Čo je portál Domire a v čom je výnimočný?
Domire je realitný portál, ktorého majiteľmi alebo spoločníkmi je spoločnosť Our Media, ako vydavateľ Pravdy, čiže silný mediálny dom. A na druhej strane je to Národná asociácia realitných kancelárií, teda profesijné združenie, ktoré združuje realitné kancelárie po celom Slovensku. Čiže na jednej strane sú to práve realitné kancelárie, ktoré majú do fungovania realitných portálov najviac čo povedať a na druhej strane je vysoká profesionalita odborníkov z oblasti médií, čo určite Pravda je. Takže toto je jedinečné spojenie, ktoré dáva veľkú pridanú hodnotu na produkt a jeho funkcionalitu. Pokiaľ sa pozrieme na samotný portál Domire, samozrejmosťou je intuitívne vyhľadávanie, využívanie mapy a ďalších funkcionalít, ktoré s tým súvisia. Portál vznikol s tým, že je pripravený reagovať na potreby tak širokej verejnosti pri práci s realitným portálom ako aj na podnety realitných kancelárií, ktoré s realitnými portálmi dennodenne pracujú.
Portál prichádza v čase, keď sa, povedzme si úprimne, predaju nehnuteľností až tak veľmi nedarí…
Stále zažívame, povedzme oproti roku 2022, respektíve roku 2021 určitý útlm v množstve transakcií. Je to spôsobené stále ešte nízkou kúpyschopnosťou Slovákov, na ktorú malo veľký vplyv zvýšenie úrokových sadzieb pri hypotékach a sprísnenie dostupnosti hypoték Národnou bankou Slovenska. Tým, že na trhu máme menej kupujúcich, klesá počet transakcií, čo znamená, že de facto sa ťažšie predáva. Realitným kanceláriám, ale aj občanom.
Prvé banky už oznamujú zníženie úrokových sadzieb na hypotékach. Je to začiatok nového trendu?
Nepredpokladám, pretože Európska centrálna banka nezmenila referenčné úrokové sadzby, a z toho dôvodu nepríde ani k trvalému poklesu úrokových sadzieb v komerčných bankách. Musíme si počkať práve na jún, júl, keď je mnohými ekonómami avizované, že by mohlo dôjsť k prehodnoteniu úrokových sadzieb z pohľadu Európskej centrálnej banky. A toto by mohlo spôsobiť dlhodobý trend v znižovaní úrokových sadzieb aj na Slovensku.
Poďme na praktické rady. Každý chce čo najlepšie predať, ale na druhej strane každý chce čo najlepšie kúpiť, čo je taký protiklad. Dnes sú v lepšej situácii tí, ktorí kupujú. Takže – ak si chce niekto kúpiť byť, ako má začať?
Odporúčam pozrieť sa, či vo svojom okolí má kupujúci dobrého realitného odborníka, ktorý by mu v procese kúpy vedel pomôcť, nakoľko realitné kancelárie poskytujú aj službu pre kupujúceho. A to nie len v tom, že s kupujúcim si prechádza ponuky na realitných portáloch, ale vie mu byť dobrou oporou a pomocou aj pri realizovaní obhliadky, vie ho sprevádzať procesom negociácie kúpnej ceny, negociácie zmluvných podmienok. A takisto mu vie pomôcť pri preberaní bytu. Mnohí realitní odborníci majú skúsenosti s tým, na čo si treba dať pozor. Ale to dôležité prichádza až v ďalšom kroku, a to je to, čo získa od realitnej kancelárie alebo od predávajúceho ako dodatočné informácie. Či už sú to technické informácie o stave rekonštrukcie, o technickom stave, ale aj o právnom stave – či sa na nehnuteľnosť neviažu žiadne ťarchy, vecné bremená a podobné veci, ktoré by mohli mať zásadný vplyv na kúpu samotnej nehnuteľnosti. A v prípade možno závažnejších otázok technického stavu je dobré obrátiť sa aj na odborníka v oblasti stavieb.
Čítajte viac Nové čísla o cenách bývania: Padli o tisícky eur, pozrite si cenníky v jednotlivých krajoch
Koľko prehliadok by mal ten, kto chce kúpiť byt,absolvovať? Vieme, že Covid menil situáciu napríklad aj v tom, že mnohé prehliadky sa stali virtuálne. Tento trend ešte pokračuje?
