V domoch s menším počtom bytových jednotiek môžu neplatiči spôsobiť kolaps v platbách a spoločenstvo nebude mať na potrebné úhrady. Zákon povoľuje na prechodné obdobie použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia.
Problematiku neplatiča treba posudzovať individuálne. Je potrebné posúdiť, či ide o špekulatívne konanie alebo sa vlastník stal neplatičom z dôvodu zhoršenej sociálnej situácie rodiny (nepredvídané výdavky, úmrtie v rodine, strata zamestnania a podobne).
Je potrebné, aby návrhy na súd alebo na dražobnú spoločnosť prerokoval predseda spoločenstva s členmi rady. Je vhodné najprv s vlastníkom prerokovať situáciu neplatenia osobným pohovorom a navrhnúť možnosť zaplatenia dlhu formou splátok – vždy však písomnou dohodou.
Čo treba vedieť:
- základným dokumentom v spoločenstve vlastníkov bytov je Zmluva o spoločenstve
- spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov
- každý vlastník je povinný prispievať za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru do fondu prevádzky, údržby a opráv
- každý vlastník prispieva vo výške, ktorá je stanovená zhromaždením vlastníkov a je uvedená v predpise zálohových platieb
Práva a povinnosti vlastníkov:
- v zmluve v časti Práva a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa určí: presne stanovený termín platenia na účet spoločenstva vlastníkov bytov; presne stanovený termín platenia na účet spoločenstva vlastníkov bytov; sankcie, ak vlastník neuhrádza mesačné platby alebo ich kráti; sankcie, ak vlastník neuhradil do stanoveného termínu nedoplatok z ročného vyúčtovania
- v zmluve je stanovená výška zmluvnej pokuty a výška úroku z omeškania, výška zmluvnej pokuty aj úrok z omeškania musia byť vždy schválené na zhromaždení vlastníkov bytov
Vlastníci a neplatiči
- spoločenstvo vlastníkov bytov má záložné právo na byt v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona je spoločenstvo posudzované ako záložný veriteľ
- v zmluve o spoločenstve si vlastníci stanovia počet dní nesplateného záväzku alebo výšku neuhradenej platby, keď spoločenstvo pristúpi k vymáhaniu dlhu cez súd alebo zrealizuje dražbu v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách dražobnou spoločnosťou
- spoločenstvo vlastníkov bytov môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
- ak sa pri kontrole platieb od vlastníkov za plnenia a príspevku do fondu opráv zistí, že vlastník je v omeškaní s úhradou alebo neuhradil nedoplatok z ročného vyúčtovania do stanoveného termínu v zmysle Zmluvy SVB, tak predseda ako štatutárny zástupca vlastníkov postupuje takto:
- vlastník je prvou upomienkou upozornený, aby si v stanovenom termíne (zväčša do 10 dní od doručenia) vyrovnal svoj záväzok voči spoločenstvu. V upomienke je stanovená výška nedoplatku a výška sankcií (penále).
- vlastník je druhou upomienkou – pokusom o zmier upozornený, aby si v stanovenom termíne (zväčša do 10 dní od doručenia) vyrovnal svoj záväzok voči spoločenstvu. V upomienke je stanovená výška nedoplatku a výška sankcií (penále).
Spôsoby vymáhania dlhov
- Vymáhanie dlhu dražobnou spoločnosťou: v spoločenstvách vlastníkov bytov sa osvedčila forma vymáhania dlhu od neplatičov využitím zákona o dobrovoľných dražbách. Ak chce spoločenstvo tento zákon využiť a uplatniť si vymáhanie dlhu cez dražobnú spoločnosť, tak vlastníkovi doručí preddražobnú upomienku. Vlastníka v tejto upomienke upozorní, že ak nevyrovná svoj dlh, podá spoločenstvo návrh na vykonanie dražby mimosúdnou cestou. Prednosťou uplatnenia zákona je, že celý proces vymáhania dlhu je uskutočnený v krátkom čase, je vyššia vymožiteľnosť, v niektorých prípadoch k dražbám ani nedôjde. Vždy je dôležité, aby predseda spoločenstva vedel presne zdokumentovať dlh vlastníka.
Vymáhanie dlhu súdnou cestou
- ak nesplatené záväzky presiahli sumu, ktorú spoločenstvo má stanovenú v zmluve alebo v stanovách, podá spoločenstvo návrh na vymáhanie dlhu súdnou cestou.
- spoločenstvo podá žalobu na súd formou návrhu na vydanie platobného príkazu. Ak sa odporca odvolá, platobný príkaz sa zruší a súd vytýči vo veci pojednávanie.
- v prípade neuhradenia nedoplatku si spoločenstvo uplatní záložné právo s následným odpredajom bytu tretej osobe.
- žaloba musí byť doložená: registráciou spoločenstva, upomienkami, zálohovým predpisom platieb, fotokópiou zmluvy spoločenstva alebo stanov, kde je stanovená výška zmluvnej pokuty a úrok z omeškania, uznesenie zo schôdze vlastníkov, kde to bolo schválené, list vlastníctva, preukazujúci vlastníctvo dlžníka k bytu, nie starší ako tri mesiace.
- ak súd rozhodne o vydaní platobného rozkazu a ten nadobudol právoplatnosť, mal by dlžník uhradiť dlh do 15 dní.
- ak dlžník neuhradí svoj záväzok voči spoločenstvu, má spoločenstvo možnosť po nadobudnutí právoplatnosti vymáhanie dlhu uplatniť cez súd vybraným exekútorom.
Zmluvné pokuty a úroky z omeškania
- zmluvnú pokutu uplatňuje spoločenstvo pri vymáhaní dlhu vzniknutého z omeškania mesačných platieb alebo vzniknutého krátením platieb. Zmluvná pokuta sa dojednáva medzi vlastníkmi a spoločenstvom v zmysle Občianskeho zákonníka.
- podľa Občianskeho zákonníka a nariadenia vlády, ak ide o meškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania. Úrok z omeškania sa využíva pri vymáhaní dlhu, ktorý vznikol neuhradením nedoplatku z vyúčtovania. Výška úroku z omeškania je dvojnásobkom diskontnej sadzby určenej Národnou bankou Slovenska (platnej k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu).
Z praxe:
- na základe doterajších skúseností z činnosti spoločenstiev vlastníkov bytov sa najviac osvedčilo vymáhanie dlhu spôsobom:
- Prizvania vlastníka na zasadnutie rady spoločenstva a dohodnutie splátkového kalendára
- Pri nespolupráci vlastníka využitie postupu dobrovoľnej dražby. V 80 % si vlastník nájde finančné zdroje na uhradenie dlhu a dražobný akt sa nevykoná, menšie nedoplatky sa oplatí vymáhať súdnou cestou.
Zdroj: Ing. Tatiana Cirbusová, manažér Združenia SVB, publikácia Bytové domy a obnova stavebných konštrukcií