Bývanie: Koľko si priplatíme za štvorcový meter?

Lucia Dovalová, analytička Poštovej banky: Očakávané spomalenie tempa rastu cien nehnuteľností neprišlo a ceny išli nahor výraznejšie. Prísnejšie pravidlá NBS pri poskytovaní úverov na bývanie boli zavedené už v plnom rozsahu. Obmedzujú maximálnu výšku úveru nielen z hľadiska hodnoty založenej nehnuteľnosti, ale aj z hľadiska čistého ročného príjmu, no dopyt po úveroch pretrváva aj naďalej. Záujem o nehnuteľnosti totiž zvyšuje fakt, že úrokové sadzby z úverov sú na historických minimách, čo láka ľudí ku kúpe, či už za účelom vlastného bývania, alebo ako forma investície. Ruku k dielu pridala aj nižšia ponuka cenovo dostupných nehnuteľností. Výrazný medziročný nárast cien nehnuteľností v treťom kvartáli bol čiastočne ovplyvnený aj bázickým efektom. V rovnakom období vlaňajška totiž ceny bývania svoje medziročné tempo spomalili a medzikvartálne dokonca klesli o –0,1 %.

Ako sme už spomenuli, v treťom kvartáli oproti druhému štvrťroku nás štvorcový meter nehnuteľnosti vychádza drahšie priemerne o 47 eur. Ak si to rozmeníme na drobné, tak zistíme, že ušetriť sme nedokázali ani v prípade bytov, ani v prípade rodinných domov. Pri domoch sme si za štvorcový meter priplatili o 42 eur viac (o 3,5 %) ako v 2. štvrťroku. Pri bytoch cena v treťom štvrťroku kvartálne vzrástla o niečo viac, a to o 49 eur za štvorcový meter, teda o 2,7 %. Samozrejme, pri bytoch boli rozdiely v nadväznosti na počet izieb. Oproti 2. kvartálu zdraželi hlavne veľkometrážne byty, a to predovšetkým päť- a viacizbové byty (o 110 eur za m2). Aj menšie byty však v kvartálnom porovnaní zdraželi. Jednoizbové a dvojizbové išli nahor o 2,5 % (zhruba o 50 eur m2) a 3-izbové byty o 3,2 % (o 56 eur za m2). Najmenej vzrástli ceny práve pri 4-izbových bytoch, a to o 26 eur za m2 (o 1,5 %).

Aj v medziročnom porovnaní nás nehnuteľnosti vychádzajú drahšie. Oproti 3. kvartálu 2018 sme si za štvorcový meter priplatili priemerne až 142 eur. Viac to pocítime pri kúpe bytu, kde priemerná cena za m2 je až o 176 eur vyššia (o 10,2 %) ako v treťom kvartáli vlaňajška. Aj tu išli najvýraznejšie nahor byty s väčším počtom izieb. Ceny päť- a viacizbových bytov zaznamenali nárast až o 367 eur za m2 (resp. o 22 %). Viac ako pred rokom nás vyšli aj 2-, 3– a 4-izbové byty, a to o 9 až 11 %. Pri jednoizbových bol cenový rast najnižší, o 7,3 %, čo predstavovalo o 144 eur za m2 viac. V prípade domov cenový nárast nebol až taký výrazný a za štvorcový meter sme zaplatili „len“ o 76 eur viac ako v rovnakom období vlaňajška.

V ktorých regiónoch zdraželi nehnuteľností najvýraznejšie?

Zvyčajne ešte dôležitejšia ako veľkosť bytu je jeho geografická poloha. Je to často to najdôležitejšie kritérium, podľa ktorého si vyberáme svoj vysnívaný byt či dom. Najdrahšie nehnuteľnosti sú, samozrejme, v Bratislave a jej okolí, kde sa cena nachádza až na úrovni 2 148 eur za m2, teda je viac ako dvojnásobná v porovnaní s ostatnými našimi regiónmi. Najlacnejšie nehnuteľnosti nájdeme v banskobystrickom regióne, a to len za 825 eur za m2. Nasleduje Nitriansky a Trenčiansky kraj, kde vieme ešte štvorcový meter nehnuteľnosti kúpiť pod 1 000 eur. V kvartálnom porovnaní ceny najvýraznejšie vzrástli v Žilinskom kraji (o 4,6 %, resp. o 51 eur za m2) a v Bratislavskom kraji o 76 eur za m2, čo predstavuje nárast o 3,7 %.

Najvýznamnejší pokles cien zaznamenal banskobystrický región, a to len o –18 eur za m2 (o –2,1 %). Medziročne zdraželi nehnuteľnosti najviac v Bratislavskom kraji, a to až o 198 eur za štvorcový meter, čo bol nárast o 10,2 %. Výrazne nahor oproti rovnakému obdobiu vlaňajška išli aj ceny v žilinskom a prešovskom regióne, kde percentuálny nárast predstavoval 20 %. K medziročnému poklesu cien došlo jedine v košickom regióne.

Historické maximá

V treťom kvartáli tohto roka ceny nehnuteľností prekročili ich historické maximá z roku 2008 o 3,5 %. Ceny v súčasnosti sú síce vyššie, no nerastú takým tempom ako pred krízou. V tom období totiž ceny stúpali závratnou rýchlosťou. Dvojciferný rast ceny neboli ničím výnimočným. V prvom polroku 2008 ceny nehnuteľností vyleteli nahor medziročne až o viac ako 30 %. Priemerný rast cien bývania za celý rok 2008 bol vyšší ako 22 %. Priemerný rast v tomto roku predstavuje „len“ 7,9 %. Ceny nehnuteľností síce rastú na nové maximá, no realitná bublina zatiaľ nehrozí. Národná banka hodnotí vývoj priemernej ceny bývania vo vzťahu k rôznym ekonomickým fundamentom, ako napr. k tomu, ako sa ekonomike darí, resp. k disponibilnému príjmu obyvateľstva. Podľa jej zisťovaní sa priemerné ceny nachádzajú vo fáze vzostupu, pričom trend vývoja smeruje nahor do rizika. No od fázy realitnej bubliny máme ešte ďaleko.

Nie všetko je však drahšie ako v predkrízovom období. Štvorcový meter nehnuteľnosti je priemerne drahší o 54 eur oproti druhému kvartálu 2008. Aj tu však veľa závisí od typu nehnuteľnosti. Zatiaľ čo ceny domov sú nižšie oproti predkrízovým úrovniam o –3,5 % (resp. o –45 eur za m2), tak byty už svoje cenové maximum prekročili, a to priemerne o viac ako 17 % (resp. o 279 eur za m2). Luxusnejšie vily už vychádzajú tiež drahšie ako pred krízou, a to o 135 eur za m2, resp. o 6,5 %. Rekordné úrovne z roku 2008 už prekročili všetky typy bytov, no najvýraznejší náskok zaznamenali veľkometrážne byty. Päť- a viacizbové byty zdraželi o viac ako 500 eur za štvorcový meter, čo predstavuje nárast o tretinu. O viac ako pätinu drahšie ako rekordné ceny spred 11 rokov, sú aj 3– a 4-izbové byty. Tam si za m2 priplácame zhruba o 310 eur viac. Jednoizbové byty presahujú svoje maximálne hodnoty z roku 2008 najmenej (o 13 %, resp. o 249 eur za m2). Pri dvojizbových si priplácame o niečo viac, a to 287 eur, teda 17 %.

Priemerné ceny nehnuteľností sú ešte stále v niektorých našich regiónoch nižšie ako ich predkrízové maximá. Najvýraznejšie, o –11,5 %, zaostávajú ceny v Košickom kraji a takmer o –10 % v Prešovskom kraji. Približne –5 % ušetríme aj pri kúpe nehnuteľnosti v banskobystrickom regióne, kde štvorcový meter je stále o 41 eur lacnejší ako v roku 2008. Naopak, predkrízové úrovne najviac prekročili reality v Žilinskom kraji, kde je m2 drahší až o 18 %, teda o 177 eur. Nasleduje nitriansky región, trenčiansky a trnavský, kde cena za štvorcový meter stúpla zhruba o 80 až 90 eur. V Bratislave a okolí si priplatíme o 129 eur viac, no vzhľadom na vysoké ceny je percentuálny cenový rast najnižší (6,4 %).

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR

Zdroj: NBS

Ceny nehnuteľností na bývanie podľa krajov v eurách/m²

Zdroj: NBS