„Je to však cena priemerná, ktorá sa aj v rámci katastra tej istej obce môže výrazne líšiť. Pri určovaní ceny je pre znalca rozhodujúca vždy poloha a bonita pôdy,“ vraví Peter Toth, znalec na odhad hodnoty poľnohospodárskej pôdy. „Bonitované pôdno–ekologické jednotky sú stanovené výskumom, pôdy sú zaradené do deviatich kvalitatívnych stupňov, kde platí čím vyššie číslo, tým nižšia kvalita.“
Pri určení konečnej ceny je dôležité aj to, ako sa v danej lokalite pôda predáva a kupuje, teda ako je rozvinutý trh s pôdou, ale aj ďalšie skutočnosti. „Určite ju zhodnocujú aj rôzne technické úpravy, závlahy, meliorácie. Dôležité sú aj také faktory ako lepší prístup na pozemok, hodnota emisií v ovzduší, v akom stave sa nachádza, či je zaburinená, zarastená náletovou vegetáciou, ale aj rôzne právne obmedzenia vlastníka, teda vecné bremená,“ vymenúva znalec.
Dôležité je aj, aké sú možnosti ďalšieho využitia pozemku, prenájmu. Určité obmedzenia platia najmä v chránených územiach.
Svahovitosť pozemku, horší prístup alebo horšia bonita ovplyvňujú podľa súdneho znalca Tomáša Števlíka záujemcov o kúpu v menšej miere. „Ide prevažne o solventnejších ľudí, tí menej solventní pôdu viac prenajímajú a menej kupujú. Preto aj tým, ktorí pôdu kupujú pre poľnohospodársku výrobu, stačí, ak majú množstvo hektárov, bez ohľadu na skutočne dosahované úrody, keďže dotačný systém je založený hlavne na plošnom princípe a menej na plodinovom,“ upozorňuje znalec.
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na pozemku vplýva na cenu tiež. „Oveľa viac ako bonita, svahovitosť či prístup,“ tvrdí Števlík. „Nakoľko pri pozemkoch s jedným vlastníkom, keď je podiel na liste vlastníctva vyjadrený zlomkom 1/1, je nakladanie s ním – to znamená prenajímanie, predaj, kúpa, vytýčenie v teréne – jednoznačne výhodné. Pri podielovom spoluvlastníctva majú spoluvlastníci predkupné právo, prenajímanie a prípadné ukončenie nájomného vzťahu a prevzatie do užívania vlastníkmi je takmer nemožné a aj v prípade dohody prenajímateľov a nájomcu je právne problematické,“ domnieva sa.
Preto aj pozemky v podielovom spoluvlastníctve, do 50 percent podielu, môžu mať podľa Števlíka podstatne nižšiu hodnotu z hľadiska praktického uplatňovania práv vlastníka. „A nakoniec nezabúdajme na ľudský faktor. Pre predávajúceho bude vždy cena pozemku príliš nízka a pre kupujúceho príliš vysoká,“ poznamenáva.
Prešovský advokát Peter Cehelník vidí veľké rezervy štátu v tom, že ceny, za ktoré sa pozemky v jednolivých lokalitách predávajú a kupujú, nie sú dostupné verejnosti. „Kataster, ktorý zmluvy registruje, mal by robiť pravidelne prehľad o cenách na trhu s pôdou. Ťažko sa totiž v ponukách rôznych investorov orientuje starší človek, ktorý vlastní pôdu a cenami sa nezaoberá.“