do vlastníctva oprávnených osôb podľa osobitných predpisov a prevod podľa osobitných predpisov.
Zákonom nie je dotknuté nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku pri vykonávaní pozemkových úprav a pri prevode vlastníctva vo verejnom záujme na účely, na ktoré možno poľnohospodársky pozemok vyvlastniť.
Zmluva o prevode vlastníctva
Zmluva o prevode poľnohospodárskeho pozemku je klasická kúpna zmluva. V prípade zmluvy o prevode poľnohospodárskeho pozemku platí rovnaký režim ako pri každej zmluve. Zrušiť alebo odstúpiť od nej možno, ak je to v nej dohodnuté alebo ak tak stanoví zákon. V princípe nie je rozdiel medzi bežnou kúpnou zmluvou a zmluvou o predaji poľnohospodárskeho pozemku.
Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty.
Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká. Povinný nemusí takúto ponuku urobiť iba vtedy, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe.
Prenájom pôdy
Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, ako aj všetky úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak zákon o nájme poľnohospodárskej pôdy neustanovuje inak.
Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota je päť rokov.
Výška nájomného
Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku sa na účely tohto zákona rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka.
Ak ide o mimoriadne okolnosti, najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného. Náhrady a príspevky z verejných prostriedkov prijaté nájomcom v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami sa pripočítajú k úžitkom z prenajatého pozemku.
Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území.
Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely. Ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami, pestovaných na prenajatých poľnohospodárskych pozemkoch v priebehu troch po sebe nasledujúcich rokoch klesli alebo stúpli o viac ako 20 %, môže prenajímateľ alebo nájomca požadovať pomernú úpravu nájomného, a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí.
Doba prenájmu
Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,
e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.
Ako prenajať lesné pozemky
Na nájomný vzťah, ktorého predmetom sú lesné pozemky, sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak zákon o lesoch neustanovuje inak. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a okrem obligatórnych náležitostí vyplývajúcich z Občianskeho zákonníka musí obsahovať: spôsob zabezpečenia úloh z programu starostlivosti o lesy podľa § 40 zákona o lesoch a úlohy vyplývajúce z rozhodnutí orgánov štátnej správy lesného hospodárstva vydaných na základe zákona o lesoch, grafickú identifikáciu prenajatých pozemkov na porastovej a obrysovej mape podľa zákona o lesoch a tabuľkový súpis nájomným vzťahom dotknutých jednotiek priestorového rozdelenia lesa alebo ich častí.
Takisto v prípade, ak nájomca alebo podielový spoluvlastník nevlastní nadpolovičný spoluvlastnícky podiel na lesnom pozemku, prílohou nájomnej zmluvy je aj písomný súhlas spoluvlastníkov, s ktorými dosiahne nadpolovičný spoluvlastnícky podiel na lesnom pozemku.
V nájomnej zmluve môže byť dohodnutý rozsah oprávnení nájomcu na zastupovanie vlastníka lesného pozemku v konaniach podľa zákona o lesoch, zastupovanie vlastníka nájomcom v konaniach na vykonávanie rybárskeho práva alebo zastupovanie podľa iného, osobitného predpisu.
Ak bolo účelom nájmu lesných pozemkov hospodárenie v lesoch, nájomný vzťah bude trvať najmenej do konca platnosti programu starostlivosti o lesy. Ak je nájomný vzťah dohodnutý na neurčitú dobu, možno ho vypovedať k 1. januáru. Výpovedná lehota je päť rokov a výpoveď musí mať písomnú formu. Ak je nájomný vzťah dohodnutý na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby. Nájomná zmluva sa obnovovať nebude, pokiaľ tak vyslovene nie je dohodnuté.
Ak v zmluve nebude dohodnuté inak, nájomné z lesných pozemkov sa platí ročne pozadu, najneskôr k 31. marcu. Výška nájomného sa určí dohodou. Ak má byť výška nájomného nižšia ako 2 eurá za rok, možno v nájomnej zmluve dohodnúť spôsob určenia úhrady nájomného alebo bezodplatné užívanie lesného pozemku a v takom prípade bude táto považovaná za zmluvu o výpožičke podľa ustanovení § 659 až 662 Občianskeho zákonníka.
Obdobne ako v Občianskom zákonníku nájom môže zaniknúť buď uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, alebo výpoveďou. Zákon o lesoch uvádza ešte jeden špecifický prípad, keď nájom k lesnému pozemku zanikne po uplynutí platnosti programu starostlivosti o lesy. Vypovedať nájomný vzťah bude možné k 1. januáru a výpovedná lehota pri nájme lesného pozemku na dobu určitú bude rok a na dobu neurčitú až 5 rokov.
Ak si účastníci nájmu nedohodnú inak, nájomné sa bude platiť ročne pozadu a výška nájomného bude tiež predmetom dohody. Nájomca bude mať právo požadovať aj primerané zníženie nájomného za zákonom o lesoch daných podmienok a primeranú náhradu za náklady, ktoré vynaložil na udržiavanie lesného pozemku.
Čo možno v zmluve dohodnúť
V nájomnej zmluve možno dohodnúť
a) rozsah oprávnení nájomcu na zastupovanie vlastníka lesného pozemku v konaniach podľa zákona o lesoch
b) zastupovanie vlastníka nájomcom v konaniach na vykonávanie rybárskeho práva alebo
c) zastupovanie vlastníka nájomcom v konaniach podľa osobitného predpisu
Foto: SHUTTERSTOCK
Ak je účelom nájmu lesných pozemkov hospodárenie v lesoch, nájomný vzťah trvá najmenej do konca platnosti programu starostlivosti o lesy, to neplatí pre nájom lesných pozemkov na iné účely.
Ak je nájomný vzťah dohodnutý na neurčitú dobu, možno ho vypovedať k 1. januáru; ak zákon neustanovuje inak, výpovedná lehota je päť rokov alebo doba do ukončenia platnosti programu starostlivosti, ak sa platnosť programu starostlivosti skončí skôr.
Výpoveď musí mať písomnú formu. Ak je nájomný vzťah dohodnutý na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby, nájomná zmluva sa neobnovuje, ak nie je dohodnuté inak.
Nájomca lesného pozemku, ktorý ho využíva na účel hospodárenia v lesoch, je oprávnený využívať ho riadnym spôsobom podľa § 665 ods. 1 Občianskeho zákonníka a brať z neho úžitky v súlade s týmto zákonom.
Nájomca alebo podielový spoluvlastník, ktorý nevlastní nadpolovičný spoluvlastnícky podiel na lesnom pozemku, musí k nájomnej zmluve predložiť písomný súhlas spoluvlastníkov, s ktorými dosiahne nadpolovičný spoluvlastnícky podiel na lesnom pozemku, to platí aj pri poraste.
Ak obhospodarovateľ lesa hospodári aj na lesných pozemkoch, na ktoré pripadá menšinový podiel v celom poraste, vzniká medzi obhospodarovateľom lesa a menšinovým vlastníkom nájomný vzťah, ak sa nedohodnú inak. Čas trvania takto vzniknutého nájomného vzťahu je totožný s dĺžkou nájomného vzťahu nájomcu alebo s dobou, počas ktorej obhospodarovateľ lesa vykonáva hospodárenie v lese.
Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z lesných pozemkov sa platí ročne pozadu, najneskôr k 31. marcu. Výška nájomného sa určí dohodou.
Ak údaje z lesnej hospodárskej evidencie potrebné pre dohodnutie výšky nájomného nemožno získať inak, poskytne ich za úhradu správca informačného systému lesného hospodárstva.
Ak výška nájomného je nižšia ako 2 eurá za rok, možno v nájomnej zmluve dohodnúť spôsob určenia úhrady nájomného alebo bezodplatné užívanie lesného pozemku; táto dohoda sa považuje za zmluvu o výpožičke podľa § 659 až 662 Občianskeho zákonníka.
Nájomca má právo požadovať primerané zníženie nájomného, ak opatreniami podľa osobitného predpisu, činnosťou fyzickej osoby alebo právnickej osoby vykonávanej podľa osobitného predpisu alebo z iných dôvodov bolo sťažené alebo obmedzené užívanie prenajatého pozemku.
Ak nájomca vynaložil nevyhnutné náklady na udržiavanie lesného pozemku v stave spôsobilom na jeho riadne využitie, ak nejde o obvyklé náklady pri užívaní prenajatého pozemku, alebo ak vynaložil účelné náklady na rozmnoženie alebo na zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia so súhlasom vlastníka alebo na základe opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy lesného hospodárstva a dohodnutá doba nájomného vzťahu alebo výpoveď z nájomného vzťahu dohodnutého na neurčitú dobu sa skončia pred uplynutím doby návratnosti výdavkov vynaložených na tento účel, v dôsledku čoho ich nájomca nemôže zužitkovať, má právo na primerané predĺženie doby nájomného vzťahu alebo na primeranú náhradu.
Zánik nájmu
Ako zaniká nájom: nájom môže zaniknúť buď uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, alebo výpoveďou. Zákon o lesoch uvádza ešte jeden špecifický prípad, keď nájom k lesnému pozemku zanikne po uplynutí platnosti programu starostlivosti o lesy. Vypovedať nájomný vzťah bude možné k 1. januáru a výpovedná lehota pri nájme lesného pozemku na dobu určitú bude rok a na dobu neurčitú až päť rokov. Ak si účastníci nájmu nedohodnú inak, nájomné sa bude platiť ročne pozadu a výška nájomného bude tiež predmetom dohody. Nájomca bude mať právo požadovať aj primerané zníženie nájomného za zákonom o lesoch daných podmienok a primeranú náhradu za náklady, ktoré vynaložil na udržiavanie lesného pozemku.
Nájom lesných pozemkov vo vlastníctve štátu alebo nezistených vlastníkov
Na nájomnú zmluvu, ktorej predmetom je lesný pozemok alebo jeho časť vo vlastníctve štátu, sa vzťahuje § 50 ods. 7 zákona o lesoch, ak odseky 2 až 4 neustanovujú inak.
Ak obhospodarovateľom lesa na lesnom pozemku alebo jeho časti vo vlastníctve štátu alebo vo vlastníctve nezistených vlastníkov v poraste nie je správca, na tento pozemok alebo jeho časť sa uzatvorí nájomná zmluva; výška dohodnutého nájomného nesmie byť nižšia ako nájomné vypočítané podľa osobitného predpisu. Návrh na uzavretie nájomnej zmluvy predkladá obhospodarovateľ lesa do troch mesiacov od zápisu do evidencie lesných pozemkov; do uzavretia nájomnej zmluvy je správca oprávnený vyžadovať od obhospodarovateľa lesa úhradu za užívanie majetku štátu najmenej vo výške nájomného vypočítaného podľa prvej vety.
Ak sa prenajíma lesný pozemok vo vlastníctve štátu alebo jeho časť, na ktoré pripadá v poraste menšinový podiel, súhlas ministerstva s nájmom tohto pozemku alebo jeho časti sa nevyžaduje.
Ak sa pri odovzdaní užívacích práv v ucelenej lesnej časti postupom podľa osobitného predpis zistí, že súčasťou ucelenej lesnej časti sú aj lesné pozemky alebo ich časti vo vlastníctve štátu, na tieto pozemky alebo ich časti sa uzatvorí nájomná zmluva. Súhlas ministerstva s nájmom tohto pozemku alebo jeho časti sa nevyžaduje. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa nedohodne inak.
Nájom po pozemkových úpravách
Doterajší obhospodarovateľ lesa, ktorý hospodáril na lesných pozemkoch v poraste pred pozemkovými úpravami podľa osobitného predpisu, sa po pozemkových úpravách považuje za obhospodarovateľa lesa v tom istom dielci. Medzi obhospodarovateľom lesa a vlastníkom lesného pozemku v poraste vzniká nájomný vzťah na neurčitú dobu, ak zákon lesoch neustanovuje inak.
Ak vlastník zabezpečí po pozemkových úpravách hospodárenie na lesných pozemkoch v poraste sám alebo inou osobou na základe nájomného vzťahu, vyššie uvedený postup sa nepoužije.
Vlastník, ktorý postupuje, je povinný túto skutočnosť preukázateľným spôsobom oznámiť doterajšiemu obhospodarovateľovi lesa a orgánu štátnej správy lesného hospodárstva v lehote odo dňa nariadenia vykonania projektu pozemkových úprav do dňa nadobudnutia vlastníctva k novým pozemkom.