Zahraničné spoločnosti majú o slovenskú pôdu záujem aj preto, že jej ceny sú v porovnaní s vyspelejšou časťou únie ešte vždy niekoľkonásobne nižšie. Skupujú, čo sa dá. Ministerstvo pôdohospodárstva požiada Európsku komisiu o predĺženie moratória na predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom – fyzickým osobám o ďašie tri roky. Chce pôdu chrániť pred jej lacným výpredajom zahraničným investorom.
Maximálnu hodnotu dosahovala cena pôdy pred dvoma rokmi. „V okrese Dunajská Streda to bolo 3,09 eura za štvorcový meter. V okrese Liptovský Mikuláš bola priemerná kúpna cena dokonca 4,83 eura, vlani však klesla až o 17 percent,“ hovorí Štefan Buday, riaditeľ Výskumného ústavu ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva.
V rámci okresov vlani priemerná cena poľnohospodárskej pôdy rástla len v okrese Michalovce. „O 1,53–násobok v porovnaní s rokom 2008. V ostatných okresoch došlo, naopak, k jej poklesu,“ vraví Buday.
„Pozrite si, aká je hodnota ornej pôdy
v jednotlivých obciach Slovenska“:[http://byvanie.pravda.sk/sk-btrh.asp?…]
Úradné ceny, ktoré sú v porovnaní s trhovými nižšie, sú pre znalcov len orientačné. Obciam a mestám slúžia ako podklad na vyrubovanie miestnych daní z nehnuteľností. Iný postup pri oceňovaní sa používa pri pozemkových úpravách, keď dochádza k ich sceľovaniu a prerozdeľovaniu.
Slúžia tiež na výpočet výšky nájmu z užívania poľnohospodárskej pôdy, ktorý je minimálne 1 percento z hodnoty pôdy určenej vyhláškou k pozemkovým úpravám. Nezohľadňujú napríklad vzdialenosť pozemku od intravilánu, čiže zastavanej časti obce, ani jeho veľkosť, tvar, dostupnosť. Súdni znalci z príslušného odboru, naopak, tieto skutočnosti v znaleckom posudku zohľadnia.
„Pre znalca sú úradné ceny len základom na ocenenie pozemkov, ktoré sú určené na poľnohospodárske využitie. Pri určení konečnej ceny vychádzame najmä z toho, na aký účel sa pozemok využíva alebo využije. Či na poľnohospodársku produkciu, alebo perspektívne na iný ako poľnohospodársky účel,“ hovorí znalec Karol Kalúz.
„Ak pozemok hraničí s intravilánom alebo je v jeho blízkosti, je predpoklad, že sa môže využiť aj inak, s čím počíta aj vyhláška o oceňovaní nehnuteľností. Takéto pozemky môžu dosahovať až 50–percentnú hodnotu z tej, ktorá je v intraviláne obce, a dokonca až 70 percent, ak je pôda v blízkosti rekreačnej oblasti,“ pokračuje.
Poľnohospodárska pôda je rozdelená do deviatich skupín bonitovaných pôdno–ekologických jednotiek. Osobitne je chránená najkvalitnejšia pôda, zaradená podľa kódu bonitovanej pôdno–ekologickej jednotky (BPEJ) do 1. až 4. skupiny. V cenách pôdy sú veľké rozdiely. Hodnota sa určuje podľa toho, čo je schopná vyprodukovať. Iný postup je pri oceňovaní samotného pozemku. „Je rozdiel, ak znalec oceňuje pôdu v okrese Nové Zámky, ktorá má 60 hektárov a bude sa naozaj využívať na poľnohospodárske účely, ako keď oceňuje nejakých šesť árov, ktoré sú v blízkosti intravilánu okresného mesta. Predpokladá sa, že bude využitý na iné ako poľnohospodárske účely, preto aj cena bude vyššia. Povedzme, že v obci je hodnota štvorcového metra pozemku 3 eurá a poľnohospodárska pôda v okolí má hodnotu 0,7 eura. V takom prípade obvykle použijem vyšší koeficient, ktorým konečnú cenu upravím,“ vysvetľuje Kalúz.
Znalec má teda pri určení konečnej ceny určitú voľnosť. „Vyhláška dáva viac možností. Buď ohodnotiť pozemok podľa vlastného uváženia, alebo vziať do úvahy prieskum trhu, ako sa v danej lokalite vyvíjajú ceny podľa výmery, kvality pozemkov.“ Ľudia, ktorí chcú pozemok predať alebo kúpiť, by si mali vyberať znalca, ktorý pôsobí v oblasti, kde sa pozemok nachádza. „Keďže som z Nitry, dovolím si tvrdiť, že ovládam hodnoty pozemkov v tejto oblasti. Aj keď pre diaľnicu sú v hodnotách pomerne veľké rozdiely,“ hovorí Kalúz.
Cena neraz výrazne stúpne, ak kupujúci prejaví o odkúpenie pozemku priveľký záujem. „Mal som prípad, keď bol kupujúci ochotný dať za prístupovú cestu maximum. Základná hodnota bola niekoľkonásobne prekročená.“ Znalecky posudok je len podkladom pre ďalšie vyjednávanie o cene. Pri kúpe pozemku si ho môžete, ale nemusíte dať vyhotoviť. Nemusí sa totiž už prikladať k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. V priemere jeden znalecký posudok vychádza na 150 eur.