Je to podľa neho preto, lebo rozsah nezastavaného pôdneho fondu je obmedzený a nie je možné rozširovať ho. „Samozrejme, vždy záleží od okolností a výhodnosti jednotlivej kúpy, čo musí zvážiť každý investor sám,“ hovorí.
Avizuje sa zniženie poplatkov za vyňatie pôdy z pôdneho fondu. Oplatí sa preto s kúpou počkať?
Podľa môjho názoru rozhodnutie developerov neovplyvňuje výška poplatku za vyňatie pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Ten sa má od 15. septembra tohto roka výrazne znížiť. Limituje ho skôr záujem trhu o developerský projekt, ktorý chce na takomto pozemku realizovať. Navyše doteraz dokázali vysoké poplatky za vyňatie minimalizovať, prípadne vylúčiť. Nepredpokladám preto, že by po takomto znížení poplatkov malo ísť o masové vynímanie pozemkov z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
Niektoré banky v porovnaní s minulým rokom zvýšili objem úverov do nehnuteľností. Zaznamenali ste rastúci záujem o kúpu pozemkov aj v advokátskych kanceláriách?
Nie, práve naopak. Klientom sa nedarí predať pozemky vhodné na investorskú výstavbu. Neexistuje ani právna záruka, že sa investorovi, ktorý nadobudne pozemok z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, podarí ho aj úspešne vyňať. To môže byť limitujúcim faktorom pri zvažovaní takejto investície. Preto je potrebné pred takýmto rozhodnutím preveriť si, či výstavba, respektíve zámer, ktorý chce realizovať na danom pozemku, je vôbec administratívne a technicky možný.
Advokáti už autorizujú kúpne zmluvy. Akým spôsobom?
Službu poskytujeme už takmer rok. Ide o inštitút tzv. autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností advokátmi. Advokát preberá zodpovednosť za zistenie totožnosti účastníkov ním autorizovanej zmluvy a ich zástupcov, za posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu alebo zákon neobchádza, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Má sa tak predchádzať podvodným prevodom a vzniku škody klientovi.
Ak niekto požiada o autorizáciu zmluvy, s čím má počítať?
Musí si byť vedomý toho, že tak on, ako aj protistrana bude musieť znášať vyššiu mieru záujmu advokáta. Preverujeme najmä totožnosť zmluvných strán, stačí ju preukázať dokladom totožnosti. Pri pochybnostiach môžeme preverovať totožnosť účastníkov aj inými vhodnými spôsobmi.
Mohli by ste opísať, ako sa uzatvára kúpna zmluva pred advokátom?
Klient má v zásade dve možnosti. Môže advokáta požiadať, aby mu zmluvu o prevode nehnuteľnosti autorizoval alebo aby mu poskytol právne služby bez autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Autorizácia zmluvy by mala pre klienta priniesť väčšiu mieru právnej istoty.
V čom spočíva?
Napríklad v tom, že sme povinní upozorniť účastníka zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve, ako aj na výšku svojho poistného krytia a poisťovňu, v ktorej sme poistení pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Na druhej strane, väčšia miera rizika, ktorú na seba preberá advokát, môže mať dosah na výšku odmeny, ktorú bude od klienta za takéto služby požadovať. Ostatné kroky advokáta, ktoré je povinný vykonať pri autorizácii zmluvy, smerujúce k vyššej istote klienta, sú uvedené vyššie.
Dá sa povedať, aká je približne vysoká odmena advokáta za také zmluvy?
Závisí od rozsahu právnych služieb, ktoré klient od advokáta požaduje, charakteru prípadu, ako aj od advokátskej kancelárie, ktorú so žiadosťou o službu klient osloví. Základným podkladom odmeny je vyhláška o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb. V zásade sa však odmena a spôsob jej úhrady určuje na zmluvnej báze individuálne.
Aký je rozdiel medzi autorizovanou a neautorizovanou zmluvou?
Pri autorizácii zmluvy klientovi odpadá povinnosť overovať podpisy na zmluve, pokiaľ sa overenie jeho podpisu vyžaduje. Ak o to požiada advokáta, ten na základe písomného splnomocnenia vyhotoví podanie na príslušnú správu katastra a zabezpečí jeho doručenie správe katastra vrátane príslušných listín. Rozdiel spočíva aj v zodpovednosti advokáta pre prípad vzniku škody z dôvodov, že neurobil úkony, ktoré mal pri autorizácii zmluvy vykonať, sú uvedené vyššie.
A ak nejde o autorizovanú zmluvu?
To závisí od rozsahu služieb, ktoré od neho klient vyžaduje. Samozrejmosťou je spracovanie zmluvnej dokumentácie. Advokát potom môže poskytnúť klientovi súčinnosť na základe plnej moci pri zabezpečení overenia podpisov na zmluve, podať návrh na vklad príslušnej správe katastra a prípadne aj zastúpiť klienta v konaní o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V oboch prípadoch platí, že pokiaľ sa počas konania o povolení vkladu vyskytnú nejaké nedostatky, malo by byť podľa môjho názoru samozrejmosťou, že advokát tieto nedostatky odstráni alebo klientovi poskytne súčinnosť pri ich odstraňovaní. O to viac, pokiaľ ide o nedostatky spočívajúce v právnej stránke zmluvnej dokumentácie. Proces poskytovania služieb sa tak spravidla završuje až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.