Najlepšie príklady poznáme z USA, kde napríklad domy s pôvodnou cenou 200– tisíc dolárov banka nakoniec spustila na 50-tisíc a niekedy aj nižšie. Ani exkluzívne vily s pozemkami nemajú na trhu lepšiu pozíciu a ťažko nájdu nového majiteľa. Majitelia prepychovej vily na Floride si mohli gratulovať, keď sa im podarilo zbaviť sa svojej nehnuteľnosti za polovicu pôvodnej ceny, ktorá bola 5,9 milióna dolárov.
Čarovanie s cenami
Ani európske krajiny nie sú na tom o nič lepšie. Zníženie cien nehnuteľností ovplyvnil aj fakt, že dopyt výrazne klesol. Iba naše Slovensko je akousi unikátnou výnimkou. Akoby tu bolo všetko v pohode, akoby sa nezhoršila ekonomická situácia a neznížil sa dopyt po nehnuteľnostiach. Na cenách domov sa to absolútne neodrazilo. Pritom treba konštatovať, že vysoké ceny slovenských realít nemajú reálne opodstatnenie. Ceny ani v náznaku nekorešpondujú s výškou príjmov a sú umelo nafúknuté.
Prvýkrát sa výrazne zdražovalo pred vstupom Slovenska do EÚ a potom po ňom. Presne ten istý trend sprevádzal aj zavedenie eura a vyvrcholil vstupom Slovenska do schengenskej zóny. Človek márne hľadal spojitosť s jednotlivými udalosťami, aby pochopil logické opodstatnenie týchto krokov. Dalo by sa to odôvodniť azda len tým, že majitelia domov očakávali, že po zavedení eura krajinu okamžite zaplavia hordy kúpychtivých záujemcov zo sveta. Očakávaný nával sa však nekonal. Prečo? Pre predražené nehnuteľnosti.
Karta sa obrátila a namiesto predaja nehnuteľností cudzincom sa rozmohol čulý turizmus našincov za nehnuteľnosťami do cudziny. Ľudia z pohraničia sa začali sťahovať do susedných krajín, kde sú ceny domov výhodnejšie, a to aj za cenu toho, že musia do práce dochádzať na Slovensko. Najmä do Rakúska a Maďarska.
Kde je najväčší nepomer?
Obrovský nepomer sa dá pozorovať najmä v ponuke starších nehnuteľností. Väčšinou svojpomocne a amatérsky postavené domy nespĺňajú niekedy ani základné požiadavky, ktoré sa kladú na funkčný dom. Do mnohých z nich, najmä s rovnou strechou, veselo zateká. Steny sú viditeľne napadnuté plesňou a majitelia sa ich neponáhľajú renovovať. Radšej sa ich chcú zbaviť v pôvodnom stave. Mnohé nehnuteľnosti majú navyše narušenú statiku. Múry sú viditeľne popraskané a potrubia v dezolátnom stave. Človek získa dojem, že sa ponúkajúci riadia pri predaji heslom, „čím staršie víno, tým drahšie“. Pri domoch je to práve naopak, pretože ich hodnota sa znižuje vekom.
Zarážajúce však je, že ponúkané staré domy v mnohých prípadoch často prevyšujú aj ceny novopostavených domov. Ležiaky trčia na internetových stránkach realitných kancelárií dlho bez toho, aby o ne niekto prejavil záujem. Občas ich realitná kancelária presunie na pravú stranu so slávnostným tamtamom, že ide o zníženú cenu. Znížená cena je v takomto prípade nejakých päťsto až tisíc eur. Podľa frekvencie presunov sa dá zistiť úporná snaha majiteľa o čo najrýchlejší predaj.
Za poznámku stoja dve ponuky, ktoré lámu všetky rekordy. A to ide o nehnuteľnosti mimo Bratislavy, pretože hlavné mesto je samostatná kapitola. V prvom prípade je to takmer 50-ročný trojizbový dom v Piešťanoch v pôvodnom stave. Čiže je už spolovice ruina, za 171-tisíc eur. Ďalší starší 4-izbový čiastočne rekonštruovaný domček je v ponuke za 209-tisíc eur. Za kandidáta do knihy rekordov by sa mohla zaradiť ponuka z Trnavy, v ktorej majiteľ ponúkal starú chatrč na zbúranie za 67-tisíc eur.