Áno, Covid zdynamizoval používanie digitálnych technológií v realitných kanceláriách. Či už sú to komentované video prehliadky, či to sú 3D prehliadky a podobne. Treba si najmä zvoliť základné veci ako je cena, do akej si chcem byt kúpiť, zvoliť si izbovosť, lokalitu, či chcem zrekonštruovaný alebo starší byt a podobne. Tých preferencií môžu byť desiatky. Ak má klient na toto jasné odpovede, je situácia preňho a prípadne aj pre realitného makléra oveľa jednoduchšia, a vie oveľa rýchlejšie sa zamerať na to, čo naozaj hľadá.
V každom prípade je asi lepšie si ten byt pozrieť fyzicky, ako absolvovať len virtuálnu prehliadku.
Virtuálna prehliadka je fajn na prvé oboznámenie sa. Šetrí čas. Ale na základe takéhoto prvého oboznámenia sa, sa vie klient rýchlejšie rozhodnúť, že chce tú nehnuteľnosť vidieť. Určite radím klientom, aby si nehnuteľnosti fyzicky pozreli, aby sa dokonale zoznámili so všetkými dokumentmi, ktoré sa jej týkajú. Lebo jedine tak sa vedia naozaj zodpovedne rozhodnúť, či túto nehnuteľnosť kúpiť alebo nie.
Nielen, ale najmä vo veľkých mestách, môže byť pri rovnakom type bytu rozdiel v cene možno aj niekoľko desiatok tisíc eur – podľa lokality. Do akej miery má zmysel sa sústrediť na vybranú lokalitu alebo hľadať, dajme tomu v Bratislave, niečo podobné, a možno lepšie, za výhodnejšiu cenu?
Dôležitá je znalosť lokality. Sú klienti, ktorí majú jasnú predstavu o tom, kde chcú svoje budúce bývanie. V tom prípade tam nie je v podstate alternatíva. Ale máme množstvo klientov, ktorí prichádzajú hľadať si svoje bývanie do miest, obcí, kde nemajú skúsenosti s bývaním. Základná požiadavka je príjemné, tiché bývanie, s dobrou dostupnosťou na MHD, s dobrou občianskou vybavenosťou. Vtedy aj realitný maklér má väčší priestor ponúknuť klientovi rôzne alternatívy. A naozaj tieto alternatívy, pri porovnateľnej veľkosti, môžu mať rozdiel desiatok tisíc. Tu je len dôležité vysvetliť, v čom je rozdiel danej lokality, v čom je, povedzme, pridaná hodnota alebo určitá nevýhoda danej lokality, aby opäť klient vedel povedať, ktorý byt je pre neho ten najlepší.
Foto: Ľuboš Pilc
Niekoľkokrát padlo slovo realitný maklér. Úprimne poviem, že ja mám skôr predstavu realitného makléra toho, čo predáva byt a nie ktorý radí kupujúcemu. Takže v konečnom dôsledku sa môže strhnúť súboj dvoch realitných maklérov, ktorý jeden predáva, a druhý kupuje?
Áno, toto je úplne bežná situácia, je to v poriadku. V každom prípade makléri na jednej aj na druhej strane chápu, že majú ako keby v tom vzťahu odborníka, tak potom je tam aj menší priestor na špekulácie zo strany predávajúceho.
Dôležitá otázka je, koľko stojí realitný maklér, ak si chcem kúpiť byt?
Na základe samotnej objednávky, to znamená, že o akú nehnuteľnosť ide, sa suma môže pohybovať od 1 do 1,5 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Do akej miery sa dnes dá licitovať o cene? Lebo vieme, že na portáloch podobných ako aj Domire, môže byť nejaká cena, a tá reálna môže byť iná. Takže vyjednávať? A koľko až dokáže kupujúci z ceny zraziť?
