Aký bol rok 2023 pre realitný trh? Všetci hovorili o zlacňovaní. Je naozaj všetko lacnejšie?
Nie je. Keď sa pozrieme detailnejšie na vývoj realitného trhu, bol veľmi ovplyvnený zvyšovaním úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch. Tým sa Slováci stali z pohľadu kúpyschopnosti slabší. To ale neznamená, že by nechceli kupovať byty a nepotrebovali bývať. Dopyt existuje a je stále veľmi silný. Mnohí si povedia, že nie sú ochotní zaplatiť vyššie úrokové sadzby a žijú ešte v určitom spomienkovom optimizme na 1% úroky. Potom je tu časť Slovákov, ktorí sa stotožnili a vyrovnali s tým, že naozaj prišlo k zmene na trhu hypoték a akceptujú úrokovú sadzbu 4,5%. Následne prichádzajú do banky, ale zistia, že už hypotéku nedostanú. Banky skúmajú bonitu klienta a už ho netestujú na úrokovú sadzbu 1%, ako to bolo zhruba pred dvoma rokmi, plus 2% takzvaný stress test, čiže 3%, už ho testujú na 6,5%. To má samozrejme z pohľadu príjmu veľký dopad a množstvo klientov jednoducho hypotéku nedostane. Rok 2023 bol teda v znamení zvyšovania úrokových sadzieb na hypotékach, znižovania kúpyschopnosti obyvateľstva a zvyšovaním nedostupnosti bývania na Slovensku. To sú z pohľadu realitného trhu ale aj z pohľadu spotrebiteľov negatívne informácie.
Je to naozaj len o tých hypotékach? Ak vezmeme 100 predaných bytov, koľko z nich sa financuje pomocou hypotéky?
V období veľkého boomu na realitnom trhu, ktorý bol dynamizovaný prístupnými hypotékami, bolo zhruba 80–85% transakcií spolufinancovaných prostredníctvom hypotekárnych úverov. To je obrovské množstvo. V súčasnej situácií je zhruba 50–60% transakcií spolufinancovaných hypotékami. Klesol aj počet predajov zhruba o 60–65%. Menej sa predáva, menej sa kupuje. To je naozaj veľmi silné číslo. Tento stav má samozrejme dopad na vývoj cien. Práve tie nehnuteľnosti, ktorých cieľová skupina si brala hypotekárne úvery, teda najmä štandardne sídliskové 2–3 izbové byty, tam sa realizovali najväčšie objemy predaja. Nedialo sa to iba v Bratislave či v Košiciach, ale všeobecne vo všetkých veľkých mestách. Práve tu prišlo k najväčšiemu prepadu počtu transakcií aj cien. A spomenuté byty boli najviac ovplyvnené tlakom na zníženie cien. Poviem konkrétny príklad: bratislavská Petržalka, trojizbový panelový byt zo začiatku 80-tych rokov minulého storočia, čiastočne zrekonštruovaný, sa predával na začiatku roku 2022 zhruba za 200 tisíc eur. Taký istý byt sa v súčasnosti predá zhruba za 160–165 tisíc eur. Tu naozaj vidíme, že k tomu prepadu cien prišlo.
Čítajte viac Rebríček najdrahších nákupných ulíc: Číslo 1 si za nájom pýta 20 384 eur za meter štvorcový
Pokiaľ by sme sa pozreli na atraktívne lokality centra miest, kde je a vždy bola malá ponuka bytov a nie je tam prísun nových developerských projektov, tak tieto lokality skôr stagnujú a na cenách nepoklesli. Rovnako neklesli ani ceny novostavieb. Developeri na ťažkú situáciu na realitnom trhu reagujú skôr rôznymi marketingovými nástrojmi. Neposkytnú finančnú zľavu, ale v cene bytu ponúknu napríklad parkovacie miesto, kuchynskú linku, prípadne na nejaké obdobie dotovanú hypotéku. Garantujú napríklad 3 roky hypotéku za 1,5% úrokovú sadzbu. Toto sú rôzne nefinančné benefity, ale ceny štandardných developerských projektov nepoklesli.
Ceny nehnuteľností klesli, to bolo asi to hlavné v roku 2023. Na druhej strane sa už predtým hovorilo, že sú nadhodnotené. Sme už niekde pri tých zdravých cenách nehnuteľností alebo sú stále drahšie ako by mali byť?
