Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti

, 24.10.2019 08:00
žena, muž, škatuľa, nové bývanie
Nehnuteľnosti nie sú ako spotrebný tovar, nemožno ich vrátiť. Autor:

Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Znamená nielen veľkú investíciu, ktorej splácanie môže trvať až 30 rokov, ale aj isté riziko. Ako teda postupovať, aby sme s novým bývaním - či už bytom, alebo rodinným domom - boli spokojní?

Keď si 40-ročná žena s dvoma deťmi kúpila dom na vidieku, myslela si, že sa jej splnil sen. Roky túžila bývať uprostred prírody a jesť to, čo si sama dopestuje. Po čase však zistila, že aj keď rodinný dom kupovala prostredníctvom realitnej kancelárie, pôvodný majiteľ ju podviedol. Kúrenie bolo nanič, na streche chýbala izolácia, dom dokonca nemal ani poriadne základy, stále bolo treba niečo dorábať a opravovať. Nehnuteľnosti však nie sú ako spotrebný tovar, nemožno ich vrátiť.

O to väčší pozor treba dávať pri ich výbere. Konkrétne kroky závisia od toho, či si chcete kúpiť rodinný dom, alebo byt, či vám stačí staršia nehnuteľnosť, alebo túžite bývať v novostavbe. Ešte predtým je však nutné premyslieť si financovanie. Keďže väčšina ľudí si na kúpu bývania musí požičať, odborníci ako najlepší spôsob odporúčajú kombináciu úspor a hypotéky.

„Ak si dnes človek kupuje byt, v ideálnom prípade potrebuje 30 percent ceny z vlastných zdrojov alebo z iného úveru ako hypotéky. Inak povedané, banky dnes poskytujú najlepšie úroky na hypotéky vo výške 70 percent ceny bytu,“ priblížil Marián Búlik, finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko. Samozrejme, dostať možno aj vyššiu hypotéku, no tá už nie je taká výhodná, a celú kúpu bytu aj tak nepokryje žiadna hypotéka.

Ide o peniaze - s Marošom Ovčarikom aktuálne o hypotékach

Prvou možnosťou dofinancovania je spotrebný úver. Ten vám môže ponúknuť už banka, v ktorej si beriete hypotéku. Podľa Búlika však takýto spotrebný úver nie je dobrý, lebo má krátku, iba osemročnú splatnosť, a vysoký úrok. „Ak počas splácania stratíte na pár mesiacov zamestnanie, je práve vysoká splátka spotrebného úveru najväčším rizikom a môže viesť k strate strechy nad hlavou,“ objasnil Búlik.

Najlepšie, ako sa pripraviť, je podľa neho dlhodobé sporenie. Mladým ľuďom ho odporúča už od nástupu do prvého zamestnania. Dofinancovanie z vlastných úspor je najlacnejšie, a navyše s nulovým rizikom. „Aj keď stavebné sporenie posledné zmeny z úvodu tohto roka zbavili časti atraktivity, ešte stále má svoje výhody. Napríklad úver až do 50-tisíc eur bez dokladovania príjmu a s garantovaným úrokom počas celého splácania. To je slušná istota,“ zhodnotil analytik.

Starší byt či novostavba?

Keď ste už vyriešili financovanie, ďalšou dilemou je, či kúpiť staršiu nehnuteľnosť, alebo úplne novú. „Pri novostavbách máte možnosť výberu štandardu, do ktorého vám daný byt dorobia. Takisto je tu oveľa nižšia energetická náročnosť, s čím by mali súvisieť aj nižšie náklady na energie. Veľkou výhodou je, samozrejme, životnosť danej nehnuteľnosti,“ uviedol Peter Porubský z internetového portálu Nehnuteľnosti.sk.

Prednosťou starších bytov – okrem nižšej ceny – je, že sú k dispozícii hneď, a zároveň môžete posúdiť okolie, resp. lokalitu, v akej sa nachádzajú – napríklad, aká je tam občianska vybavenosť a doprava, možnosti na oddych, športovanie, detské ihriská a podobne. Vďaka obhliadke tiež vidíte, čo kupujete, či sa vám tam páči, alebo nie. Na druhej strane je nevýhodou starších bytov to, že si väčšinou vyžadujú ďalšie investície do rekonštrukcie.

Aj tu však máte na výber – na realitnom trhu sú totiž v ponuke staršie nehnuteľnosti po kompletnej či čiastočnej rekonštrukcii, ako aj objekty v pôvodnom stave. Je len na vás, či si bývanie chcete upraviť sami, alebo si s tým už nechcete robiť starosti.

Pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti je najlepšie využiť vybrané internetové portály či inzerciu v tlači, prípadne osloviť realitné kancelárie, ktoré vám potom podľa vami zadaných kritérií ponúknu vhodné objekty. Väčšina ľudí si nehnuteľnosť kupuje prostredníctvom realitnej kancelárie, no sú aj takí, čo sa chcú dohodnúť priamo s vlastníkom, zväčša preto, aby ušetrili na provízii pre realitnú kanceláriu. Taký postup je však riskantný, preto odborníci radšej odporúčajú spolupracovať s realitnou kanceláriou.