„Nech sa ten dom zosype, ja ho nepredám,“ už aj takéto rezolútne komentáre sme počuli, keď majiteľa urazila nízka ponuka kupujúceho. Pred 50 rokmi vyšiel nový domček na nejakých stotisíc korún československých, dnes je v ponuke najmenej za stotisíc eur. Pritom jeden objekt ponúkajú na tej istej webovej stránke aj šiesti makléri a ich ceny sú také rozdielne ako ceny jabĺk na trhovisku. Ale vo všetkých prípadoch jednoznačnej prehnané.
Čo sme zistili priamo v teréne
V Piešťanoch sme navštívili istého majiteľa bytu, ktorého ponuka beží už najmenej dva roky asi pod šiestimi realitkami. Požadovaná cena za túto 83-ročnú nehnuteľnosť s piatimi izbami sa pohybuje od 140-tisíc do 200– tisíc eur, teda podľa nálady makléra. Od údivu sme nevychádzali, keď sme si začali dom prezerať. Schátralý, vlhký, s popraskanými stenami. Vyslovene kričal po generálnej rekonštrukcii. Jeho reálnu cenu ohodnotil môj spoločník, odborník zo stavebníctva, na 30-tisíc eur, aj to s jedným prižmúreným okom. Pred majiteľom sme to diskrétne zamlčali, pretože sme nechceli mať na svedomí jeho infarkt. On už totiž dopredu energicky avizoval, že pod cenu nepôjde, radšej ho nepredá. No na druhej strane hovoril, že je z jeho stavu zúfalý.
Nie je to však ojedinelý prípad. Mnohí majitelia sa odsťahujú, nechajú dom napospas osudu a čakajú na zázrak, že sa hádam vráti podobný boom ako pred niekoľkými rokmi a domček potom strelia aj so stopercentným ziskom. Alebo ide o špekulantov, ktorí domy nakúpili ešte za socialistické ceny s tým, že sa ich predajom dobre nabalia. Ale zaskočila ich kríza a teraz sa domov nevedia zbaviť.
S ilúziami o „nabalení sa“ sa však môžu rozlúčiť. Boom sa už konať nebude. Opustený dom po čase rapídne schátra a stratí na hodnote. Ak sa zamyslíme nad tým, kto je vlastne cieľová skupina kúpy starého domu, dôjdeme k zaujímavým záverom. Schátrané objekty neoslovia ani starších, ani mladých. Ak chce bývať mladá rodina vo vlastnom, tak sa rozhodne pre kúpu nového domu. Táto investícia je pre nich jednoznačne výhodnejšia. Ceny starých nehnuteľností a nových sa pohybujú v približne rovnakej výške. Čiže, ak je v ponuke nový dom za 150-tisíc eur a starý tiež za rovnakú cenu, z duelu vychádza kúpa novostavby ako víťaz. Starý dom potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu s vysokými nákladmi, čo dom výrazne predraží oproti novostavbe.
Rozdiely v názoroch
V západných krajinách sa do ceny nehnuteľností premieta viacero vecí. Napríklad, či ide o objekt v meste alebo na dedine, jeho poloha v obci, teda situovanosť v centre alebo tichej štvrti. Na Slovensku však tieto kritériá akoby nehrali nijakú úlohu. Dom v hocijakej malej dedinke je prakticky takisto drahý ako v meste. Vidiek je cenovo automaticky napojený na okolité mesta ako pupočnou šnúrou. Vzdialenosť od mesta akoby nehrala nijakú úlohu. Dediny v širokom okolí Bratislavy sa priživujú na hlavnom meste. Niektoré o sebe hlásajú, že sú predmestím Bratislavy. Dôvody na premrštené ceny sa vždy nájdu.
Na porovnanie… Za 8-ročný dom so žumpou v dedinke medzi Hlohovcom a Piešťanmi žiadajú 330-tisíc eur. V jednom nemeckom meste investovali v súčasnosti naši známi 300-tisíc eur do kompletne nového domu z tehál a so všetkými inžinierskymi sieťami. Oba porovnateľné domy sú poschodové a rozloha obytnej plochy je zhruba rovnaká. Pripomínam, že stavebný materiál aj pracovná sila sú v Nemecku drahšie ako na Slovensku. Aj platy v Nemecku sa pohybujú na nepomerne vyššej priečke. Kto vysvetlí tento rozdiel?
Autorka nežije na Slovensku, ale kupuje domy pre záujemcov z cudziny