Myslím si, že prišlo k prirodzenému vývoju a zreálneniu cien. Z môjho pohľadu neprišlo k prepadu cien. Keď sa pozrieme na jar 2022, práve v tomto období najviac stúpli ceny nehnuteľností nárazovo. Banky ohlásili zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky, klienti chceli ešte vo veľkom využiť lacné hypotéky a predzásobili sa nákupom nehnuteľností. Tento tlak na trh spôsobil, že v mnohých regiónoch skokovo narástli ceny nehnuteľností až o 20%.
Druhým faktorom je, že sa priblížili ceny novostavieb a starších nehnuteľností, čo považujem z pohľadu vývoja realitného trhu za veľmi nezdravé. Keď ste mali v danej lokalite povedzme 40-ročný byt v starej bytovke v panelovej výstavbe, mal veľmi podobnú cenu ako vedľa stojaca novostavba, postavená podľa nových technických predpisov, s menším energetickým zaťažením a tak ďalej, čiže má obrovské množstvo výhod oproti staršej bytovke. V súčasnosti sa opäť veľmi logicky otvárajú cenové nožnice medzi novostavbami a staršími bytmi, čo vnímam pozitívne. Pri starších nehnuteľnostiach je ešte menší priestor na pokles cien. Tie nožnice by boli úplne reálne, pokiaľ by sa otvorili niekde na úroveň zhruba 30% rozdielu medzi porovnateľným starým a novým bytom.
Foto: Ľuboš Pilc
Dá sa aj pri poklese cien hovoriť o regionálnych rozdieloch a je Bratislava z tohto pohľadu stále iný svet ako Slovensko?
Samozrejme, že z pohľadu napríklad dynamiky rastu alebo poklesu cien sú v rámci jednotlivých regiónov rozdiely. Opäť si pomôžem práve tým dátumom jar 2022, keď prišlo k prudkému nárastu cien. Dynamika rastu vtedy nebola najvyššia v Bratislave, dokonca ani v Košiciach. Najrýchlejšie rástli ceny v regiónoch ako Banská Bystrica, Žilina, prípadne Trnava. Dôvodom bolo, že trhy v týchto mestách akceptovali vyššie ceny nehnuteľností a na trh v nich sa dostávali novostavby, ktoré tlačili cenu hore. Ceny v Bratislave stúpali pomalšie a to práve z dôvodu, že developerský trh v Bratislave ale aj v Košiciach bol rozvinutejší ako v iných regiónoch. To isté sa dá použiť aj na prepady cien. V regiónoch, kde išli ceny niektorých nehnuteľností najrýchlejšie hore, aj najrýchlejšie poklesli.
Menej bytov sa predáva, menej ľudí je schopných si kúpiť či starší alebo novší byt. Ako to ovplyvnilo ceny nájmov?
Tu máme priamu úmeru. Je vidieť, že Slováci chcú a potrebujú bývať. Prioritne sa pozerajú na možnosť kúpiť si vlastný byt. Pokiaľ neuspejú na trhu, buď sú pre nich ceny bytov drahé, respektíve im nie je umožnené získať hypotekárny úver a financovať si kúpu, tak hľadajú v ponuke nájmov. Práve rok 2023 bol špecifický zvýšeným záujmom o nájomné byty, čo sa odrazilo aj vo vývoji cien a v mnohých regiónoch nájmy stúpli o 10–12%.
Čítajte viac Zlacňovanie nehnuteľností pokračuje. Ceny padli najviac za posledných 15 rokov
Keď to celé zhrnieme, čo to znamená pre predávajúcich a čo pre kupujúcich?
Na jednej strane predávajúci sú v mnohých prípadoch konfrontovaní so znížením ceny svojej nehnuteľnosti. Ale ak chceme byť korektní, ide o to, s akým dátumom porovnávame súčasnú cenu. Či historickú cenu s jarou 2022 alebo povedzme s jarou 2020. Aj so súčasným poklesom sme niekde na úrovni jesene 2021, čo vôbec nepovažujem za negatívny stav. Áno, predávajúci sú konfrontovaní s touto situáciou a pokiaľ chcú predať svoju nehnuteľnosť, musia akceptovať zmeny na trhu. Na druhej strane, predávajúci sú v súčasnosti v určitej nevýhode oproti kupujúcim. Trh sa otočil a tak ako roky patril predávajúcim, tak v súčasnosti je situácia opačná. Trh patrí kupujúcim. Takže ak chce niekto predať, musí dobre zvážiť cenu a musí dobre zvážiť, akým spôsobom dá nehnuteľnosť na trh. Ideálna je spolupráca s profesionálnym realitným maklérom, ktorý musí dnes vydať oveľa vyššie úsilie, ako predtým.