„Proces predaja nehnuteľnosti je zložitý a pri každom jeho kroku môže nastať komplikácia, ktorá v tom lepšom prípade môže viesť až ku stroskotaniu predaja a v horšom prípade k podvodu a následne k súdnym procesom,“ varoval Peter Ondrovič zo spoločnosti Lexxus. Pri transakcii, akou je predaj a kúpa nehnuteľnosti, je podľa neho potrebné, aby v celom procese figuroval silný garančný subjekt, ktorý na všetko dohliada a súčasne zaručuje, že to prebehne v poriadku.

Spolupráca s realitnou kanceláriou navyše šetrí čas, pretože tá sa postará aj o potrebné právne úkony – vypracovanie zmluvy či zápis do katastra.

„Ak si predstavíme, že väčšina z nás si kupuje nehnuteľnosť len raz alebo dvakrát za život, je samozrejmé, že s tým nemôžeme mať toľko skúseností ako realitný agent, ktorý každý mesiac predá niekoľko bytov. Do nehnuteľnosti vkladáme často celoživotné úspory, respektíve splácanie hypotekárneho úveru na desiatky rokov. Preto je namieste byť pri kúpe aj pri predaji mimoriadne opatrný. Lepšie je využiť služby odborníkov, ako potom za omnoho väčšie peniaze riešiť právne spory,“ porovnal Porubský.

Dôležitá obhliadka

Samotné hľadanie vhodnej nehnuteľnosti môže trvať rôzne dlho. Niekto absolvuje i desiatky obhliadok a stále nie je spokojný, inému sa zapáči hneď prvý dom či byt, ktorý navštívi. Obhliadku však rozhodne nemožno podceňovať, najmä ak nejde o novostavbu. Pri starých rodinných domoch si treba všímať, v akom stave je ich strecha, či nemajú narušenú statiku, alebo praskliny v murive, či je vnútri dostatok svetla, ako sú napojené na inžinierske siete, ako majú zabezpečené kúrenie a podobne.

„Dôležitý je vždy prvý dojem, ako sa v danej nehnuteľnosti záujemca cíti. Je potrebné preveriť si čo najviac technických informácií o stave nehnuteľnosti, vykurovaní, stave bytového domu, respektíve stavby, o plánovaných rekonštrukciách a všímať si technické nedostatky,“ zdôraznil Porubský. Ako dodal, treba si tiež zistiť, či sa k domu, alebo bytu neviažu nejaké ťarchy, vecné bremená a zabúdať netreba ani na prieskum okolia a susedov.

Ak sa v stavebnej oblasti nevyznáte a nedokážete odhadnúť stav nehnuteľnosti, je dobré privolať si na obhliadku nejakého známeho, ktorý to vie objektívne zhodnotiť. „V prípade, že kupujúci nemá takú možnosť, môže sa obrátiť na súdneho znalca v príslušnom odbore a objednať si uňho vypracovanie znaleckého posudku,“ poradil Ondrovič.

Cena a zmluva

Keď hľadáte starší dom alebo byt a podarí sa vám ho nájsť, ďalšou fázou býva vyjednávanie o cene. Požadovaná suma môže byť premrštená, preto určite stojí za to, pokúsiť sa o jej zníženie. Pomôcť vám môže prehľad o cenách v dotknutej lokalite, prípadne informácie o tom, ako dlho je už nehnuteľnosť na predaj. (Niektoré domy sa napríklad predávajú tak draho, že sú v ponuke celé roky.)

Pozor si však treba dávať aj na podozrivé návrhy predávajúcich. Niekedy sa stáva, že aby ušetrili na dani, žiadajú kupujúceho, aby podľa zmluvy zaplatil nižšiu sumu a zvyšok ceny doplatil bokom, čo treba rozhodne odmietnuť.

Po vzájomnej dohode na cene nasleduje podpis zmluvy (pred kúpnou sa môže podpísať ešte rezervačná) a súčasne s tým sa spustí proces financovania, respektíve hypotekárneho úveru. To, čo má zmluva obsahovať, je stanovené v Občianskom zákonníku. „Dôležité je správne zadefinovanie predmetu kúpy, spôsobu vyplatenia kúpnej ceny a dátum odovzdania nehnuteľnosti,“ spresnil Porubský.

Nakoniec treba zabezpečiť prepis nehnuteľnosti na katastrálnom úrade, a keď sa nehnuteľnosť uvoľní, spísať preberací protokol. V ňom sa uvedie napríklad stav energií, inventáru či počet kľúčov. Vkladom do katastra sa kupujúci definitívne stáva vlastníkom nehnuteľnosti.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#nehnuteľnosť #kúpa domu #kúpa bytu #dobré bývanie
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku