Po kúpe bytu či domu sa môžu s odstupom času objaviť vady alebo poškodenia, na ktoré predávajúci neupozornil kupujúceho. Vtedy má kupujúci právo napríklad na primeranú zľavu z ceny alebo môže od zmluvy aj odstúpiť. Ako v takejto situácii postupovať a na čo má kupujúci nárok, vysvetľuje Michal Lapšanský, partner právnickej firmy Vojčík & Partners.
Vada, ktorá vyjde najavo neskôr.
„Podľa Občianskeho zákonníka v prípade ak dodatočne, teda po kúpe nehnuteľnosti vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu škody,“ opísal Michal Lapšanský. Ide o takú vadu, ktorá vyjde najavo až dodatočne, teda nebola pri predaji poznateľná, ale v čase predaja existovala, alebo si ju kupujúci pri uzatváraní zmluvy nevšimol – nevedel o nej. V prípade, že je vada taká vážna, že sa kvôli nej už nedá nehnuteľnosť užívať, a teda ide o neodstrániteľnú a trvalú vadu, má kupujúci právo od zmluvy aj odstúpiť. Napríklad, ak je narušená statika nehnuteľnosti tak vážne, že už ju nie je možné opraviť, prípadne má poškodenie vplyv na obývateľnosť nehnuteľnosti, majetok a zdravie. „Pre odstúpenie od zmluvy a uplatnenie nároku zo škôd je rozhodujúci obsah kúpnej zmluvy, a to najmä v časti o technickom stave nehnuteľnosti,“ upozorňuje partner právnickej firmy Vojčík & Partners.
Rovnako však podľa Michala Lapšanského prichádza do úvahy odstúpenie od zmluvy, ak predávajúci uviedol kupujúceho do omylu v otázke stavu danej nehnuteľnosti: „Teda, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti. Najmä vlastnosti požadované kupujúcim, alebo že nemá žiadne nedostatky a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.“
Čo hovorí zmluva
Na prípadné dodatočné zistenie vád na byte či dome pritom nemá vplyv to, či sa nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru alebo nie. Michal Lapšanský však radí, aby kupujúci konzultoval uplatňovanie nárokov zo zistených vád a prípadných škôd vždy s financujúcou bankou, prípadne s advokátom. Potrebné je žiadať aj informáciu o prípadnom vrátení hypotéky, najmä s ohľadom na to, že na nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo týkajúce sa zabezpečenia hypotekárneho úveru. „V zmysle Občianskeho zákonníka môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť len v prípadoch, ktoré sú dohodnuté v zmluve, alebo ak túto možnosť ustanovuje zákon. Teda bude potrebné dodržať podmienky pre odstúpenie od zmluvy upravené v zmluve, respektíve v zákone,“ doplnil Michal Lapšanský z právnickej firmy Vojčík & Partners.