Aj v prípade zmlúv o predaji a kúpe nehnuteľností platí, že od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Vo všeobecnosti môže byť dôvodom na odstúpenie od kúpnej zmluvy aj jej uzavretie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 Občianskeho zákonníka). Ďalšími dôvodmi môžu byť: omeškanie dlžníka so splnením dlhu (kupujúceho so zaplatením kúpnej ceny) alebo poskytnutie chybného plnenia (prevádzaná nehnuteľnosť má fyzické/právne chyby).
Ako postupovať
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinný tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta (§ 45 Občianskeho zákonníka), keďže kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť obligatórne písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy (k zániku záväzkového právneho vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim) priamo zo zákona.
V praxi teda napr. predávajúci oznámi listom adresovaným kupujúcemu, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy. Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (môže to byť napr. „ruším zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná.
Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúčame presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle. Rovnako odporúčame adresovať takýto list doporučene s doručenkou do vlastných rúk pre prípadné neskoršie dokazovanie pred súdom.
Čítajte viac Potrebujete rýchlo list vlastníctva? Kedy vám kataster zamietne návrh na vklad a vy budete čakať ďalšie týždne na jeho vydanie??
Nedá sa to len tak z rozmaru
Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka (zákonné dôvody uvedené v Občianskom zákonníku) prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Právo odstúpiť od zmluvy je subjektívnym právom účastníka zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu).
K eperfektnosti odstúpenia teda nie je potrebný ani súhlas adresáta (druhej zmluvnej strany) ani rozhodnutie súdu. To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde (napr. z dôvodu žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia, náhrady škody, prípadne iných peňažných nárokov, určovacej žaloby o vlastnícke právo k nehnuteľnosti, žaloby o vydanie/vypratanie nehnuteľnosti atď.).
Platná alebo neplatná? Rozhoduje súd
V prípade sporu posúdi platnosť alebo neplatnosť zmluvy súd. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy). Z procesnej opatrnosti, ak si účastník zmluvy nie je istý, či je zmluva platná alebo neplatná, je lepšie preventívne vykonať aj právny úkon „odstúpenia od zmluvy“ (zvlášť v komplikovaných prípadoch, ktoré definitívne posúdi až súd v niekoľkoročnom súdnom konaní).
Ako sa počíta premlčanie
Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe (§ 100 ods. 2 a § 101 Občianskeho zákonníka), ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie). V závislosti od dôvodu, napríklad v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny, sa lehota počíta od prvého dňa omeškania so zaplatením kúpnej ceny.
Čítajte viac Je možné darovaný dom pýtať späť? Musí ho obdarovaný vrátiť? + 10 pravidiel vrátenia daru
Neplatnosť a odstúpenie je rozdiel
Je potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Inak povedané, na neplatnú zmluvu sa hľadí, ako keby vôbec nevznikla.
Čo je tieseň
Judikatúra Najvyššieho súdu SR vymedzila pojem tieseň „ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Tento stav musí mať základ v objektívne existujúcich (teda nielen domnelých) okolnostiach, aj je vždy determinovaný subjektívnou stránkou – samotným konajúcim a jeho odolnosťou proti pôsobiacej ťaživej situácii. Z hľadiska existencie tiesne je irelevantné, ako tento stav vznikol a čo ho spôsobilo.“
Čo sú to nevýhodné podmienky
Na odstúpenie od zmluvy iba tieseň nestačí, zákon vyžaduje aj prítomnosť nápadne nevýhodných podmienok. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. To predpokladá, že druhému účastníkovi kúpnej zmluvy nevýhodnosť podmienok musela byť zrejmá. Danosť nápadne nevýhodných podmienok však treba skúmať vždy konkrétne vzhľadom na okolnosti daného prípadu.