Bývate v dome, ktorý vám nepatrí? Ako získať právo dožiť v ňom?

Chcete usporiadať v rodinne vlastnícke vzťahy? Jednou z možností, ako tak urobiť, je darovať nehnuteľnosť a zriadiť vecné bremeno v podobe doživotného užívania predmetnej nehnuteľnosti. Aké tento spôsob prevodu vlastníckeho práva predstavuje riziká?

, 09.09.2022 06:00
Právo. ženy, dôchodkyňa, dcéra Foto:
Doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti.
debata

Darovanie nehnuteľnosti a zriadenie vecného bremena v podobe dožitia v darovanom dome sa často využíva z dôvodu, že vlastníci domu – napríklad rodičia – môžu mať pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe tak, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok.

Vlastník takto prenechá svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným, bez toho aby stratil právo ho užívať, alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia.

Nevýhodou postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu, teda darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena.

Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať aj iným spôsobom s ňou disponovať. Vlastník nehnuteľnosti môže so svojím majetkom nakladať podľa vlastného uváženia a má právo darovať dom či na základe písomnej darovacej zmluvy a zároveň zmluvy o zriadení vecného bremena doživotného užívania.

Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena spôsob vyvolá prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a vznik vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom a s tým súvisiaci vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Občiansky zákonník zároveň stanovuje, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra.do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované aj keď nastane zmena vlastníka.

Právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené. Zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov. V prípade, ak vám daruje byt stará mama a môže v ňom dožiť, neznamená to, že toto právo prejde na jej dedičov.

Doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti. Ak napríklad v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať len podľa miery spoluužívania. Úhrady nákladov na prevádzku nehnuteľnosti bývajú najrizikovejšou časťou takejto právnej úpravy majetkových pomerov.

Stáva sa, že jedna zo zmluvných strán prestane plniť svoje povinnosti, prípadne sa odmieta podieľať na nákladoch. Odporúča sa podrobne upraviť práva a povinnosti týkajúce sa finančných nákladov v zmluve o zriadení vecného bremena.

Oplatí dohodnúť aj rozsah užívania nehnuteľnosti Vhodné je, aby si obe strany dohodli presný spôsob a rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena a konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie určenej osobe a podobne. Vo vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena, sú takmer všetky práva na strane oprávnenej osoby, teda osoby využívajúce právo bývania.

Ilustračné foto. Foto: SHUTTERSTOCK
Dôchodca, starý muž, papiere Ilustračné foto.

Čo ale v prípade, ak sa vlastník rozhodne napríklad synovi darovať rodinný dom, a chce v ňom mať právo doživotne bývať, ale druhý syn s tým nesúhlasí a chce prípadnú zmluvu napadnúť? V praxi sa tento postup pomerne často využíva z dôvodu, že rodičia môžu mať napríklad pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe tak, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok.

Dedičské právo uvedené riešenie umožňuje prostredníctvom závetu, pokiaľ však má poručiteľ potomkov, úplne ich zbaviť nároku na dedičstvo je možné len prostredníctvom vydedenia, ale právne účinky listiny o vydedení sú viazané na splnenie jednej zo striktne stanovených zákonných podmienok pre vydedenie.

Túto situáciu nemožno vyriešiť ani závetom, nakoľko priami potomkovia sú tzv. neopomenuteľnými dedičmi a bez platného vydedenia na nich v dedičskom konaní musí prejsť minimálne polovica ich zákonného dedičského podielu.

Darovanie so zriadením vecného bremena umožňuje vlastníkovi, aby prenechal svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným, bez toho aby stratil právo ho užívať, alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia.

Nevýhodou takéhoto postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu, teda darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať aj iným spôsobom s ňou disponovať.

Mnohí vlastníci sa ale obávajú tohto typu darovania, pretože ak príde medzi darcom a obdarovaným k vážnym sporom, nebudú už môcť právny stav zvrátiť. V prípade darovania nehnuteľnosti je navrátenie do pôvodného stavu, pokiaľ nedôjde k vzájomnej dohode o zrušení darovacej zmluvy.

Zabezpečiť užívanie nehnuteľnosti inou osobou ako vlastníkom je možné aj inými zmluvnými formami, nielen darovacou zmluvou, prípadne darovacou zmluvou s následným zriadením vecného bremena v podobe práva dožiť v predmetnej nehnuteľnosti.

Vyskúšať si spoločné užívanie nehnuteľnosti pred uzatvorením samotnej darovacej zmluvy a zmluvy o vecnom bremene je napríklad aj nájomná zmluva. Jej výhodou je, že v prípade neplnenia si povinností môže nájomca -majiteľ bytu- nájomnú zmluvu ukončiť.

V prípade ak bude spoločné užívanie nehnuteľnosti fungovať je možní následne uzatvoriť darovacou zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. Podmienky a rozsah užívania nehnuteľnosti vrátane úhrad za jej užívanie sa v takomto prípade písomne dohodnú v zmluve o nájme.

Ďalšou možnosťou je dedenie. Ak s osobou, ktorá nie je vašou príbuznou, zdieľate spoločnú domácnosť, je možné že po vás bude dediť v rámci takzvanej tretej dedičskej skupiny: "ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, dedia v tretej skupine rovnakým dielom poručiteľovi súrodenci a tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z toho dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #bývanie #dom #byt #nehnuteľnosť
Flowers