Kupujúci teda môžu zo súčasnej situácie ťažiť. Jediná nevýhoda, ktorú dnes kupujúci majú, je práve drahšia hypotéka. V mnohých prípadoch majú ale možnosť financovať väčšiu časť kúpy z vlastných zdrojov. Práve takíto kupujúci majú dnes možnosť viac vyjednávať o cene, prípadne o zmluvných podmienkach. Z tohto pohľadu je kupujúci vo výhode aj v tom, že sa môže v pokoji rozhodnúť, akú nehnuteľnosť kúpiť a správať sa pragmaticky. Opäť sa vrátim do obdobia pred spred dvoch rokov. Kupujúci boli v obrovskom tlaku rýchlo sa rozhodnúť, lebo nehnuteľnosti sa míňali rýchlo.
V každom prípade sa teraz bavíme o horizonte zhruba dvoch rokov, ale kto kúpil byt dajme tomu v roku 2008, 2010, 2012, ba ešte aj 2015 a predáva dnes, tak zarobil.
Samozrejme. Preto hovorím, že je to len zreálnenie trhu. Neprišlo k prepadu cien, ako sa niekedy hystericky komentuje táto situácia, prišlo k zreálneniu. Gro predávajúcich ešte stále profituje z predaja svojej nehnuteľnosti.
Foto: Ľuboš Pilc
Poďme ku konkrétnym situáciám. Vieme, že sú portály s nehnuteľnosťami a inzeráty, ktorých je množstvo. Ako sa líši reálna suma na kúpnej zmluve od tých, ktoré sú v inzerátoch? Majú ľudia ešte stále vysoké očakávania, keď predávajú?
Nevieme to úplne globalizovať, pretože v ponuke inzerátov sú stále nehnuteľnosti, ktoré sú takzvané ležiaky. Ležiakmi sú kvôli tomu, že predávajúci majú nereálne očakávania a stále ponúkajú svoje nehnuteľnosti v cenovej úrovni povedzme začiatku roku 2022. V takýchto prípadoch sa takéto nehnuteľností stávajú nepredajnými a pokiaľ majiteľ naozaj neurobí niečo s cenou, takéto nehnuteľnosti sa budú len predávať, ale nepredajú sa. Na druhej strane tu máme ponuku nehnuteľností, kde predávajúci zreálnili svoje predstavy. Je väčšie množstvo nehnuteľností, ktoré sa pri následnej negociácii kúpnej ceny upravia s cenou mierne dolu. Preto som hovoril, že kupujúci majú výhodu aj v tom, že môžu dať protiponuku, ktorá môže byť nižšia ako je ponuková cena. To je opäť veľké špecifikum oproti predchádzajúcemu obdobiu, keď bola situácia opačná. Inzerované ceny nielenže nepoklesli, ale v mnohých prípadoch prišlo ešte k aukcii alebo k dražbe a vo finále sa ponúkaná nehnuteľnosť dokonca predala za vyššiu sumu.
Keď je trh turbulentný, či už ceny klesajú alebo stúpajú, ako má vedieť predávajúci a ako má vedieť kupujúci, aká je reálna cena toho bytu, aby jeden neprerobil a druhý tiež nestratil?
Základným pomocníkom môže byť práve realitný portál, kde si môže kupujúci alebo predávajúci pozrieť ponúkané ceny nehnuteľností. Pokiaľ sú to regióny, kde je veľké množstvo ponúkaných nehnuteľností, tak sa dajú pozrieť nejaké priemery cien. Na druhej strane je veľmi dôležité poradiť sa s profesionálom, ktorý na trhu pôsobí už dlho. Dnes je veľmi dôležité, aby sme predajnú cenu nastavili tak, aby nebola veľmi vzdialená od reality trhu. Akonáhle dnes ponúkate nehnuteľnosť, ktorá je vzdialená napríklad o 20%, 30% a viac ako je priemer trhu, tak sa táto nehnuteľnosť jednoducho stáva neviditeľnou a klienti na o ňu nemajú záujem. Preto je dôležité nastaviť cenu blízku trhu. Možno s miernym navýšením ceny, hovoríme o 5–8%, aby bol nejaký priestor na negociáciu kúpnej ceny. Ale tu je naozaj dobré, aby sa klient dokázal poradiť.
Čítajte viac Veľký developer Murcko vysvetľuje, čo sa deje na trhu s bývaním. Naše hypotéky spred pár rokov neboli normálne
Roky sme boli zvyknutí na rast cien, teraz prišlo k stagnácii alebo poklesu. Čo sa zmenilo v tom, aké byty sa predávajú z hľadiska lokality a veľkosti?
Tá požiadavka je veľmi podobná ako pred pár rokmi. Gro sú dvojizbové a trojizbové byty. Čo je zaujímavé z pohľadu vývoja trhu novostavieb, tak prichádza k zmenšovaniu výmer bytov. Dnes je úplne bežné, že sú v ponuke novostavieb trojizbové byty s výmerou zhruba 65 m2, dvojizbové byty okolo 45 m2. Dôvod je na strane nákladov, aby developer dokázal v nejakej čo najnižšej sume poskytnúť žiadanú izbovosť.
Stavia sa dnes menej ako minulosti?
Určite menej, dokonca za posledných 12 rokov máme historicky najmenej začatých bytov vo výstavbe. Dôvod je práve na strane slabšej kúpyschopnosti obyvateľov. Pokiaľ si developer nie je istý, že dokáže produkt predať, nepôjde do neistoty, nepôjde do investície, ktorá môže mať problém. Ak nedokáže zabezpečiť predpredaj, ktorý je niekde na úrovni 20% z objemu predávaných bytov a je dôležitý pre banku, aby poskytla financovanie takéhoto projektu, tak sa jednoducho výstavby nepustí. Developeri sú dnes v takej vyčkávacej pozícií. Samozrejme, sú projekty, ktoré majú dopredaj bytov, takže tie na trhu sú, ale nové byty sa nestavajú. Developeri vyčkávajú, ako sa vyvinie situácia v roku 2024, prípadne na prelome roku 2024/2025, kedy by mohlo prísť k ohlasovanému poklesu úrokových sadzieb, čo by bol opäť štart realitného trhu.
Oplatí sa dnes investovať do realít a kupovať investičné byty?
Som presvedčený, že sa vždy oplatí kupovať nehnuteľnosti ako investíciu. Dnes je oveľa dôležitejšie veľmi detailne zhodnotiť danú investíciu, najmä v prípade, že si ju chcem dofinancovať hypotekárnym úverom. Hypotéky dnes už predražujú samotnú investíciu, čiže výhodnosť investície musí byť taká, aby mi dokázala do veľkej miery uhradiť splátku hypotéky. Je veľmi dôležité, aby som, ako budúci investor, hodnotil nehnuteľnosť nielen cez svoje preferencie, ale predovšetkým cez preferencie čo najväčšieho potenciálneho množstva budúcich kupujúcich a predovšetkým nájomcov. Čiže zaujímavé lokality, regióny, kde je silná zamestnanosť, kde prichádzajú ľudia za prácou, za štúdiom, kde nie je taká veľká konkurencia na trhu s bytmi. Toto by mali byť hlavné parametre pri výbere investičnej nehnuteľnosti.
Skúsme to na záver zhrnúť. Inflácia klesá, úroky na hypotékach zatiaľ nie. Čo čaká realitný trh v roku 2024?
Myslím si, že úvod roka bude pokračovaním toho starého, nebude prichádzať k nejakej zásadnej zmene vo vývoji dopytu. Dopyt existuje, je silný, Slováci chcú bývať, ale nezlepší sa ich kúpyschopnosť. Predávajúci budú musieť reagovať na túto situáciu a môže v niektorých prípadoch, predovšetkým starších nehnuteľností, prísť ešte k menšiemu zníženiu cien. Na druhej strane, developeri budú vyčkávať práve na zmeny na hypotekárnom trhu. Predpokladám, že k nejakej zmene k lepšiemu z pohľadu kúpyschopnosti a vývoja dopytu môže prísť ku koncu roku 2024.