Podľa odborníkov pôsobiacich v oblasti nehnuteľností a stavieb to v našej realitnej praxi vyzerá dosť rozpačito. Pri prezeraní realitných portálov zistíme, že veľká väčšina inzerátov na predaj alebo prenájom domu či bytu energetickú triedu neuvádza. Nájdeme ju pri menej ako 10 % ponúkaných objektov a aj v týchto prípadoch nie je lepšia ako C. Navyše, väčšina majiteľov nehnuteľností, predávajúcich a kupujúcich, berie poplatok zaň ako zbytočne vyhodené peniaze. V súčasnosti musia mať hodnotenie svojej spotreby v podobe energetického certifikátu všetky novostavby, významne rekonštruované budovy a objekty, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú, Od 1. januára 2008 to vyžaduje zákon 555/2005 o energetickej hospodárnosti budov. Sedem rokov platnosti týchto pravidiel je pomerne dlhá doba na to, aby si majitelia a užívatelia domov a bytov na ne zvykli, pochopili ich význam a snáď ocenili aj ich výhody.
Vyberáme si energeticky úsporné bývanie?
Spotreba energie nášho budúceho bývania by mala byť dôležitým kritériom pri rozhodovaní. Energetická trieda rodinného alebo bytového domu je „známkou“, ktorá môže hodnotu objektu zvýšiť alebo aj naopak. Preto zákon vyžaduje, aby toto hodnotenie predávajúci priznali. Podľa realitných maklérov, cez ktorých prechádza väčšina týchto transakcií, to však tak nie je.
„Predajcovia bytov a domov pri vypĺňaní formuláru políčko pre energetickú triedu väčšinou nevyplnia, alebo ju vyplnia „naslepo“. Nevieme posúdiť, či ich k tomu vedie snaha o zvýšenie záujmu o nehnuteľnosť, alebo len nevedomosť tohto údaju,“ vysvetľuje Daniela Danihel Rážová, majiteľka najväčšej bratislavskej realitnej kancelárie.
Podľa skúseností realitných maklérov sa však na energetickú triedu budovy neinformujú ani záujemcovia o kúpu alebo prenájom bývania. Pri výbere domu či bytu u nich rozhoduje najčastejšie cena nehnuteľnosti a lokalita, v ktorej sa nachádza.
Preverte si technický stav budovy
Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že zákazníkom nezáleží na budúcich platbách za energie a komforte bývania.
„V našej relácii o bývaní sa už dlhé roky stretávame s rôznymi typmi ľudí i rôznymi požiadavkami,“ hovorí Vlado Voštinár, moderátor najznámejšej televíznej relácie o bývaní. "Musím povedať, že za ten čas Slováci prešli z pohľadu informovanosti veľký kus cesty. V minulosti ich zaujímala len lokalita a cena bývania. Dnes zvažujú aj ďalšie kritériá. Patrí medzi ne občianska vybavenosť, výška platieb za energiu, technický stav všetkých častí budovy, aj to, či je zateplená. Na energetickú triedu domu sa však nepýtajú.“
Podľa týchto indícií buď nechápeme súvis energetickej triedy s tepelno – technickými vlastnosťami budov, alebo údajom v energetickom certifikáte nedôverujeme. Zateplenie a vykurovanie budovy je však veľmi dôležité a každý, kto kupuje byt alebo dom, by o nich mal vedieť pre vlastné dobro maximum informácií. Inak sa môže stať, že lacný byt bude musieť dlhé roky dotovať za rôzne úpravy a „náplasti“ zlého stavu.
Novostavby sú na tom lepšie
Opravovať staršie budovy na slušnú energeticky hospodárnu úroveň býva často veľmi nevďačnou úlohou. Ani vysoká investícia nemusí priniesť uspokojivé výsledky. Pri novostavbách je dosiahnutie nízkoenergetického štandardu oveľa jednoduchšie, keďže sa dá naplánovať všetko od základov a použiť moderné materiály. Pri stavbe vlastného rodinného domu sa nájdu nadšenci, ktorí chcú dosiahnuť najvyšší možný štandard.
Počet energeticky pasívnych domov, čiže tých v triede A, na Slovensku rastie, podľa Inštitútu pre energeticky pasívne domy je pravdepodobné, že v roku 2014 dosiahne ich počet prvú stovku. Zaostávame síce za susednými krajinami (ČR 1200, Rakúsko 15 000, Nemecko 25 000), ale trend je stúpajúci.
Mnohých majiteľov rodinných domov síce odrádzajú zvýšené investície do pasívnej stavby, ale chcú dosiahnuť aspoň výbornú energetickú triedu B. Aj keď k stavbe pristupujú zodpovedne a majú dobre vypracovaný projekt, po ukončení stavby môže byť realita iná. Stavebná firma často nedodržiava predpísané postupy a finálne meranie skutočnej energetickej spotreby domu sa nekoná.
„Podľa našich odhadov je na Slovensku viac ako 80 % energetických certifikátov vypočítaných len teoreticky. Ak by sme meranie urobili po kolaudácii, skutočnosť by mohla byť veľmi prekvapivá,“ uvádza Ivan Pauer, prezident Slovenskej asociácie stavebných dozorov SASDARS.