Súčasná doba praje kupujúcim, a tak je priestor na negociáciu, na rokovanie o znížení kúpnej ceny. V minulom období, alebo v období lacných hypoték, bola situácia presne opačná, čiže prezentované ceny sa často ešte navýšili takzvanou otvorenou aukciou, lebo o danú nehnuteľnosť bolo veľa záujemcov. Naopak, dnes klienti štandardne prichádzajú s protiponukami. Tie sa môžu hýbať reálne od 5 do 12 percent. Samozrejme, pokiaľ príde vyššia protiponuka, alebo kupujúci prichádza s požiadavkou na väčšiu zľavu, to už často môžeme vnímať ako špekuláciu.
Poďme k predaju. Kto všetko môže dať inzerát na realitný portál Domire? Sú to len realitné kancelárie, alebo to môže byť aj občan ako fyzická osoba či developeri, ktorí prichádzajú s novými projektami?
Portál Domire je pripravený pre všetkých záujemcov, ktorí majú záujem inzerovať nehnuteľnosť. Samozrejme, najväčší focus sú práve realitné kancelárie. Dôvod je predovšetkým ten, aby ponuka, ktorá je na portáli Domire, bola kvalitná. A práve realitná kancelária si vie pripraviť kvalitnú fotodokumentáciu, kvalitnú 3D prezentáciu a vie poskytnúť naozaj užitočné základné informácie. A je dobré, aby klient, ktorý niečo hľadá, mal dostatočné informácie.
Čítajte viac Pád cien nehnuteľností sa zastavil. Kde sa dajú kúpiť s najväčšou zľavou?
Čo všetko musí obsahovať dobrý inzerát?
Dobrý inzerát by mal poskytovať klientovi toľko informácií, aby sa vedel rozhodnúť, že si ho chce pozrieť. Na to, aby som ja, ako predávajúci alebo realitný maklér, vedel osloviť kupujúceho, musím mať kvalitnú videodokumentáciu, kvalitnú fotodokumentáciu. Čiže aby to gro nehnuteľnosti klient videl. Informácie o lokalite, veľkosti, tvare, dispozícii, to je podstata, na základe ktorej môže klient zodpovedne reagovať.
Dôležitá je cena. Občas sa na portáloch stretávame s tým, že je tam napísané: cena dohodou…
V súčasnosti je určite lepšie, keď je cena prezentovaná veľmi jasne. Je dôležité, aby neboli skryté rôzne poplatky, ktoré sú mimo prezentovanej ceny. Aj s tým sa občas stretávame. Klienti v súčasnosti reagujú na ponuky, ktoré sú bez ceny, veľmi vlažne. Často ich obchádzajú. Preto je dôležité, aby cena danej nehnuteľnosti bola prezentovaná, ale ako finálna cena, ktorá zahŕňa všetky poplatky, ktoré sa týkajú kúpy danej nehnuteľnosti.
Ako stanoviť dobrú cenu, keď niekto chce dobre predať byt? Má zmysel ju navýšiť, aby mal priestor na vyjednávanie?
Je to vec obchodnej politiky, stratégie. A vec rokovania medzi predávajúcim a maklérom, ktorý ho zastupuje. Štandardne hovoríme, že je dôležité, aby bola cena nastavená objektívne z pohľadu trhu. Pokiaľ je mierne navýšená, teraz hovorím o miernom navýšení, povedzme 5, 8, do 10 %, tak je to stále niečo, s čím sa dá pracovať. Pokiaľ však klienti majú záujem takzvane vyskúšať cenu 30, 40 percent nad trh, a následne maklérovi hovoria, že keď sa to nepredá, pôjdeme dole s cenou, to je základná chyba, ktorá sa deje. Pretože kupujúci klienti si vedia pozrieť históriu ponúkanej nehnuteľnosti, a vidia, že táto nehnuteľnosť ide razantne dole s cenou a začínajú byť na takúto nehnuteľnosť slepí. Považujú takýto predaj za špekulatívny, tým pádom nie je pre nich atraktívny.
Sú ľudia, ktorí sa neponáhľajú s kúpou bytu, a týždne si prezerajú inzeráty. Keď tam visí nejaký inzerát veľmi dlho, je to podozrivé?
Treba si pozrieť, aký je problém, prečo je tam tak dlho. Pokiaľ je problém cena, tak je to jasné. Máme odpoveď. Takáto nehnuteľnosť môže byť inzerovaná roky a nenájde si svojho kupujúceho. Potom hovorím, že ten predávajúci nechce predať, chce len predávať. Na druhej strane, pokiaľ je cena v poriadku, treba si možno pozrieť ďalšie informácie, možno sa ísť pozrieť na obhliadku, kde môže byť problém.
Niekto má dobrý byt, ponúka ho za primeranú cenu a má viacerých záujemcov. Ako sa má rozhodnúť, komu to predá a za akú cenu? Vieme, že sa byty dražili, keď bol o ne veľký záujem.
Áno, situácia bola na toľko dynamická, že sme v rámci realitných kancelárií realizovali takzvané otvorené aukcie. To znamená, že klientom sme odprezentovali ešte pred tým, než prišli na obhliadku cenu nehnuteľnosti, a zároveň sme ich upozornili, že príde k aukcii. Štandardne s tým boli klienti stotožnení, pokiaľ o tom dopredu vedeli. Horšie bolo, ak niektorý maklér prišiel s klientom na obhliadku, ten prejavil záujem, a až následným krokom bolo oboznámené, že budeme ešte robiť aukciu. To sme považovali za neseriózne. Ak nastane situácia, že na vami prezentovanú nehnuteľnosť sa ozve množstvo klientov, ktorí prejavia reálny záujem, tak je možné urobiť aj tento spôsob predaja, čím si predávajúci zabezpečí najvyššiu možnú predajnú cenu, ktorú mu trh ponúka.
Aký je ideálny čas od zverejnenia ponuky na portáli podobnom ako Domire, až po predaj? Kedy je čas už uvažovať o tom, že treba ísť s cenou dole?
Štandardne sa bavíme, že predaj nehnuteľnosti má byť zrealizovaný v priebehu 3 až 4 mesiacov. Samozrejme, záleží na type nehnuteľnosti, ja hovorím o štandardnom byte. Na jednej strane nie je dobré nehnuteľnosť predať veľmi rýchlo. Na druhej strane, je problém, keď sa dlho nepredáva. Treba v tom nájsť balans. Pokiaľ príde prvý klient, okamžite zareaguje, okamžite kúpi, je úplne štandardné sa spýtať, či sme nadstavili dobre predajnú cenu, či sme nemohli pre predajnú cenu, ako realitná kancelária, urobiť viac. Na druhej strane, pokiaľ prechádza čas troch či štyroch mesiacov a vidíme, či klienti reagujú alebo nereagujú, vieme, čo máme robiť inak. Nemusí to byť vždy o cene. Môže to byť o tom, že je v byte nejaký problém, ktorý potrebujeme vyriešiť. Prasknutá stena, ktorá vzbudzuje dojem, problému so statikou. Čiže individuálne riešime, počas predaja, ako sa vyvíja záujem o nehnuteľnosť aké sú reakcie klientov, ktorí aj neprejavili záujem, to znamená, že vo finále sa rozhodli pre inú nehnuteľnosť.
Čo čaká realitný trh v roku 2024? A ak niekto predáva byt, a neponáhľa sa, má zmysel čakať?
Podstatná je motivácia, prečo predávam byt. Ak sa neponáhľate s predajom bytu, nemáte potrebu financií, na ktoré čakáte z predaja, tak je potom správne sa spýtať, či nechcete tento byt prenajať, aby ste si zabezpečili priebežný príjem a nenechali byt len tak ležať. Na predaj sa dá ponúkať aj byt, ktorý je v prenájme. Potom nájomcovi jednoznačne a otvorene prezentujte, že na byt, ktorý si berie do nájmu, je krátka výpovedná lehota, chcete ho predávať ale dodržíte výpovednú lehotu. Ak si dohodnete systém obhliadok, a za to poskytnete nájomcovi zľavu, je to úplne v poriadku. Aj o takýchto kombináciách môžete uvažovať. Pokiaľ by sme sa pozreli na vývoj cien, či pomôže čakať pol roka, to si nie som veľmi istý. Pretože zmena z pohľadu zvýšenia dopytu Slovákov a kúpyschopnosti je viazaná na zmenu úrokových sadzieb. Tu je veľmi dôležité, kedy k nej príde. Z pohľadu mnohých ekonómov sa bavíme o konci roku 2024, možno až o prelome rokov 2024–2025.