Rozdiel vo financovaní staršieho, už skolaudovaného bytu a tzv. bytu z papiera (vo výstavbe) spočíva v dokladovaní a postupnom uvoľňovaní peňazí. Banky dokážu financovať výstavbu tak, že postupne uvoľňujú časti schváleného úveru výmenou za záložné právo na nehnuteľnosť v jej aktuálnom stave.
Pri kúpe bytu z papiera požaduje developer prvú splátku hneď pri podpise zmluvy. V tejto fáze vlastní pozemok, ktorý slúži ako zábezpeka pre banku. Po dokončení základov banka od developera požaduje zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva. Až následne je možné uvoľniť ďalšiu časť úveru pre financovanie stavby.
Pre budúceho majiteľa bytu sú rozhodujúce ďalšie fázy výstavby – dokončenie hrubej stavby, kolaudácia a následne prevzatie bytu. To všetko sú míľniky, pri ktorých sa (vždy podľa zmluvy) a po vydokladovaní zo strany developera uvoľňujú financie z hypotéky.
„Dobrou správou je, že všetku administratívu okolo dokladovania aktuálnej etapy výstavby, vrátane znaleckých posudkov na rozostavanú stavbu, zabezpečuje developer. Pre majiteľa budúceho bytu je v tejto fáze dôležitá iba jedna vec. Musí mať absolútnu istotu, že výstavbu zastrešuje seriózny developer, ktorý má už za sebou niekoľko veľkých bytových projektov a pravdepodobnosť zlyhania výstavby je minimálna. V opačnom prípade je totiž ohrozená prvá splátka, ktorá môže predstavovať až 20–40 percent ceny celého bytu,“ upozorňuje Marián Búlik, finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko.
Každý projekt nového bytového domu má za sebou jednu financujúcu banku a zvyčajne viacero partnerských bánk. Každá z nich je schopná budúcim majiteľom bytov poskytnúť úver s najvýhodnejšími podmienkami. V prípade, že si hypotéku zoberiete v jednej z nich, odpadajú niektoré náležitosti, o ktoré sa postará samotný developer. Samozrejme, existuje možnosť financovať byt z papiera aj inou bankou. Veľkí developeri sú aj na túto možnosť dobre pripravení a dokážu vám a vašej banke poskytnúť úplnú súčinnosť.
Ak úverom financujete byt vo výstavbe, treba počítať s tým, že počas výstavby platíte len úroky z aktuálnej dlžnej sumy a samotnú istinu aj s úrokmi začnete platiť až po vyčerpaní celého úveru. To znamená, že cena úveru sa vám navýši o úroky splácané po dobu výstavby až po kolaudáciu.
„Ak si kupujete byt z papiera na hypotéku, je lepšie vyčerpať hypotéku na úvodné splátky a až poslednú splátku platiť iným, drahším úverom. Naopak, ak máte vlastné financie, je lepšie prvú splátku uhradiť z vlastných úspor a hypotéku dostať do hry až pri ďalších splátkach. Takto znížite zaplatené úroky na minimum,“ radí Búlik.
Pri financovaní hotového bytu je všetko oveľa jednoduchšie – s jedným znaleckým posudkom, podpisom zmlúv a prevodom financií na účet predávajúceho na jeden raz po povolení návrhu na vklad a zapísaní bankovej ťarchy na list vlastníctva.
Jediné riziko spočíva v procese prevodu. Návrh na vklad sa totiž dá zo strany pôvodného vlastníka vziať späť, a ak takú situáciu zmluva nerieši a nezabezpečuje notárskou úschovou, môžete byť ako kupujúci poškodení. Aj keď notárska úschova nie je lacná, neoplatí sa pri životnej investícií, akou je kúpa bytu, zbytočne riskovať.
„Preto odporúčam nechať si vypracovať zmluvu u vlastného právnika vrátane notárskej úschovy. Po zapísaní vás ako nového vlastníka bytu notár automaticky prevedie financie na účet predávajúceho. Obe strany sú v tomto prípade rovnako chránené a nič neriskujú,“ uzatvára Búlik.