Nájom bytu je vo všeobecnosti možné dohodnúť buď v režime Občianskeho zákonníka, alebo v režime zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.
Platiť dohodnuté nájomné riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Riadne a včas znamená, že nájomné je uhradené v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu. Ak sa nájomca omešká čo i len o 1 deň, prípadne nezaplatí nájomné v dohodnutej výške, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo voči nemu zakročiť.
Ako môže prenajímateľ postupovať ?
Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ môže samozrejme žiadať dlžné nájomné doplatiť a podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže dokonca žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.
V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu potom na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace. Rozhodnutie, či bude nájomné vymáhať, resp. či bude uplatňovať aj poplatok z omeškania prípadne, či ukončí nájom je len na prenajímateľovi.
Neskoršie doplatenie dlhu
Môže uvedené tolerovať a dohodnúť sa na neskoršom doplatení, môže odpustiť poplatok z omeškania, ale na druhej strane môže od nájomcu žiadať doplatiť všetko, vrátane poplatku z omeškania. Odporúčam však vždy nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania.
Ak by napriek tomu nájomca dlh neuhradil môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napr. cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz.
Trestný zákon
Výzva vo všeobecnosi nie je vždy podmienkou podania žaloby. Na úhradu dlhu prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku).
Pozor! Takéto použitie depozitu však musí byť dohodnuté a použitie musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy. Okrem civilnej žaloby na súd, by za istých okolností mohlo svojvoľné ponechanie depozitu teoreticky naplniť aj znaky skutkovej podstaty trestného činu sprenevery podľa § 213 Trestného zákona –
“Kto si prisvojí cudziu vec, ktorá mu bola zverená, a spôsobí tak na cudzom majetku škodu malú, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.”
Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná.
Nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorý závisí od režimu zákona, ktorý si zmluvné strany dohodli. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná doba 3 mesiace, no podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť aj len 15 dňová. Vždy je potrebné si overiť režim zákona, pretože ten má vplyv dokonca aj na to, od kedy plynie výpovedná doba. Uplynutím príslušnej výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť.
Žaloba na vypratanie bytu
Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie neodporúčam, pretože podľa právnych názorov určitej časti právnickej odbornej verejnosti by takéto konanie bolo zásahom do súkromia nájomcu a jeho obydlia a takýmto konaním by mohlo dôjsť teoreticky k naplneniu znakov skutkovej podstaty trestného činu Porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona:
“Kto neoprávnene vnikne do obydlia iného alebo tam neoprávnene zotrvá, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.”
Trestný zákon však nechráni len nájomcu. Aj nájomca, pokiaľ užíva dom, či byt neoprávnene sa môže dopustiť trestného činu Neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona:
“Kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.” I keď užívanie bytu nájomcom po platne danej výpovedi a uplynutí doby nájmu (skončení nájmu) za situácie, kedy ešte aj dlhu nájom je iste frustrujúce, zákon upravuje postup, ako možno takúto situáciu riešiť.