Bytové domy – osobitná kapitola
Keď sa zameriame na bytové domy, tam je situácia ešte kritickejšia. Podľa Ivana Pauera je na Slovensku veľa dobrýc h projektantov, ktorí dokážu naplánovať dom s dobrou energetickú efektivitou, ale ak aby mal byť v triede A, jeho stavba môže byť približne o 20 % drahšia ako pri klasických domoch a s takouto cenou sa byty veľmi ťažko predávajú.
„Pri nových bytových domoch nepredstavuje vyššia energetická kategória pre klienta pridanú hodnotu. Skôr naopak – vyššia kvalita prirodzene nesie so sebou vyššiu predajú cenu. A tú nie sú klienti pripravení zaplatiť,“ dodáva architekt Matej Siebert z ateliéru Siebert+Talaš,
„Výnimkou sú medzinárodné spoločnosti. Pre tie je vysoká kvalita absolútnou požiadavkou. Realitné fondy uvažujú dlhodobo a dnes už nekúpia energeticky zastaranú budovu. Rozumný developer preto dnes stavia v tom najvyššom štandarde. Ak sa my ako architekti uchádzame o projekt v zahraničí, jedna z prvých otázok našich klientov je, či sme schopní pracovať vo vysokom energetickom štandarde (akými je napr. BREEAM).“
Prečo u nás neberieme certifikáty vážne
Energetické certifikáty sa snažia zaviesť systém, ktorý v krajinách západnej Európy spoľahlivo funguje. Zámerom je, aby sme v našich domácnostiach spotrebovali menej energií. Myšlienka je dobrá a potrebná, no u nás majú záujemcovia o domy a byty stále nižšie rodinné rozpočty ako v západných krajinách a tak uprednostňujú lacnejšiu kúpu aj napriek vyhliadke vyšších platieb za energie. Preto nevyhľadávajú bývanie vo vyššej energetickej triede.
„Majitelia domov a bytov by si mali uvedomiť, že cena domu alebo bytu je len jednorázovou investíciou. Budú ho užívať ešte dlhé roky a platby za energie, ktoré sa im dnes zdajú len mierne zvýšené, budú s veľkou pravdepodobnosťou stále rásť. Ak dnes investujú vyššiu cenu za energeticky úsporné bývanie, vráti sa im v priebehu niekoľkých rokov na úsporách za vykurovanie,“ upozorňuje Karol Tužinský, aplikačný manažér Knauf Insulation.
Rozdielom oproti Rakúsku či Nemecku je tiež úroveň dotačných mechanizmov na zlepšovanie energetickej úspornosti. „Keď niekto postaví v Rakúsku alebo Švajčiarsku dom v kategórii A alebo B, štát alebo región mu dá späť 50 – 60 % z investície, za odmenu, že šetrí energiu,“ hovorí stavebný dozor Ivan Pauer zo SASDARS. U nás mu musí byť odmenou len úspora za účty, ktorú dosiahne.
Certifikáty sa stávajú formalitou
Aj kvôli týmto dôvodom sa u nás stávajú certifikáty formalitou pre investorov aj pre ľudí predávajúcich či kupujúcich nehnuteľnosti. Účastníci tohto reťazca sa často obracajú na energetických auditorov s nízkymi cenami a nevyžadujú od nich ani osobnú obhliadku budovy.
„Keď sú klienti alebo investori donútení splniť formálnu povinnosť,s ktorou nie sú stotožnení a ani ju nechápu, zaujíma ich len najnižšia cena, za ktorú ju vyriešia. Tlak na cenu inicioval obmedzenie obhliadok budov a Slovenská komora stavebných inžinierov ani Štátna energetická inšpekcia nemajú kapacity na kontroly,“ vysvetľuje energetický auditor Petr Keller z Energia Servis.
Cena vystavenia energetického certifikátu pre rodinný dom sa pohybuje od 100 do 160 eur, podľa jeho celkovej podlahovej plochy. Pri bytových domoch do celkovej podlahovej plochy 8000 m2 sa pohybuje od 120 do 380 eur, nad 8000 m2 je to individuálne.
Výhľad do budúcnosti
Napriek tomu, že v súčasnosti sa energetické certifikáty netešia veľkej popularite, faktom je, že každý majiteľ či užívateľ budovy nechce platiť vysoké účty za energiu. K úsporám prispieva osvetlenie šetriacimi žiarivkami, správne vyregulované vykurovanie, tesniace okná a dvere a hlavne neporušená a zateplená „obálka“ budovy, teda strechy a fasády.
„Slovensko neoplýva fosílnymi zdrojmi energií, sme závislí na ich dovoze. Keby sme ich spotrebu dokázali viac ušetriť, využívali by sme viac alternatívne zdroje a navrhovali teplotechnicky a technologicky efektívnejšie stavby, ušetril by na tom každý z nás. A hlavne by sa zvýšil komfort nášho bývania,“ pripomína Ivan Pauer, stavebný dozor.