Občiansky zákonník hovorí, že vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ju vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená a ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.
Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb.
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci.
Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak.)
Platí teda, že ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/4 podiel na určitej nehnuteľnosti, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/4 z celej plochy nehnuteľnosti, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať.
Výrazom hospodárenie so spoločnou vecou sa označuje najmú údržba, oprava, úprava veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.
Kto rozhoduje
Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd.
Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov.
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom.
Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov.
Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe.
Zrušenie spoluvlastníctva
1. Zrušenie spoluvlastníctva dohodou:
- podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím.
- dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri.
2. Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu
- ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z týchto vyporiadaní:
a) rozdelenie veci: ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (zákonom stanovená výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne)
b) prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom na posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
c) predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
Deliteľnosť nehnuteľnosti
1. kritérium Stavebnotechnické hľadisko: za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. Delením musia vzniknúť nové samostatné jednotky, stavby.
2. kritérium Náklady na rozdelenie: je potrebné skúmať, či doterajší vlastník alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. Reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak vzniknú samostatné veci.
3. kritérium Nákladné stavebné úpravy: ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Deliteľnosť veci musí byť zaznamenaná na geometrickom pláne, ktorý sa stáva súčasťou rozhodnutia súdu.
4. kritérium
- pri delení nehnuteľností platí pravidlo vertikálneho delenia.
- pri reálnom rozdelení stavby je budovu možné deliť buď vertikálne, alebo na jednotlivé byty a nebytové priestory. Horizontálne delenie bez splnenia ďalších kritérií nie je možné.
- pokiaľ stavbu nie je možné uvedeným spôsobom rozdeliť, prichádzajú do úvahy dve možnosti. Buď sa spoluvlastníci dohodnú a vykonajú ďalšie stavebné úpravy tak, aby stavba bola deliteľná, alebo je možné stavbu speňažiť a jednotlivých spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov zo získanej sumy vyplatiť
Ako sa delí pozemok v podielovom spoluvlastníctve
Spôsob rozdelenia: v prípade rozdelenia pozemku v podielovom spoluvlastníctve pôvodný pozemok zaniká a jeho časti sa môžu zlúčiť s existujúcimi pozemkami, alebo sa stanú samostatnými vecami.
Kedy možno pozemky zlúčiť: Zlúčenie možno pri spoločnom pozemku vykonať len vtedy, ak sa pozemok zlučuje s pozemkom s rovnakými spoluvlastníkmi a rovnako veľkými podielmi, v opačnom prípade treba podiely na novom pozemku usporiadať písomnou dohodou medzi spoluvlastníkmi zlučovaných pozemkov.
Vysporiadanie spoluvlastníctva: ak by si spoluvlastníci chceli rozdeliť časti pozemku medzi seba, museli by všetci uzavrieť dohodu o vysporiadaní spoluvlastníctva (a zapísať ju do katastra), prípadne sa obrátiť na súd, aby uskutočnil vysporiadanie spoluvlastníctva.
Zákaz drobenia
Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).
Pri poľnohospodárskych pozemkov nemôže právnym úkonom, rozhodnutím súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutím o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 3¤000 m2 (pri lesných pozemkoch je to 5¤000 m2).
Poľnohospodárskym pozemkom sa rozumie pôda evidovaná ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
Výnimka zo zákazu drobenia sa podľa vzťahuje na prípady, ak:
- sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť, alebo sa pozemok rozdeľuje podľa projektu pozemkových úprav.
- ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa osobitného predpisu
- sa odčleňuje časť pozemku od pozemku, a táto časť sa pričleňuje k susednému pozemku, pričom sa nevytvára samostatný nový pozemok.
- ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady.